안녕하세요!!
성장하는 투자자를 넘어 잘 하는 투자자가 될
우주추쿠입니다~!!
4강 선배강의는 저희와 가장 가까운 거리에 계시는
선배님들의 최근 투자 경험을 통해 배울 수 있는 시간이라
개인적으로 정말 큰 도움이 되는 것 같습니다~!
코쓰모쓰선배님
/매물임장의 이유/
매물임장을 하는 이유를 명확히 정리해주셔서 좋았습니다.
우리는 분임-단임-매임의 순서로 임장을 진행합니다. 신기한 건 분임 때 생각했던 선호도, 단임 후 생각한 선호도, 매임 후 생각한 선호도가 달라진다는 것입니다~! 내가 입지나, 데이터만 보고 생각했던 것들 중 매임을 해야만 비로소 보이는 생활권 분위기와 거래의 흐름, 매물의 상태와 수리여부 가늠, 거실 창으로 확인할 수 있는 이 매물의 환금성! 모두 매물임장 없이는 파악하기가 어렵습니다. 현장에서 직접 발로 밟고 눈으로 보고 소장님과 대화를 통해서 단지와 매물의 가치를 명확하게 맞춰나가야겠다는 생각이 들었습니다.
/매임단지 선정/
‘세-가-금’ 방식으로 매임 단지를 선정하는 과정에서 자연스럽게 비교평가가 되고, 그 비교평가가 맞는지 아닌지를 매임을 하면서 확인하고, 내 투자 우선순위를 정할 수 있어서 너무 좋은 방법이라는 생각이 들었습니다.
특히 저는 지금까지 시세지도를 그리고 가격대별로 싸다고 생각하는 단지에 생각을 쓰는 게 전부였는데,
체계적으로 순서를 머리에 넣어주셔서 좋았습니다.
세로로 생활권 내에 상품성(연식), 환경으로 저평가를 판단해본다. 여기서 중요한 것은 한 생활권은 입지가 비슷해야하기 때문에 생활권을 잘 나누는 게 필요하겠다는 생각이 들었습니다. 그리고 하나로 묶은 생활권이라고 하더라도 그 내에서 더 좋아하는 곳이 어디인지도 디테일하게 보면 좀 더 저평가 판단을 정확하게 할 수 있지 않을까 생각했습니다.
가로저평가 판단은 가격 고정이고 생활권이 다르기 때문에 같은 가격일 때는 연식이 비슷하다면 더 좋은 생활권, 연식이 다르다면 상위생활권구축vs하위생활권 신축, 선호도 있는 단지는 둘다 킵, 생활권 내 후순위 단지라면 연식우선
투자금 판단은 위 처럼 가로세로 저평가 판단이 끝난 후에 투자금으로 최종 단지 선정을 하면 됩니다.
사실 이 과정은 임장자에서 매물임장 후보 선정할 때 뿐만아니라 실제 투자에서 저평가를 판단하고 투자 우선순위를 세우는 과정과 동일해서 매물임장 후보 선정 이상으로 도움이 많이 되었습니다.
/매물별 적정 가격차이/
저는 지금까지는 어떤 동을 더 선호하는지, 어떤 타입을 더 선호하는지를 중점으로 질문했었다면, 코쓰모쓰 선배님은 가격차이를 디테일하게 분석하시고 내가 매수하는 물건의 단지 내 선호도를 알고 그 가격이 적정 수준인지까지 확인하는 부분을 말씀해 주셨습니다. 그래야 원래 싼 물건이라 가격이 최저가인지 좋은 매물인데 가격이 싸게 나온 급매인지를 알 수 있습니다. 이건 역시 현장에서 계속해서 매물을 보고 여러 소장님고 소통을 해봐야 나 스스로 기준을 세울 수 있는 것 같습니다. 전임 때 상/상/가로 상태, 상황, 가격을 파악하는데 앞으로는 가격 부분에 단지 내 가격 차이를 만드는 요소와 가격차이를 입력해야 겠습니다~!
/물건 만들기/
투자를 하다보면 물건을 만든다는 말을 굉장히 많이 듣게 됩니다. 사실 저는 물건을 만들어서 투자하는 걸 아직 못해봤고 잘 모르는데 자세하게 알려주셔서 감사합니다. 물건을 만든다는 건 네이버 호가로는 불가능한 투자 물건이지만 집주인의 상황에 따라서 내가 잔금을 쳐서 매매가를 더 깎아 저렴한 물건을 만들 수도 있고, 갱신권을 사용한 세가 낮게 낀 물건을 단기간 금융비용을 고려하도 싸다면 후보로 고려할 수 있고, 매도 사유를 파악해서 주인 전세를 제안해 볼 수도 있고, 임차인과 협상을 통해 퇴거 후 전세를 새로 세팅할 수도 있습니다. 다양한 케이스들이 있다는 건 아는데 실제 투자할 때는 협상을 많이 못해봤고 있는 매물에서 선택했던 것 같습니다. 3호기 투자를 할 때는 모든 가능성을 열어두고 좀더 적극적으로 협상을 통해 더 좋은 매물에 투자해야겠습니다.
