안녕하세요
동료들과 함께 꾸준하게 성장하고 투자하고 싶은
월부지니1입니다.
현장강의로 들었으면
너어어어무 결론파트 작성하는데 도움이 많이 됐을 것 같다고 느낀
매물임장/앞마당관리의 끝판왕 강의!!!
코쓰모쓰 선배님과 윤이나 튜터님께서 진행해주셨는데요
제가 몰랐던 부분과 적용해보고 싶은 부분 위주로 후기를 남겨보겠습니다.
매임 단지 선정부터 매임 후 협상조건까지[코쓰모쓰 선배님]
매임 단지 선정은 시세그룹핑하면서 체계적으로 뽑으세요.
이 부분은 시세그룹핑 하면서 매임단지를 선정하긴 했었지만
체계적으로 하는게 아니라 저평가 단지인 것 같다라고 생각되는 단지에 대해서만 진행했었습니다.
그런데 이번에 코쓰모쓰 선배님께서 매물임장 단지를 이렇게 뽑습니다하는 것을 보고 앞으로는 체계적으로 해볼 수 있겠다라는 생각이 들었습니다.
그냥 저평가 됐으니 매임단지이다가 아니라
1)시세그룹핑 세로축을 기준으로 가격을 비교하면서 같은 생활권 내 저평가 단지를 추려보고
2)가로축을 기준으로 가격과 연식이 비슷하다면 더 좋은 생활권 단지가 저평가라는 것을 확인하며
3)같은 투자금으로 투자 가능한 매매가가 더 높은 단지까지 추려보는 것
이렇게 3가지 단계를 거치면 저평가이면서 동시에 투자금대비 투자하기 좋은 매물을 뽑을 수 있었습니다.
제 나름 저평가 단지를 추리고 매물임장을 진행했었는데 생각보다 구체적인 방법에 앞으로는 제대로 적용해볼 수 있을 것 같다는 생각이 들었습니다.
BM 앞으로 세시그룹핑 이후에 배운대로 매임단지 뽑고 매물임장 단지 장표 만들기
매물예약이 어렵다면 이대로만 따라해보세요.
선배님께서는 부동산 선정할 때 2개의 창을 띄어놓으신다고 하셨는데요
1) 저가 매물순, 2) 매물을 많이 보유한 사장님 순
항상 뭔가 저가 매물순으로 하다가 잘 안잡히면 매물 많이 보유한 사장님 없나 찾아보고는 했었는데
동시에 2개의 창을 띄울 생각은 못했었습니다.
앞으로는 매물예약 시에 2개의 창을 띄우고 매물을 찾아보아야겠다는 생각이 들었습니다.
전화임장을 통해서는 시세 상태, 상황, 선호도, 부동산 평가 등을 남겨야 한다고 말씀해주셨는데요,
특히나 상태, 상황, 부사님만의 선호도를 잘 남겨야 한다고 강조해주셨습니다.
저는 항상 “매도인의 상황”을 파악하는 것이 너무 어려웠는데..
전화임장으로 매도인의상황까지 알아보려면 어떻게 해야하는지 궁금했습니다.
(코쓰모쓰 선배님 알려주세요~!!)
그리고 전화임장 때마다 여전히 힘든 것은 부사님들의 차가운 태도였는데요
이럴 때 가지고 있어야 할 태도에 대해서 선배님께서 짚어주셔서 너무 좋았습니다.
1)투자 가능한 방법을 부사님께 설명할 수 있어야 함
2)2번을 전화해도 거부하신다면 옆 부동산에 물어보기
3)매물이 아니라 부동산 방문이라도 예약하기
이번 임장지에서는 운좋겠도 사장님들께서 잘 보여주시는 분들도,
투자자에게 데여 잘 보여주지 않으신 분들도 있으셨는데요
이 강의를 조금만 더 빨리 들었더라면,,, 부동산 방문이라도 예약해볼 걸,,, 하는 생각이 들었습니다.
BM 매물 찾을 때 저가매물순, 매물 많이 보유한 순 2개 창 올려놓고 매물 찾기
실전 매물임장에서는 이런 것들을 체크하세요.
매물임장에서 필수로 확인해야 할 것은?!
바로 선호도, 상태, 상황입니다.
선호도를 파악할 때 기억에 남았던 질문이 몇가지 있었는데요
“사장님 00동이 더 비싸던데 거기가 로얄이에요?”
“선호동이랑 평균동 평상시에는 가격 차이가 얼마나 나나요? 전세가격도 차이 나나요?”
“가격이 이 단지랑 저 단지랑 비슷하던데 어떤 단지가 먼저 나가나요? 어떤 단지가 더 팔기 쉬울까요?”
