토지거래허가지역 매수부터 계약까지 [하몰이]

안녕하세요

하루하루 몰입하는 투자자 

하몰이입니다.

2주전 정부 보도자료에 의하면 5/9일까지 토지거래허가를 신청하면

토지거래 허가제도에 따른 매수자의 실거주 의무와 주담대 실행시 전입신고 의무가 유예된다로

기준이 변경되었습니다.

(기존) 5/9일까지 계약한 건에 대해서만 실거주 유예 (4월 15~17일경까지 허가신청해야함)

(신규) 5/9일까지 허가신청한 건에 대해서 실거주 유예

즉, 무주택자가 다주택자 물건은 기존에는 4월15~17일에 약정 및 허가신청을 해야했다면

5/9일 허가신청 기준으로 변하며 3주간의 시간을 더 확보해준 것으로 이해하면 될 것 같습니다.

토지거래허가 매수 그래서 어떻게 진행되는데?

토지거래허가 지역은 현재 서울 25개구와 경기 12곳으로 지정되어있습니다.

이곳에서의 매수는 기존과 다른점이 존재합니다.

토지거래허가 지역이 아닌 곳 (현재 비규제지역으로 알고계신)에서는

가격협의 → 가계약 → 계약 → (중도금) → 잔금의 프로세스를 거쳐 소유권을 가져옵니다.

반면, 토허제 지역에서는 절차가 좀 더 복잡합니다.

[토허제 매수 프로세스]

가격협의 → 매매약정 → 토지거래허가 신청 → 계약 → (중도금) → 잔금

매매약정, 토지거래하 신청이라는 표현이 생소했던 기억이 납니다.

각 과정에서 주의해야할 사항과 진행방식을 하나씩 정리해볼게요!

매매약정단계

가격협의가 끝나면 매수인은 매도인과 약정이란 것을 하게됩니다.

우리가 흔히 하는 “가계약”과 비슷한 개념이라 생각하면 될 것 같아요.

계약을 하기에 앞서 매매를 진행하기 위해 가계약금을 넣어 가계약하듯,

해당 물건에 대한 매수를 진행하기 위해 매수인-매도인이 거래에 대한 약속을 하는 것입니다.

(약정서상 매수약정인, 매도약정인이라고도 표현합니다.)

그렇기에 매매약정서를 작성할 때에도 기본적인 특약이 존재합니다.

■아파트 매매계약 협의 조건■
소재지: 서울특별시 OOO구 OOO동 월부아파트 O동 O호

*매매대금: 금 OO억원
*계약금: 금 O억원
*중도금: 금 O억원
*잔금: 금 O억원
* 잔금일 : OOOO년 O월O일

[특약사항]
- 현 시설 상태에서의 매매계약이다.

- 약정서 작성 이후 토지거래허가제 신청을 한 후 토지거래허가제가 승인되면 7일 이내 본 계약서를 작성하기로 한다. 

- (선택) 약정서는 약정문자로 갈음하고 별도 작성하지 않음에 매도약정인과 매수약정인은 동의한다.

- 쌍방이 적극 협력했음에도 불구하고 부동산 거래 허가를 득하지 못한 경우에 본 약정은 무효로 하며 매도인은 매수인에게 약정금을 돌려준다.
- 잔금일은 OOOO년 O월OO일 예정이며 약정서 작성일에 협의하기로 한다
**약정금 O천만원 입금되면 계약의 효력이 발생합니다.**
- 부동산매매 계약시 매도약정인은 매수약정인으로부터 받은 약정금 O천만원을 반환하고, 

매수약정인은 매매계약서 상 계약금 전액을 매도약정인에게 입금한다.

- 기타 사항은 민법 및 부동산 매매게약의 일반 판례에 따른다.
- 상기 조건에 동의하시면 
매도인 OOO님은 계좌번호 주시고
매수인은 동의합니다. 라고 문자주세요.
본 문자는 계약 양당사자께 동시에 전송되며 약정금 O천만원 입금이 되면 계약의 효력이 유효하며 

상호 변심시 매도인은 약정금 O천만원 배액배상 매수인은 약정금 O천만원 포기하며 계약을 파기할 수 있습니다.

실제 제가 작성했던 특약문구입니다.

이 중에서 파란색으로 표시한 부분은 반드시 들어가야 합니다. (주의!)

