✅ 이번 4강을 듣고 느낀점/깨달은 점이 있나요?
- 현재 시장은 상승장 초반은 아니다. 전고점을 넘어선 단지들이 많기 때문에. 상승장 중반일 수 있다.
- 투자를 멈춰 있는 것도 투자다. 1주택 이상은 매수가 목표가 아니다. 이것을 어떻게 잘 지킬 것인가의 문제다. 언제가 될지 모르지만, 하락장은 반드시 온다. 그때 최적의 의사결정을 하기 위한 준비가 필요함.
- 함부로 주택수를 늘리는 것은 금물. 지금 정권이 다음에도 다시 이어질지 모르기 때문에. 내가 어떻게 갈아탈지 고민해야 함. 그래서 내가 갖고 있는 단지보다 상급지에 임장을 해야할 필요가 있다.
- 부동산 세금이 너무 많이 나올 때 생각해볼 것: ‘그래서 우리가 아파트 없을 때(투자 안했을 때), 잘 살았나? 풍족했나?’
- 지난 정권에서 보유세를 3번 개편했는데, 이번 정권에서는 이제 1번 개편했다. 아직 보유세를 더 건들 카드가 많기 때문에. 좀 더 기다리면 대응해야 한다.
- 동행지수: 매수심리, 거래량, 매물수... 매수심리란? 부동산 사장님들께 전화해서 지금 매수 문의가 많아요, 매도 문의가 많아요 물어봐서 답변 듣는 것.
- 현재 서울 시장 심리를 보면, 매도세가 한참 올라갔다가 꺾였다. 매수세가 다시 붙기 시작했다. 가격이 상승할 가능성이 더 큰 시장이 됐다. 정부가 규제를 엄청 때리는데도 생각보다 빠르게 심리가 회복하는 모습.
- 지금처럼 전세물량이 급감하게 되면, 전세 대출이 안나와도, 금리가 올라가도, 앞으로 역전세가 나기 어려운 시장이 될 것. 신규 아파트 물량으로 풀어서 하락장이 올 수 없는 구조.
- 정부에서 온 국민에게 푼 돈, 통화량이 뭉치고 뭉쳐서 반포 원베일리 한 채, All 현금 실거래를 만든다. 그게 시세가 된다.
- 지방은 매매 매물수는 중요하지 않고, 전세 매물수가 매우 중요하다. 지방은 ‘전세가 만드는 시장’ 전세 물량이 적더라도 그 물량이 적은 기간이 긴지 짧은지, 길게 이어지고 있는지도 중요함. 그 기간이 유지되어야 매매가를 밀어올릴 수 있는 힘이 생김.
- 현금화를 위한 매도는 평촌 이상 지역에서는 하지 말 것. 평촌 이상은 갈아탈 목적이 아니라면 매도하지 말 것. 지방은 지금 현재 기준으로 전용 84가 10억이 넘지 않는 단지들은 모두 팔아야 한다.
- 강남 1시간 이내, 평촌 이상 급지에서 전고점 이하로 샀다는 건, ‘비싸지 않게’ 매수한다는 의미이고, 이는 장기적으로 곧 ‘이기는 게임’이다.
- 좋은 자산은(강남 아파트, 엔비디아, 삼성 등) 좀처럼 싸지지 않는다. 그런데 그 싸지는 걸 기다리는 건 어리석은 선택일 수 있다. 수도권은 좋은 자산이기 때문에 ‘비싸지 않으면 산다.’는 관점으로 접근해야 함.
- 하지만, 지방은 다르다. 지방은 철저하게 싸게 사야 한다. 아파트는 차트(그래프) 보고 투자하면 안된다. 지방은 매도가 쉽지 않기 때문에, 돈이 조금 더 들더라도, 좋은 동, 좋은 층, 좋은 향을 사야 한다. 세끼고는 잘 안팔리기 때문에, 세입자 만기 때마다 매도 여부를 고민해야 한다.
- 입지가 개선되는 곳. (일자리, 지하철 직결 신규 노선) 입지평가에서 가산점을 주어야 한다. 지정타는 과천, 안양에 영향을 미칠 것.
- 1억 미만, 연 저축액 6천 미만이면, 지방 투자 실행. 1억 5천 수익이 안되었으면, 지방 조금 더 급지 좋은 곳(광역시)으로 갈아타기. 1억5천 수익 달성하면, 수도권으로 갈아타기.
- 자기가 틀릴 수 있다고 생각하는 사람이 성장하게 되어 있다.
- 누누이 강조하지만, 지금은 자산을 지켜야 할 때. 더 오를 자산이 보여도, 투자금이 있어도 참는 것. 잃지 않기 위해서. 감정을 배제하려면 남의 일처럼 생각하고, 남에게 조언해준다는 생각으로 접근.
