안녕하세요 봄웜브라이트 입니다~!
이번 강의는 선배님의 강의!
코쓰모쓰 선배님과 윤이나 선배님의 강의 였습니다
첫 지투실이다 보니 선배님의 강의는 처음 듣게 되었어요
뭔가 다른 멘토강사님들과는 다르게
더 친근감 있고 확 와닿는 느낌이였습니다!
매물임장
코쓰모쓰 선배님의 매물임장 강의!
먼저 매물임장을 해야하는 이유가 무엇일까요?
우리가 많은 임장을 하지만 그중에 매물임장이 가장 마지막에 있는 이유와 비슷한 이유일거같은데요
분위기 임장, 단지임장, 그리고 마지막 매물임장을 합니다.
분위기 임장으로 그 생활권의 분위기를 파악하고
각 생활권을 구분해서 어떤 사람이 사는지 어떤 상권이 있는지 파악을합니다.
그리고
각 개별 단지를 임장하면서 단지별로 어떤 사람들이
이 단지를 원해서 들어오는걸까
이 단지에 사는 사람은 어떤 것을 이용할까
등을 파악합니다.
여기까지는 전체적인 지역의 선호를 파악하기 위해서 임장을 했다면
매물임장은 말그대로 그 매물의 선호도를 파악합니다.
우리는 단지에 투자하는 것이 아닌 매물을 투자합니다.
매물임장을 함으로써
어떤 주거 형태를 이루고있는지
가족 단위가 살고있는지
실제 사람들의 선호도와 주거형태를 파악할 수 있고
그 파악을 통해서 직접적인 투자로 이어질 수 있습니다.
그렇다면 어떤 매물을 예약할까?
먼저 선배님은 매물임장을 위한 단지는
곧 시세그룹핑에서 나온다!
시세 그룹핑을 통해 세로 가로 투자금 순으로 골라보기!
세로는 해당 생활권 내에서 가치순으로 가격이 형성되어 있는지 확인!
같은 생활권 내에서는 입지 차이가 크지 않아 상품성(연식), 환경(평지) 기준으로 판단!
가로로 골라보기
가로는 같은 가격대에서 서로 다른 생활권을 비교하기
가격과 연식이 비슷하다면 더 좋은 생활권을 선택하기!
투자금으로 판단하기
같은 투자금으로 우선순위는 어디일까
같은 투자금으로 투자가능한 매매가 더 높은 단지는 어디일까
저는 투자금을 거의 마지막 단계에서 검토했는데
매물임장 단계에서 검토하는것도 너무 좋은것 같습니다.
내가 직접 투자할수있고 실시간 비교평가가 더 수월해진 느낌!
실제 매물예약을 해야하는데요
정말 상세하게 어떻게 매물예약하는지
그리고 선배님의 꿀팁은 무엇인지 알려주셨어요
저도 처음에는 어떻게 예약해야하는지
그 과정에서 뭘 물어봐야하는지
정말 어려웟는데
지금은 계속 하다보니 익숙해졌고
어떤 질문을 할지도 단지마다 궁금한점을 뽑아서 하고있습니다.
결국 많이 해본사람이 익숙해지고 더 잘할 수 있으니
혹시 망설이신다면 지체하지말고 바로!!
선호도 파악하기!
그 동네 부동산은 그 주변 동네에 빠삭하게 알고계신분입니다.
정말 선호도에 대해서 알고계시지만
우리는 사장님 입에서 선호도가 나오게
유도질문하기!!
동별, 타입별 단지별 선호도를 파악해보자
협상
협상에서 가장 중요한건 무엇일까요
결국 돈입니다.
내가 돈이 있다면 더 많은 협상이 될거에요
왜냐하면 상대방이 원하는것도 돈이기 때문이죠
상대방이 원하는걸 내놓고 내가 원하는걸 가져가기
엥?
그러면 그냥 0 아닌가요
실제 우리가 얻을건 저렴하게 사기!
매도자들이 원하는건 케이스별로 다르지만 이사가기 위한 중도금
또는 급한 근저당 처리하기!
등 매도자가 필요한 상황이 여러가지입니다
그럼 우리는 뭘 해야할까
돈을 준비해야죠
그 많은 돈이 없는걸요?
네 그렇담 대출을 해야합니다!
대출은 이자를 내긴하지만 그에 걸맞는 집값을 네고 할 수 있다면!!
이자비용마저도 투자다!
투자자는 편익과 비용을 잘 따져봐야합니다
실제로 저도 매도자분이 사업이 잘 안되어서 급하게 돈이 필요한 경우가 있었는데요
중도금이 가능하거나 잔금을 빨리 해준다면
1억가까이 네고 해줄 생각이 있다는 매도자 분도 있었습니다.
물론 투자금이 부족해서 투자를 못했지만
저는 그 경험으로 실제로 가능하구나 라는걸 느꼈고
우리는 그 협상카드를 쓰기 위해서
우리 대출 한도가 얼마나 되는지 미리 파악을 해야합니다
결론 매도자가 필요한것을 제공하고 우리가 필요한것을 얻는다!!
윤이나 님의 앞마당관리!
이번 강의는 저에게 정말 필요한 앞마당 관리!
저는 앞마당 관리가 잘 안된다고 생각하고 있는 1인입니다 ㅎㅎ
항상 임장이 끝나면 아 끝났다.. 라는 마음으로 앞마당 관리가 잘 안되는 편이에요
임장보고서 쓸때 부랴부랴 앞마당을 훓어보곤 했습니다.
그래서 윤이나 선배님의 꿀팁은!
시세트래킹하기
333 기법 쓰기!
단지 총 3개 하루 3분 단지별 3개항목만 확인!
매일 루틴만들기만 한다면
앞마당 관리 문제가 없어요
앞마당 관리의 중요성을 절실히 알지만
실천을 못하시는 분들! 이번 기회에 앞마당 관리 꼭 해봅시다!
손수 시세트래킹 양식까지 가져다 주시는 천사 이나님
상중하 별로 단지를 선정하고
매일 시세의 변화를 기록하고 관찰하면서
현재 앞마당의 분위기는 어떻게 바뀌고 있는지
그에 맞춰서 내가 어떤 준비를 하면 되는지
나의 투자금에 들어온다면 어떻게 대응하고
투자로 직결되는지!!
이 모든것을 이번강의에서 알게되었습니다.
원페이지 정리를 통해서 한번에 내 앞마당 지역들을 썸머리해서 보기!
그래야 지역별 상황을 한번에 파악할 수 있답니다
만약 내 투자금에 들어오는 지역이 보인다면
전수조사를 통해 물건을 뽑고
가격을 고정하고 지역간 비교를 통해서
저평가 단지를 찾아서 곧 투자로 연결이 됩니다.
이렇게만 한다면 내 투자금이 준비되는 순간 바로 투자할 수 있고
또 목표 투자금이 생겨서 투자금 마련 계획도 쉽게 세울 수 있습니다.
이 모든것이 우리가 투자함에 있어서 최적화 되어있는것이고
우리는 선배님들의 뒤를 따라서 투자를 하고
선배님이 이룬 성공을 뒤따라 성공한다면
원하는 경제적 자유와 노후준비가 그 누구 보다 잘 되어있을거라고
믿어의심치 않습니다.
아무것도 하지 않는것보다 하나씩이라도 천천히 시작하는것이
미래의 우리의 모습도 하나씩 변화되어있을 것입니다.
모두 화이팅해서 열매를 맺읍시다!
지투실 여러분들 모두 화이팅이고 우리 미욤즈 여러분도 화이팅입니다!!ㅎㅎ
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