① 약정서를 작성하는 대신 문자로 갈음하기도 하나, 요즘에는 실제로 매도인과 만나 작성하는 경우가 더 많은 것 같습니다. 시간적으로 가능하다면 물건지 방문하셔서 매도인분과 대면해 약정서 작성해보시면 좋을 것 같아요!

② 토지거래허가로 인한 리스크는 매수인과 매도인 모두에게 존재합니다. 

매수인 입장에서는 허가 부적격으로 인해 매수인 책임일 경우, 약정금 반환에 시간이 소요된다는 점,

다주택자 매도인 입장에서는 5/9일까지 허가신청하였지만 허가가 나지않아 불발되는경우 양도세 중과를 맞을 수 있는 리스크가 존재합니다. 따라서 “쌍방이 적극 협력했음에도" 허가를 받지못한 경우에는 매수인 입장에서 약정금을 돌려받을 수 있도록 해당 특약이 필요합니다.

③ 이 부분도 매우 중요한데요, 약정금은 말 그대로 토지거래허가 이전 매수인과 매도인이 약속한 것으로

“토지거래허가 받기 전에는 매매계약 효력이 없는 상태”이기에 구청에서는 크게 관여하지 않습니다.

즉, 계약금이 1억이고 내가 약정금을 2천만원 준 상태라면 계약 당일 8천만원을 준다해서 

계약금 1억원을 지불한 것으로 생각하지 않습니다. 계약 당일 1억원을 지불해야 합니다.

따라서 약정서상 특약을 통해 실제 계약당일 매도인이 매수인에게 약정금(2천만원)을 반환하고,

해당 금액에 8천만원을 더해 1억원을 다시 이체해야 한다는 점을 꼭 챙기시면 좋을 것 같아요!

토지거래 허가신청 단계

이와 같이, 매매약정서를 작성하고나서 토지거래허가 신청을 하는 데에는 2가지 방법이 있는데요,

첫번째, 매도인으로부터 위임장을 받아 매수인이 구청에 방문하여 허가신청한다.

→ 토지거래계약 허가신청서, 토지이용계획서, 토지취득자금 조달계획서, 개인정보 동의서 등을 지참하여

매수지역 구청에 제출 및 신청하는 방법입니다.

두번째, 비용을 들여 법무사에게 대리 위임한다.

→ 법무사에게 매수인/매도인 서류를 모두 위임해 맡기는 방법도 존재하는데요,

기본적으로는 법무사비용을 매수인 10만원 , 매도인 10만원 나눠서하지만 

가격을 많이 네고한 경우에는 매수인이 20만원을 지불하는 경우도 적지않더라구요ㅎㅎ

잔금까지 치르는 과정에서 서로 어떤 도움을 줄지 모르니 상황적으로 잘 판단해서 결정하시면 될 것 같아요!

이 때는 가족관계증명서, 주민등록등본 등의 서류가 필요하니 부사님 혹은 법무사에게 여쭤보세요!

이렇게 토지거래 허가신청을 마치고나면 통상 3주정도가 소요되며

문자로 허가 결과를 통보 받게 됩니다.

허가가 난 다음에는? 계약 단계

허가가 나면 매수인과 매도인에게 문자 통보가 가고,

허가증의 경우에는 구청에서 수령해야 합니다만.. 이또한 법무사분께 요청드리면

해당 서류를 법무사분이 수령하셔서 부동산에 보관해주시더라구요 , 한 번 요청드려보세요!

허가가 난 이후에는 “계약”단계인데요,

앞서 특약에 작성한대로 7일 이내 작성하기로 하였으니,

곧바로 부사님께 연락드려 계약일정을 잡으시면 됩니다.

물론, 계약일정 잡으면서 그전에 매매특약은 미리 요청하시고

계약 하루이틀전에 초안 요청하시는건 잊지 마세요!

계약과정에서도 2가지 방법이 있는데요,

① 대면 계약

→ 매수인과 매도인이 만나 계약서에 도장을 찍고 완료하는 방법, 일반적 케이스

② 전자 계약

→ 요즘에는 전자계약 시스템이 있어 굳이 만나지 않더라도 모바일로 계약서를 받고

“부동산거래 전자계약시스템” 어플을 통해 서명을 하여 계약을 하기도 합니다.