- 잃지 않는 투자란? 더 벌진 못해도, 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에 살아남기 위한 선택을 하는 것. 오랜 시간을 버티려면, 남들의 비아냥 거리는 시선, 말들을 견뎌야 한다.
- 앞으로 내년 내후년 되면 부동산 투자는 끝났다는 말이 나올 것이다. 기대수익이 떨어진다고 비아냥 거릴 것이다. 하지만, 인류 역사상 가치 있는 부동산은 외면 받은 적이 없다.
- ‘보유 편향’을 버리자. 이제 집이 있는 사람이 되었기 때문에. 앞으로 상승의 기대감이 내 사고를 지배할 것이다. 이를 경계해야 함. 파도에 올라탔기 때문에 파도를 맞을 준비를 한다.
- 집을 사면 당연히 오를 거라는 생각을 버려야 한다. 버티고 기다리면 자산을 불어나게 되어 있다.
- 투자 시장에서 확실하게, 정해진 미래가 하나 있다. 예측할 수 있는 것: 물가가 오른다.(인플레이션)
- 3주택부터는 임대소득세까지 내야 한다. 세부담이 눈에 띄게 커진다.
- 전세가 오르는 기간 39%, 안정(보합) 기간 49%, 하락 기간 12%. 10년 투자하면 1년 역전세 맞는다. 이것만으로도 전세 투자할 이유는 충분하다.
- 대출까지 활용해서 투자하는 것은 절대 조심.
- 역전세 났을 때 버틸 수 있어야 한다. (현금대응) 전세금 올려 받아서 재투자하기 전에 대출금부터 갚을 생각을 해야 한다.
- 저평가 아파트를 ‘산다’에서 단순히 무조건 저평가 된 것을 사면 실수할 수 있다. 가치 있는 물건 중에서 저평가 된 것이 핵심이다. 가치가 없다면 저평가 여부를 따지는 게 아무런 의미가 없다.
- 시기가 어떻고, 집을 사야할 시기니, 아니니 이런 건 무의미하다. 지금 현재 이 아파트의 가치는 이런데, 사람들이 좋아하는가 아닌가, 그에 맞는 가격인가. 그래서 저평가 되었는가를 비교 평가하는 게 투자자의 자세다.
- 전세가율이 낮다는 것의 의미는 집값 상승의 기대감이 크다는 것. 전세가율이 낮아서 투자금이 많이 드는데도 집을 산다는 것이기 때문에. 우리는 전세가율이 낮은 아파트에 투자하는 게 목적이 되어야 한다. 가치가 있는 아파트라는 의미.
- 서울 전체 전세가율이 60%가 넘다는다는 것은 사람들의 투자심리가 상당히 위축되어 있다는 방증. 시장이 불황이다.===> 투자 기회
- 소득 대비 집값 수준 PIR 11(딱 평균), 전세가율은 50%... 그래서, 서울 전체적으로 싸지도 비싸다고도 말할 수 없는 애매한 상태.
- 부동산 시장에서 사람들의 ‘인식’이 ‘정책’에 반영이 되는 과정에서 ‘선거’가 개입된다. ‘선거’라는 변수. 그동안 인식이 정책에 어떻게 반영되어 왔는가? 시장 사이클에 따라 규제와 완화가 왔다갔다 했지만, 그 규제의 수준이 점점 올라가고 있다. 부동산이라는 자산과, 엄청난 통화량, 그로 인한 자산 격차, 양극화의 수준이 지난 2018~21년 때와는 비교할 수 없을 정도로 심해졌기 때문에.
- 주식 많이 가지고 있는 사람들은 규제 하지 않으면서, 강남 아파트, 서울아파트 가지고 있는 사람들, 다주택자는 규제하는 이유는? 삼성전자, SK하이닉스 자산을 가지고 있는 사람들은 매우 많고, 또 매수하기도 쉽고(소액으로).... 하지만 강남 아파트를 가지고 있는 사람들은 대략 30만 명 정도로 한정되어 있고, 부동산은 배타적 독점적 실물 자산이기 때문에. 접근이 극히 제한되어 있다. 독점적이고 배타적인 자산을 가지고 있는 사람들은 더 많은 공격에 처할 것이다.
- 정치인들은 인식이 맞고 틀리고는 중요하지 않다. 자기들에게 유리하게 써먹으면 그만. 선거에서 이기기 위한 수단. 공짜돈을 퍼주는 세태에 젖어들어 있는 대중. 즉각적인 보상을 주기 쉽다. 그런게 정책에 반영되기 마련.
- 주식도 내 집 마련 혹은, 아파트 자산 취득을 먼저 하고, 나중에 해야 할 것. 처음엔 내 돈을 크게 굴릴 수 있는 자산을 먼저 취득하는 게 핵심. 개인은 주식에 전 재산을 넣을 수 없다.
