[슈필라움] 강남 오피스 빌딩이 올랐다고?

26.04.22 (수정됨)

즐거운 공간

월부가 아지트인 슈필라움 입니다.

왜 강남 지역의 자산 가격은 서울 25개구 평균을 꾸준히 상회하며 상승하는가.

부동산의 입지가 가장 중요하고

입지 가치를 결정하는 요소에서 직장과 교통, 학군 환경으로 가치를 판단합니다.

오늘은 주거 시장만의 수급 논리를 떠나 상업용 부동산, 특히 오피스 시장의 구조적 변화를 함께 들여다보면서

강남 아파트 가격 상승의 본질적 동력이 보다 선명하게 파악해 보겠습니다.

강남업무지구 GBD / 중심업무지구 CBD / 여의도업무지구 YBD

각 업무지구의 연면적당 오피스 건물의 매매가격에서 강남은 평당 4,100만원을 돌파했습니다.

연면적 10,000평 오피스 빌딩이 약 4,100억원 이라는 거죠

오피스 임대료는 꾸준히 상승하며 NOC기준 평당 224,500원 입니다.

여기서 주목 !

강남이 종로, 중구의 중심업무지구 보다 임대료는 높지만 2021년 이전 매매가격이 낮았다는 점

그리고 최근 격차를 크게 벌리고 있다는 점입니다.

코로나 이후 통화량이 증가하면서 강남의 오피스 시장의 가격은 중심업무지구와 여의도 업무지구 보다

더 먼저 가격이 반응하고 급격하게 상승했지만

기존 임대시장의 기준에서는 지금의 가격이 어쩜 당연한 결과 일수도 있습니다.

여기서 우린 강남이 다른 업무지구 보다도 오피스 가격이 많이 상승했다는 것을 알 수 있습니다.

오피스 수요가 아파트 가격을 밀어올리는 메커니즘

오피스 시장의 팽창과 아파트 가격 상승은 별개의 현상처럼 보이지만,

실제로는 동일한 구조적 상승력이 있습니다. 그것은 바로 직장이 아파트 입지요소에서 가장 중요하기 때문이죠.

① 고소득 일자리의 집중 GBD에는 테크·IT·스타트업·금융·전문직 등 고부가가치 산업이 밀집해 있다. 이들 산업 종사자들은 상대적으로 높은 소득을 바탕으로 직주근접(職住近接) 수요를 형성하며, 강남·서초·송파 등 인근 주거지의 아파트 매입 및 임차 수요로 직결된다.

② 인재 생태계의 자기강화 구조 오피스 시장에서 GBD가 프리미엄을 유지하는 핵심 동력은 '대체 불가능한 인재 인프라'다. 우수한 학군, 의료시설, 생활 인프라가 집약된 강남은 고급 인재들이 선호하는 거주지인 동시에, 그 인재들을 유치하려는 기업들이 자연스럽게 집결하는 선순환 구조를 만들어낸다. 오피스 수요와 주거 수요가 서로를 강화하는 것이다.

③ 자산 프리미엄의 동조화 오피스 건물 가격이 오르면 해당 권역의 땅값과 개발 기대감이 동시에 상승한다. 이는 인근 아파트 단지의 재건축·재개발 가치를 높이고, 결과적으로 아파트 매매가에도 상승력을 제공한다.