안녕하세요,
새싹을 피워내는 시간 속의
초록비s 입니다 :)
올 초 자산재배치를 하면서 정신없이 시간을 보내다 보니
오랜만에 월부로 돌아오게 되었습니다.
그동안 실전반은 여러 번 도전했지만 번번이 광탈…
결국 기초반을 여러 번 반복하며 시간을 보냈는데요.
그래도
“광클도 노력의 영역이다”라는 말을 붙잡고
포기하지 않고 계속 도전한 끝에
2026년의 선물처럼 실전반에 참여할 수 있게 되었습니다.
돌이켜보면 단순한 운이 아니라
그 과정 자체가 의미 있는 시간이었다는 생각이 듭니다.
이번 실전반 1주차 강의는 권유디 튜터님의 강의로 시작되었습니다.
특히 감사하게도 지난주 오프라인 강의에도 초청받아 직접 참여할 수 있었는데요,
이렇게까지 연결되는 기회를 받게 되니 이번 실전반이 더 특별하게 느껴졌습니다.
항상 좋은 방향성과 깊이 있는 인사이트를 전해주시는 유디 튜터님께 감사드리며,
이번 실전반도 끝까지 잘 따라가 보려고 합니다 :)
2026년 4월 현재 수도권 시장
지금 시장은 절대적 저평가보다 상대적 저평가가 중요한 시기이다.
"다른 아파트 대비 더 싼가"가 중요한 판단 기준이다.
가격의 변화 자체에 집중하면 매수를 못한다.
저평가 지수 개념
- 매매/통화량 = 저평가 지수(0~100)
- 시장의 과열 정도를 판단하는 기준이다.
- 지수가 높을수록 위험 구간이다.
예를 들어, 저평가 지수 93 정도면 다음과 같이 해석한다.
- "지금 싸다"가 아니라 "이미 많이 올라온 구간"
- 지금 매수하더라도 다음에 이 가격을 또 볼 수 있겠구나 라고 판단할 수 있다.
지역별 특징
- 서울
단순히 싼 구간이 아니라, 지표상 위험 구간에 가까운 상태이다.
다만, 구/동별 상승 격차가 크다.
- 부산
랜드마크 아파트만 상승하고, 나머지는 내려가고 있는 중이다.
통화량 증가 속도를 따라가지 못하는 시장이다.
누적 상승률은 지역 간 수렴한다.
아직 덜 오른 급지는 추가 상승 여지가 있다.
수도권 투자 기준
투자는 내가 "할 수 없는 것"이 아니라, "할 수 있는 것"에 집중해야 한다.
투자금에 맞추는 것이 아니라 가치에 맞추는 판단이 필요하다.
수도권 가치 판단 3단계
1. 지역별(시/구) 가치 판단
직장, 교통, 학군, 환경을 기준으로 지역을 평가하고 투자 우선순위를 정한다.
아실 최고가 아파트 가격 수준을 비교로 지역간 위상 차를 파악한다.
2. 생활권 가치 판단
생활권별 투자 우선순위와 후순위를 구분한다.
같은 구라도 생활권에 따라 가치가 다르다.
ex) 양천구: 목동 > 신정동
3. 단지 비교
입지가 비슷해도 도보권과 버스권 차이가 크다.
복도식이라도 교통을 우선 선호한다.
주의할 점
전고점만 보면 안 된다.
현재 입지(땅) 가치와 미래가치(호재)를 확인하고 비교해야 한다.
수도권 투자 기준 4가지
1. 급지
같은 투자금으로 상위 급지 + 구축까지 확인한다.
리스크가 걱정된다면 전세 가격 5% 대응 가능 여부를 체크한다.
2. 생활권 (선호도)
지역별 선호 입지 요소가 다르다.
같은 투자금이면 더 선호되는 생활권을 선택한다.
3. 직장+교통
7대 업무지구 접근성을 파악한다.
역세권을 먼저 보되, 비역세권도 기회가 오면 투자할 수 있다.
4. 환경 (커뮤니티, 연식)
좋은 커뮤니티와 연식은 생활권, 단지 선호도에 영향을 미친다.
저환수원리의 디테일
1. 저평가
투자의 핵심은 가치 판단이다.
- 투자금이 같다면, 하락률과 무관하게 더 좋은 단지를 해야 한다.