- 앞으로 주식, 금, 비트코인 등 다양한 투자를 접해야 한다. 필연적으로. 상황에 맞게 유연하게 투자할 수 있어야 한다. 부담 없이. 재미있게.
- 삼성역과 잠실 사이에 양질의 일자리가 많이 들어오기 때문에 강남이 더 비대해지고 있다. 앞으로도 강남접근성이 더욱 중요해지는 이유.
- 가격과 가치의 불균형 = 기회. “싼 건 싼 이유가 있어.” 아니다. 가치 범위 안에서는 이유가 없다. 가치 범위 밖에서는 이유가 있는 게 맞다.
- 비교하는 건 집을 비교하는 게 아니다. 땅을 비교하는 것이다.
- 지금은 다주택이라 아니라, 똘똘한 한 채를 해야 하는 이유. 명의 자체가 재산이니까.
- 지금까지 1호기 투자를 위해 달려오기만 했다. 내가 그동안 만들었던 앞마당을 정리해보자. 가격은 어떻게 바뀌었는지. 중간 성적표를 분석해보자. 앞으로 앞마당은 내가 1호기 한 곳보다 상급지 위주로 임장 다니기. 갈아탈 준비.
- 부동산 투자에서 따지지 말아야 할 것: 효율
가치 평가에서 가장 중요한 요소는? 중심지(강남, 한강)까지의 거리와 교통(지하철) 편의성이다.
<한국형 재테크 전략>
- 1주택 마련해서 불리기 / 기존 다주택.. 이게 먹히는 이유는 시간이 길기 때문에. 시간이 있기 때문에.
- 돈이 크게 굴러가는 자산을 먼저 만들어 놔야 한다. 주식으로 한번에 큰 돈을 넣기는 쉽지 않지만, 부동산은 그럴 수밖에 없기 때문에. 부동산이 투자가 반드시 필요하다.
- 주식 투자는 개별 종목 투자보다 간접 지수 투자(예-ETF)가 유리함. 하지만, ETF도 공부를 많이 해야 한다. 절대적으로 안전한 자산은 아니다. 주식 개별 종목 투자로 성공한 사람을 거의 본 적이 없다.
- 하락장과 상승장 초반까지 다주택을 해야 한다. 이때가 다주택 투자가 유리하다. 상승장이 무르익으면 규제 부담이 커지기 때문에.
- 지방은 매매가와 전세가가 같이 움직인다. 전세가 오르면 매매가 오르고, 전세가 내리면 매매가 내리고... 그리고, 앞서 오른 지방 도시(예-울산)에서 오른 단지를 보고, 아직 안오른 지역에서 그런 단지를 찾으면 된다.
- 지방 투자는 공급이 없는 지역에서 전세가 올라오는 지역에 투자하기.
변화를 두려워 하지말고, 편안한 마음으로, 시류에 몸을 맡기자. 그리고, 그 안에서 해야할 것들을 묵묵히 해나가다 보면, 열매를 맞이 할 것이다.
✅ 실전준비반반 강의를 신청하게 된 계기
어떤 문제를 해결하고 싶으셨나요?1호기 이후 나의 투자 방향성. 나는 어떤 길로 가야 하는가. 지금 투자 상황은 어떤가.
✅ 실전준비반을 듣고 가장 크게 깨달은 점(느낀점)
강의를 듣고 깨달은 점이나 생각이나 행동의 변화가 있었나요?멈추는 것도 투자다. 지금은 정부의 세부담 규제를 지켜보면서 대응해야 할 시키. 내 자산을 잘 지켜야 할 시기다. 어떤 방식으로 바닥난 종잣돈을 불릴지 고민하면서, 내 1호기보다 상급지 임장에 집중해야 할 때이다. 갈아탈 준비. 그러면서 동시에 2주택으로 갈 수도 있으니. 지방 아파트 부양책이 안온다면…!!!! 연 저축액 6천 이하, 현재 종잣돈 1억 미만이기 때문에 지방 투자가 맞다… 현실 부정하지 말자. 지방에서도 향후 공급이 없으면서, 전세가가 오르고 있는 곳(대구)에 기회가 있을 것. 지난 나의 투자를 돌이켜 보자. 1호기까지 달려오면서, 내가 놓친 것은 무엇이었나. 내가 매수 후보로 접근했던 단지들은 어떤 시세가 되었나.
✅ 앞으로 6개월 내 이루고 싶은 목표
지방 임장 한 번은 해야겠지? 대구 못 가본 ‘구’ 임장하면서….. 2년 뒤에 1억 투자금으로 지방 광역시에 한 채 더 매수하든, 수도권에 한 채 더 매수하든, 서울 상급지에 갈아타기 하든(이건 좀 힘들 수도… 하락장이 세게 오면 가능할지도) 1년 동안 종잣돈 5천 만원 모으기….. 아니, 불리기. 재테크기초반 들으면서 방향을 잡아보자.