전자계약을 하는 또다른 이유는 은행에서 “금리우대”를 해주기 때문이기도 한데요,

금리가 다소 오르고 대출총량이 제한되어있는 만큼 전자계약을 고려해보시는 것도 

비용을 아낄 수 있는 방법인 것 같아요 ㅎㅎ

저의 경우에는 1,2번의 혼합인.. 만나서 전자계약을 했습니다.

매도인께서 불안한 마음에 대면을 요청하셨고, 저희도 전자계약으로 인한 금리우대를 받고자

양측 협의한 사항이었으니 소통해보시며 일정을 잡아보시면 좋을 것 같습니다!

실제로.. 만나서 핸드폰에 서명하고 자동으로 시스템에 등록되는 경험을 해볼 수 있었습니다.

→ 부동산의 맛은.. 종이계약서를 들고 가는것이기에 프린트 요청해서 가져가긴 했습니다 ★

대출도 줄어들고, 금리도 높아지는 상황인만큼

허가가 난 이후 최대한 빠르게 계약일정을 잡아보시고

전자계약을 통해 금리우대를 받기를 추천드립니다!

★ 앞선 약정서 단계에서 말씀드렸듯이,

꼭! 약정금 반환을 받은 후 계약금 이체하는 것 잊지 마세요!

중도금 또는 잔금

계약까지 잘 마무리하셨다면 남은 단계는 중도금과 잔금인데요,

중도금과 잔금은 양측 협의하에 정한 날짜에 정상 이체하면 되니

이체한도 잘 체크해보시고 자금계획대로 마무리하시면 될 것 같아요!

★ 전자계약을 한 경우, 실거래 신고 직접! (주택취득자금조달계획서)

종이에 계약을 한 경우에는 부동산 사장님께서 실거래신고를 해주시지만,

전자계약을 한 경우에는 본인인증이 필수로 들어가기에 

실거래 신고를 직접해야합니다! 

부동산거래관리시스템>부동산거래신고 화면을 통해서

주택취득자금조달계획서와 각 항목에 대한 증빙서류를 제출해야하는데요!

주택취득자금조달계획서는 앞서 토허제 신청시 작성했던 토지취득자금조달계획서 내용과

크게 다르지 않으므로 내용상 동일하며 “증빙서류”만 제출하면 된다고 생각하면 될 것 같아요!

증빙서류라함은 자금조달계획서에 적혀있는 예금(잔액증명서), 주식매각증명서, 증여세신고, 차용증 등을 의미합니다.

즉, 계획서상 자금의 출처를 증빙할 수 있는 서류로 이해하시면 됩니다.

이는 초기에 제출한 뒤에 추후 보완할 수 있으니 이부분도 참고하세요!

그 외 궁금한 사항들

Q. 토지취득자금조달계획서에서 변동사항이 발생해도 문제가 없을까요?

→ 제출 당시 항목들 간 금액이 변동하는 부분은 크게 문제 없고, 합계가 최종 매매가이면 된다고 하더라구요

또한 항목이 바뀌어도 문제가 없는 경우도 있지만 “세금”과 관련된 항목이 바뀌는 경우,

예를들어 제출 당시에는 “증여”항목이 없었는데 허가 이후에 “증여”부분이 추가되는 경우에는 문제가 될 수 있습니다.

이런 경우 소명자료를 준비해야하기에 구청에 반드시 체크해보시면 좋을 것 같습니다

Q. 매도인이 다주택자인 경우, 매수인이 대출실행시 매도인 협조가 필요한 경우도 있습니다.

→ 다주택자 물건은 토허제 심사할때도 시간이 더 걸리는 부분도 있지만, 매수인이 신청한 대출을 심사할때도 서류를 요구하기도 하더라구요,, 따라서 저도 계약당시 매도인분께 미리 협조요청을 드렸고 다행히도 흔쾌히 협조해 주셨습니다. 사람간의 거래인만큼 적당한 선에서 관계를 쌓는 것의 중요성을 느낀 순간이었습니다.

2가지 정도가 계약까지 마무리하면서 궁금했던 부분들이었던 것 같습니다.

다음글에서는 “다주택자 세낀물건” 매수시 고려해야하는 행동(대출,체크리스트 등)에 대해

공유해보도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!