현재 가계약 특약때문에 집주인과 협상 중입니다.
집주인이 5월초에 기존 월세세입자를 내보내고,
저에게 수리기간을 주시고,
부동산 사장님이 전세 세입자를 구해서 기존 집주인과 전세계약을 작성하고
저에게 승계하는 조건입니다.
사장님 말씀으로는 지금 대기 현금 전세세입자가 있어서
그 세입자가 계약을 하면 문제 될 것이 없는데
혹시라도 계약이 안될 경우에
일반 전세대출을 받아야 할 세입자를 구해야 하는 상황을 대비해서 현재 특약을 조율 중입니다.
집주인분은 전세계약 부분과 집을 수리할 수 있게 협조는 해 주신다고 했는데,
전세세입자가 대출을 받을 경우, 계약기간을 3개월은 유지를 못 시켜 주신다고 하시는 상황입니다.
현재 가계약 특약 문구
8)임차인이 전세대출 받을 경우 소유권 이전은 임차인 입주 후 1개월 후 하기로 하고 협의하에 앞 당길 수 있다.
변경요청 문구
8)임차인이 전세대출 받을 경우 소유권 이전은 임차인 입주 후 3개월 후 하기로 하고 협의하에 앞 당길 수 있다.
부사님은 집주인이 3개월은 절대 동의를 안해 준다고 하네요ㅠ
혹시 제가 조금 안전하게 계약을 할 수 있는 혹시 좋은 팁이나
특약 문구 수정이 있을지를 조언을 구해 봅니다.
저의 현재 가계약 문구 전체를 아래에 적어 놓을테니 한번 봐주시고,
조언을 주시면 감사하겠습니다!
#가계약 사항
주소…
매매계약 내용입니다.
1)매매대금: 000만원
2)계약금: 000만원 (약 매매금 10%이하)
3)중도금:_월 _일 000만원
4)잔금: 계약서 작성시 협의
5)계약서 작성일 : _월 _일 저녁 7시반
6)현재 등기사항증명서상 외환은행 채권최고액 000만원 ,000만원 설정상태이나 5월8일까지 말소 하기로 한다.
7)매도인은 임차인의 전세 계약서 작성, 전세대출, 보증보험가입에 동의하며 협조한다.
8)임차인이 전세대출 받을 경우 소유권 이전은 임차인 입주 후 1개월 후 하기로 하고 협의하에 앞 당길 수 있다.
9)매수자는 인테리어 공사관련하여 계약금에서 잔금까지 공사비용은 매수자 비용으로 전액부담 하기로한다.
10)매도인은 현 임차인 이사 후 매수인이 수리 하는 데 협조 하기로 한다.(수리 시작한 날부터 관리비는 매수인이 부담하기로 한다)
11)본 매매계약은 전세승계 조건이므로 전세계약이 해제 되면 매도인은 계약금 및 중도금을 모두 매수자에게 반환한다.
12)매도인과 임차인이 전세계약을 진행 할 경우, 매수인이 전세계약을 그대로 승계하기로 하며 전세계약금은 중도금으로 보며 매도인 계좌로 입금한다.
13)기타 특약사항은 계약서 작성시 협의하기로 한다.
계약금 중 일부 000만원 입금 완료시 위 계약은 체결된 것으로 간주하고 변심으로 인한 계약 해제시 입금액을 위약금 및 해약금으로 하기로 합니다.
위 내용에 동의하시면
매도인은 계좌번호 주시고 매수인은 계좌번호에 000만원 입금하시면 됩니다.
소중한 답변에 미리 감사드립니다.
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댓글
안녕하세요. 보약님, 투자 후보단지를 잘 선정하시고, 계약 직전 상황까지 만들어 내신 것 너무 축하드립니다. 지금 현금 세입자가 대기하고 있는 상황이라고 하셨으니, 저라면 사장님께 말씀드려서 같은 날 매매/전세 동시 계약을 진행할 것 같습니다. 순서는 이렇게 해보세요. 1) 사장님께 예비 세입자분에게 집을 보여주고, 어떻게 수리를 진행할 건지 브리핑해서 계약 의사가 있는지 확인해달라고 요청합니다. 2) 만약 계약 의사가 있다고 하면, 매매/전세 동시로 계약일을 맞추면 입주하실 수 있으니, 날짜를 맞추어 진행하자고 하고 가계약금을 받아달라고 하세요. (세입자분께서 매도인과 계약을 원할 수도 있고, 신규 매수자인 보약님과 계약을 원할 수도 있는데 이 부분은 각각의 상황에 맞게 진행하면 되는 부분이에요) 3) 가계약금을 보내기 전에, 해당 조건을 전제로 하는 계약임을 문자로 주고 받고, 세입자의 변심으로 진행이 어려울 경우에는 가계약금을 반환한다는 조건도 특약에 넣으시면 더 안전할거에요. 다만, 보약님께서 잔금대출이 가능한 상황이시라고 하면, 특약문구 작성해주신 것 처럼, 추후 전세대출을 원하는 세입자를 맞추시는 상황으로도 계약을 진행할 수도 있을 것 같습니다. 그리고, 잔금 후 1개월 이내 / 3개월 이내 소유권 이전 협의가 원만하지 않을 경우에는 부동산 사장님께 대출상담사분 연락처를 여러 군데 받아보시고, 해당 조건으로 전세대출이 나오는지 체크하셔서 안전한 금융기관이 확인되실 경우에만 진행하시는 게 나을 것 같습니다. 꼼꼼하게 체크하셔서 투자까지 잘 연결하시기를 응원드립니다!!!
보약님 안녕하세요. 투자물건지 가계약하시는데 매도인과 임차인 대출받을 시 기간 조율에 대한 고민이 있으신 것으로 이해하였습니다. 매도인께서 특약 8번에 대해서 강하게 주장할 경우 이를 바꿀 수 있는 상황이 아니라고 생각되며, 임차인이 전세대출을 받을 경우 1개월을 넘길시 보약님께 큰 리스크로 작용될 수도 있어 보입니다. 저라면, 아래와 같이 해볼 것 같습니다. ✅️ 특약 3개월 기재 ➡️ 소장님께서 안 된다고 하시더라도 매도인에게 보약님 요청대로 제안 요청 및 3개월이 아니더라도 2개월 등 기간의 여유를 가질수 있는 범위로 제안 특약 3개월 기재 협상이 안 될 경우 ✅️현금 전세 임차인과 협의 ➡️ 전세 승계조건이 아닌 매매와 전세를 동시에 세팅하는 조건으로 이끌어오신다면, 보약님께서 말씀하시는 특약은 큰 의미가 없어집니다. ➡️다만, 본 사항은 매도자와 신규임차인과 사전에 조율이 선행이 되어야 하며, 수리부분에 대한 구체적인 상황과 시기도 신규임차인과 협의가 필요해보입니다. 조금 어려우신 과정이지만, 잘 풀어내셔서 전세세팅까지 마무리하시길 응원합니다. 감사합니다.!!
안녕하세요 보약님~ 조건 꼼꼼히 조율 중이시네요 :) 일단 3개월 특약이 받아들여지지 않는다면 잔금 리스크가 있는 상황이라 이 리스크가 헷지되어야 계약을 진행할것 같아요. 다행인 것은 지금 대기 중인 현금세입자 분이 계시네요~ 예비세입자 분과 매도자와 매매계약서 전세계약서를 한날 한시에 작성하시는 매매-전세 동시진행으로 리스크 헷지해보시면 좋겠습니다! 화이팅입니다^^
