계약후 누수이력확인관련 문의

안녕하세요, 트레비앙님... 말씀하신 정황으로 보아서는 매매약정서를 쓴 이후, 본 계약 전에 매수할 물건 실측 과정에서 누수 흔적을 발견하신 거죠?? 생애 첫 집이라 더 당혹스러우셨을 것 같아요~!!! 1. 계약 해제(파기) 가능 여부 '단순 누수 이력 미고지'만으로는 계약을 일방적으로 해제하기가 쉽지 않은 걸로 알고 있어요. ** 중대 결함의 기준: 법원에서는 '계약의 목적을 달성할 수 없을 정도'의 중대한 결함이 있을 때 해제를 인정하기 때문에, 현재 누수가 진행 중이 아니라 수리가 완료된 과거 이력이라면, 이를 계약 파기의 결정적 사유로 보기 어렵다는 판례가 많다고 들었습니다. 2. 고지의무 위반 여부 부동산 측에서 "오래된 아파트는 다 그렇다"며 회피하고 있지만, 확인·설명 의무 위반은 맞습니다. 다만, 중개업자가 누수 이력을 알고도 숨겼거나 조사에 소홀했다면 공인중개사법 위반에 해당하지만, 이를 입증하기는 상당히 어려울 수 있습니다. 그래서 다툼으로 끌고가시기 보다는 원만히 협의하시는 것이 더 좋을 수 있습니다. 3. 현실적으로 대응해볼 수 있는 것들 1) 매도인과는 부동산측의 과실을 사유로, 관리소 측의 정확한 누수이력 확인 전까지 본 계약의 날짜를 유예한다던지, 향후 발생할 지 모르는 누수에 대한 추가적인 특약(하자담보기간 연장 등)을 요청해 보시거나, 하자에 상응하는 수리비용을 추가로 협의해 보실 수 있을 것 같습니다. ** 관리소에서 누수이력 확인한 서류, 녹취 등등을 꼭 챙겨두세요. 2) 추가로 대응해볼 수 있는 것들이 궁금하시면 '로톡'같은 법률상담을 통해서 '고지 의무 위반에 따른 손해배상 청구'가능성을 검토해보시는 방법도 있습니다. 3) 중개수수료 협상 : 부동산 사장님께 누수이력 확인을 제대로 해주시지 않았던 점을 근거로 '중개수수료 협상'으로 복비를 깎아볼 수도 있을 것 같습니다. 갑작스럽게 알게된 복잡한 상황에 신경이 많이 쓰이시겠지만, 잘 해결하시기를 응원드립니다!!!

트레비앙님 안녕하세요!! 질문에서 마음고생이 많았다는것을 정말 느꼈습니다. 결론부터 말씀드리면, '과거의 누수 이력'만으로는 계약 해제가 쉽지 않을 수 있으나, 중개사와 매도인의 '고지 의무 위반'을 근거로 강력하게 압박하고 대안을 이끌어낼 수 있는 상황입니다. 1.계약 해제가 가능한가? 법원에서는 보통 '현재' 주거가 불가능할 정도의 누수가 있거나, 수리가 불가능한 경우에만 계약 해제를 인정하는 경향이 있습니다. 단순히 과거에 누수가 있었으나 현재는 수리됨'이라는 이유만으로는 원만한 계약 해제(계약금 반환)가 법적으로는 다소 까다로울 수 있습니다 2.부동산 중개사의 책임 (확인·설명 의무 위반) 중개대상물 확인·설명서에 '누수 없음'으로 체크되어 있는데 사실과 다르다면, 이는 중개사고에 해당하여 구청에 민원을 제기하거나 행정처분을 요구할 수 있는 사안입니다. 3.취할수 있는 행동 1)내용증명 발송 (매도인 및 중개사 대상) "계약 당시 누수 이력이 없다고 고지받았으나 실측 시 이력을 확인했다. 이는 중대한 고지 의무 위반이며, 이에 따른 계약 해제 또는 향후 발생할 누수에 대한 강력한 특약 추가를 요구한다"는 내용을 서면으로 남기세요. 2)관리사무소 기록 확보 일주일이 걸리더라도 관리사무소의 누수 공사 이력(공문 또는 장부)을 반드시 확보하세요. 이것이 향후 법적 분쟁이나 특약 작성 시 가장 강력한 증거가 됩니다. 너무 자책하지 마세요. 실측 때라도 알게 된 것이 다행입니다. 잘 해결되시길 진심으로 바랍니다!

트레비앙님 안녕하세요:) 생애 첫 집을 계약하신 후 과거 누수이력을 알게 되셔서 많이 당황스러우셨을 것 같습니다. 1. 계약 이 전에 누수 이력을 공지하지 않았더라도 현재 누수가 진행되는 것이 아니라면 계약 해제는 쉽지 않을 것 같습니다. 다만, 민법상 하자담보책임을 하자를 안 날로부터 6개월 내에 매도인이게 책임을 물을 수 있으니 너무 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다. 2. 공인중개법상 중개인은 중개대상물의 상태에 대한 중요 사항을 확인 설명해야 되는 것으로 알고 있습니다. 최근에 발생했거나 반복될 가능성이 있는 누수 이력을 알고도 중개인이 숨겼다면 확인 설명 의무 위반이 성립될 수 있다고 생각합니다. 명확한 법적 해석을 위해서는 해당 상황에 대해 구청 관계자나 필요시 네이버 엑스퍼트에서 변호사 상담을 통해 미리 확인해보실 필요가 있을 것 같습니다! 다만, 부동산 사장님께 법적으로 압박을 가하는 것은 최후에 사용하실 방법이라고 생각합니다. 사장님께 법적 근거로 압박을 하면 오히려 자신의 책임을 회피하려 방어적 태도를 보이실 수 있으므로 우선은 트레비앙님이 앞으로 취하실 행동에 대해 적극 협조를 해주실 것을 한번 더 이야기 해보시면 좋을 것 같습니다. (+ 부동산 사장님께 '확인 설명서'에 누수 없음으로 표기된 점을 언급하시면서 잔금 전 누수가 더 이상 발생하지 않는 상태임을 확인하는 과정에 대해서 적극적으로 협조해달라고 요청해보세요) 3. 우선 부동산 사장님을 통해서 최대한 빨리 매도인의 동의하에 누수 탐사 업체를 통한 누수 진행 여부를 확인해보시면 좋을 것 같습니다. 이를 통해 과거 누수 이력이 완전 수리 상태인지 확인해볼 필요가 있으며 해당 발생 비용에 대해서는 매도인 측에게 전액 부담을 요청해보시고, 그게 어렵다고 하면 매도 매수 5:5라도 제안해볼 수 있지 않을까 싶습니다. 4. 또한 과거 누수 이력에 대해서 보장 받기 어려울 순 있지만 추후 다른 누수에 대비하기 위해 누수 보험도 가입해보시면 좋을 것 같습니다.