동의 선호도를 파악하고 단지간 선호도를 파악할 때 굉장히 좋겠다는 생각이 들었습니다.
선배님께서는 매물임장가시면 거의 대부분을 가격 이야기로 채워나간다고 말씀하셨는데요
이런 이야기를 나누기 위해서 1)현재 호가(층수) 2)전세호가(개수) 3)매매 실거래가(최저거래가) 4)전세 실거래가 5)전고점 이렇게 5가지를 꼭 적어가신다고 하는데 준비성에 굉장히 놀랐습니다.
저도 다음 매물임장 때는 이런 것들을 정리한 뒤 가야겠다는 생각이 들었습니다.
BM 매물임장 전 매임단지들 가격에 대해서 정리해서 알고 가기
협상은 win-win이 되어야 합니다.
가격뿐만 아니라 좋은 조건을 만드는 것도 협상이다.
우리에게 가장 좋은 조건은 전세대기자(현금) 또는 주인전세 등인데요
보통 우리가 현장에서 마주하는 물건들은 “잔금조건” 또는 “낮은 세안고”가 많습니다.
선배님께서는 이런 것들에는 어떻게 접근해야 하는지 알려주셨습니다.
잔금조건 매물의 경우 “금융비용을 정확하게 확인하라”고 말씀해주셨는데요
매달 이자비, 중도상환수수료, 관리비 등을 따져보았을 때도 충분히 가격적 메리트가 있다면 접근할 수 있다고 말씀해주셨는데요, 이런 부대비용은 6개월 정도 따져보는 것이 좋다고 더해서 알려주셨습니다.
세낀 물건의 경우에는 계갱권을 사용했다면 얼마남지 않은 12월에 신규계약을 체결하는 것보다 현 시세대로 지금 신규계약을 체결하도록 유도하거나 대출금을 올려주는 것으로 진행해볼 수 있다고 알려주셨습니다. 그래서 이 추가 대출분에 대해 이자를 일시불로 드리는 것으로요.
이자를 선금으로 지원해주는 방식만으로도 통할지 다른 부대비용을 지원해주지 않아도 받아주시는 분들이 있는지 조금은 의문스러웠지만 주변에 전세가 너무 없는 시장이라면 충분히 가능하겠다는 생각이 들었습니다.
월세입자가 낀 물건도 참 많은데요, 이런물건의 경우 월세입자 만기가 많이 남지 않았을 때 접근이 가능하겠다는 생각이 들었습니다.월세입자가 나가고 나서 월세보증금을 내가 지불해주고 공실을 만드는 조건을 제시해볼 수 있다고 말씀해주셨는데요, 보증금이 너무 작다보니 사실 매도인이 받아주기 어려운 조건이라고 생각했습니다. 선배님께서는 이것까지 대비해서 공실인 기간동안 월에 보증금만큼 비용을 드리고 전세를 뺄 때까지 공실을 유지하는 방식이었는데요
오오.. 추가적으로 드는 비용이 얼마인지 이부분도 잘 체크해보아야겠다고 생각했습니다.
BM 매물임장 단지 선정 시 월세입자라고 안보는 것이 아니라 접근 가능한 방법을 생각해서 접근하기
앞마당관리를 통해 투자까지[윤이나 튜터님]
앞마당 내에서 투자가능한 지역은 이렇게 찾으세요.
수익을 얻는 투자를 위해서 중요한 것 중 하나는 바로 “만든 앞마당을 잘 살펴보는 것”인데요
사실 이게 말처럼 쉽게 되지는 않더라구요..
앞마당이 20개가 넘어가면서부터는 정말 쉽지 않다는게 느껴졌습니다.
튜터님께서는 초보자들이 해볼 수 있는 원페이지 정리와 앞마당이 많은 경력자들을 위한 원페이지 정리를 나눠서 알려주셨는데요, 앞마당이 너무 많아지고 나서 못하고 있던 원페이지 정리를 다시금 해보아야겠다고 마음 먹을 수 있게 만들어주셨습니다.
½ 페이지 정리라는 것을 이번 강의에서 처음 알게 되었는데요
저평가 단지 목록, 공급단지 목록, 매매/전세 매물수, 생활권별 전임을 통한 분위기 파악내용에 대해서 담아내는 것이었습니다. 이렇게 하면 20개 지역이 넘어가도 10장 내외로 원페이지가 정리될 수 있겠다는 생각이 들어서 다음달부터는 이렇게라도 원페이지 정리를 이어나가야겠다고 결심했습니다.
BM ½ 페이지 정리 시작하기
투자할 단지는 이렇게 찾으세요.