매임단지 선정부터, 전임, 매임 시 확인해야 할 것들, 협상을 통해 물건을 만드는 방법까지 그동안 쌓아오신 노하울르 아낌없이 알려주셔서 너무너무 감사합니다!!
윤이나선배님
앞마당 관리를 실전 투자까지 연결시켜주시는 윤이나 선배님의 강의도 너무너무 좋았습니다.
특히 나에게 맞는 투자 지역을 찾고 > 투자 단지를 찾고 > 실전 투자로 연결 시키는 과정 하나하나 세세하게 설명해주셔서 정말 감사합니다~!
저도 이제 월부를 시작한지 만 3년이 되어가고 27번째 되는 앞마당을 만들고 있습니다. 앞마당이 의미 있는 건 내가 언제든 투자할 수 있는 단지와 매물을 알고 있는 것인데 사실 저도 앞마당 관리가 잘 되고 있지 않습니다. 앞마당을 지켜보고 있어야 지역의 흐름을 보며 투자 기회를 잡을 수 있고, 내가 투자한 지역에 리스크도 트래킹할 수 있고, 매수, 보유, 매도에 대한 의사결정을 내릴 수 있습니다. 앞마당을 만드는 것을 넘어, 꾸준한 트래킹으로 관리까지 하면서 진짜 앞마당으로 만들도록 하겠습니다.
/시세트래킹 후보 선정/
시세트래킹의 본질은 매매저평가를 판단하고 전세가 흐름을 파악하는 것!
시세트래킹 단지들은 있는데 보고 싶은 단지들을 중구난방으로 뽑아서 트래킹을 통해 지역의 움직임, 흐름은 알 수 있었지만, 기준 없이 뽑은 단지들로는 지역 간 저평가 비교까지는 어려웠습니다. 선배님께서 말씀해주신 기준으로 1등생활권 상/중/하, 2등생활권 상/중/하, 3등생활권 상/중/하 단지를 뽑아서 트래킹해봐야겠습니다. 단지를 많이 보면 좋긴하지만 그 단지들이 일정한 기준이 없이 뽑혔다면 시세트래킹을 통해 내가 얻고자 했던 정보를 얻기가 어려운 것 같습니다. 트래킹하는 단지부터 다시 세팅해서 꾸준한 루틴으로 만들어보겠습니다!
/지역별 시세트래킹 팁/
이 부분도 너무 신박했습니다! 단순히 이 지역의 흐름은 어떻다를 넘어서 이 지역은 이런 상황이니 이런 단지들을 중점적으로 트래킹 해봐야 한다! 라는 기준을 세워주셨습니다. 기계적인 트래킹이 아니라 트래킹의 목적을 분명히 세운다면 각 지역의 시장이 변화함에 따라서 적절하게 힘을 줘야 하는 트래킹 단지들을 선정할 수 있을 것 같습니다~!
/원페이지 정리/
시세트래킹에서 끝나는 것이 아니라 트래킹한 내용을 바탕으로 지역을 상황을 한달에 한번 확인해 보고 지역의 흐름 파악, 저평가된 단지 확인, 매매, 전세 매물 소진 상황, 공급 상황 변화 확인을 꾸준히 한다면 다음 달 내가 먼저 가야 할 임장지, 먼저 봐야할 투자 지역이 머리속에 속속 박혀 있을 것 같습니다^^
원페이지 루틴을 놓치고 있었는데 선배님 강의 듣고 정신차리고 해야겠다는 생각이 들었습니다~! 제가 기존에 사용하던 양식에서 부족한 부분은 없어는지 선배님 강의 교안과 비교해보며 업데이트해 보겠습니다.
지난 강의도 좋았는데 이번엔 목적과 방법에 대해서 더 디테일하게 다뤄주신 것 같아서 너무 좋았습니다^^ 너무 열정적이신 선배님들 보면서 동기부여 되고 너무 좋은 시간이었습니다~! 많이 알려주신 만큼 많이 배워가겠습니다!! 감사합니다!!