■ 나에게 맞는 투자 지역 찾기
투자할 단지의 경우 원페이지 정리를 통해 정한 투자후보지역 3개를 전수조사 하면서 시작되는데요
모든 지역에 대해 조사하기 보다는 투자 우선지역 3곳에 대해서만 진행하는 것이 효율적이라는 것을 알게 되었습니다.
이 지역에서 매매가 잔금범위를 만족하면서 투자금+5000만원 범위 내의 모든 매물을 조사하는 것이 포인트였습니다. 그런데 저는 싱글투자자라서 잔금 범위를 만족하면 3억대 중반 단지들만 나와서 잔금 범위 조금 넘어가더라도 같이 해보아야겠다는 생각이 들엇습니다.
그리고 이 3가지 지역의 단지들을 모두 리스트업해서 저평가를 판단하는데요, 지역내 저평가 판단, 지역 간 저평가 판단까지 해보고 최종적으로 매물들을 리스트업하는 것이었습니다.
BM 다음달부터는 2호기 투자를 위해 원페이지 정리를 통해 내 투자에 적합한 지역을 정하고 전수조사 하기
■ 나에게 맞는 투자 단지 찾기
뽑힌 단지들이 너무 많을 때 나에게 적합한 매물을 가려내는 것이 투자로 가는 올바른 길인데요,
튜터님께서는 1)나의 자산 상황/투자금 확인 2)고민되는 매물 비교하기 3)투자 전 마지막 체크리스트 확인 을 통해 투자 단지를 뽑을 수 있었습니다.
자산 상황 파악할 때 제가 간과했던 점은?! 한도를 더 많이 받을 수 있는 대출 순서를 모르고 있었다는 점이었는데요, 주택담보대출 => 신용대출 => 마이너스 통장 순서대로 대출을 받아야 최대한 많은 한도를 받을 수 있다는 것을 새롭게 알게 되었습니다.
투자후보들 중에서는 무조건 광역시라고 좋다고 생각하면 안된다는 점이 중요 포인트였습니다.
지방 가치를 평가할 때 중요한 것 중에 하나가 바로 인구규모인데요 무조건 인구규모가 크다고 해서 현재 시점에 좋은 투자는 아닐 수 있다는 사실!
광역시라도 공급이 너무 많은 대전이나 광주같은 도시들은 현재 공급이 부족한 중소도시에 비해 투자하기 좋은 상황이 아닐 수 있다는 것을 잘 생각해야 했습니다. 지역 내에서 단지의 선호도 또한 정말 중요한 요소이니 하나하나 체크해보고 더 좋은 투자처를 찾아야겠다고 다짐했습니다.
이번에 결론파트 작성할 때 중소도시 매물이 나와서 살짝 고민이 됐었는데, 잘 파악해본 것 같다는 생각이 들었습니다.
튜터님께서는 마지막에 투자전 마지막 체크리스트 장표를 붙여주셨는데요
전세, 협상, 저환수원리 등 우리가 한번 더 체크해보면 좋을 내용들이 듬뿍 담겨있었습니다.
앞으로 투자하기 전에는 꼭 이 페이지를 펼쳐고보 장표위에 정리해서 조건들을 전부 만족하는지 체크해 보아야겠습니다.
BM 투자체크리스트 활용해서 장표 만들기
이렇게 매물임장과 결론파트 작성하는 방법에 대해 꼼꼼하게 설명해주셔서
다음 번 매물임장에 그리고 결론파트에 적용해볼 내용들이 가득가득해졌는데요,
새로 알게 된 사실들이 많아 신기했습니다.
들어도 들어도 제가 모르는 것들이 너무 많다는 것을 느끼는 요즘입니다.
가르쳐주신 것들 잘 적용해서 한계단 더 올라서겠습니다.
강의 해주신 코쓰모쓰 선배님, 윤이나 튜터님 너무 감사드립니다💕
댓글
월부지니님 꼼꼼한 후기 수고많으셨습니다 😊 매물임장 화이팅입니다🌸 전화임장으로 매도인의 상황을 파악할 땐 1) 잔금일, 이사날짜 언제 원하세요~? (갈아타기, 급전필요 등 어떤 이유로 파시는지 확인할 수 있어요) 2) 매물 언제 내놓으셨어요~? (언제부터 내놓으셨고, 네고가 들어왔거나, 변심이 있었거나 등등 스토리를 파악할 수 있습니다.) 2가지를 물으면서 주로 파악하고 있습니다. 질문까지 남겨주시다니 제대로 강의 흡수하시는 지니님 멋집니다 ^^