- 입지 평가 후 가치가 비슷하다면 전고점은 보조 지표로 활용한다.
- 전고점 대비 하락률이 중요한 것이 아니라, 현재 투자금 기준으로 더 좋은 단지를 선택하는 것이 핵심이다.
2. 환금성
환금성은 매우 중요하다.
판단 기준:
- 하락장에서도 팔릴 수 있는가
- 주변 비슷한 가치의 단지와 같이 움직이는가
참고:
- 전저점: 대부분 2022년 말 ~ 2023년 초 형성
- 2024년에 전저점 형성 -> 거래 부진
- 전저점 없음 -> 거래 절벽
3. 수익성
지금은 부동산이 투자재로서의 시각이 확대되면서
전세가율은 과거처럼 중요한 지표가 아니다.
지금은 가격 수준 자체가 더 중요하다.
수익률보다 수익금을 선택하는 방향으로 간다.
투자금으로 가장 가치 있는 단지를 선택한다.
4. 원금보존성
지금 시장에서는 전세가율이 크게 중요하지 않다.
대부분의 단지에서 전세가격이 아직 매매가 전저점도 넘지 못했기 때문이다.
- 전세가가 매매 전저점 돌파 시 -> 하방은 전세가로 판단
이 때 매매가의 전저점은 더이상 의미가 없다.
매매가가 떨어져도 전저점을 뛰어넘은 전세가까지만 떨어질거다.
5. 리스크
6/27 대책 -> 조건부 전세대출 금지로 신규 세입자 확보 어려움.
대응 전략:
- 잔금 리스크가 낮은 물건 위주로 접근
- 전세가 5% 현금 준비
- 전세 대기자가 없을시 매도자와 전세 계약 관련 특약 작성
사람마다 다르기 때문에 ‘저평가’와 ‘리스크’를 저울질 해본다.
본인의 상황에 따라! 최악의 상황에서 전저점까지 떨어져도 감내할 수 있는 멘탈이 되는지 스스로 인지한 후 투자한다!
기준을 적용한 수도권 투자 사례
지방 투자 원칙
- 금융비용을 아끼기 위해 세입자 리스크를 안고 진행하지 않는다. 공실로 만들 수 있다면 금융비용은 기꺼이 지불한다.
- 고민될 때는 비용절감이 아닌 리스크를 제거하는 방향으로 선택한다.
- 많은 부동산 광고보다 적극적이고 능통한 부동산 사장님과의 주기적으로 소통이 더 중요하다.
- 투자자만 매수할 수 있는 물건은 수요에서 한계가 있으므로 가능하다면 실거주 가능 조건을 만든다.
서울 투자 원칙
- 저평가: 투자금으로 선택할 수 있는 최선의 단지를 찾는 노력을 한다.
절대적 저평가: 매매가 전고점 이하인 단지들에서 투자 물건 탐색한다.
상대적 저평가: 투자금 범위 내에서 가치가 우수한 물건 위주로 선별한다.
- 비선호 요소 (ex.임대동) 같은 경우, 가격만 싸고 가치가 같다면 오히려 좋은 기회가 될 수 있다.
- 투자 단지에 집착하지 않는다. 조건이 안 맞으면 빠르게 후순위 단지로 넘어간다.
- 전고점이 없는 신축은 주변 단지와 비교하여 전고점을 추정하여 절대적 저평가를 판단한다.
- 환금성은 세대수가 중요한 게 아니라, 어느 땅에 있는지가 더 중요하다.
운영 – 10억 달성 로드맵
공시가격 (매매가 18억 정도가 공시가 12억)
과세표준 = [(공시가격 - 기본공제) x 공정가액률 ] x 세율
종부세 = 과세표준 - 세액공제 (장기보유, 세부담상한(3배) 등)
공시가격 15억 (시세 20억 기준) -> 1주택 종부세 90만원 / 1년
절세 전략
공동명의는 인별 과세 vs 1세대 1주택 특례(지분이 큰 1명만 납세) 중 선택 가능
매월 9월 기준으로 유리한 방식 선택
투자 전략은 개인 상황에 따라 달라진다.
종잣돈이 적고 소득이 높음 -> 대출을 활용한 내집마련 유리
종잣돈이 많고 소득이 낮음 -> 투자 유리
갈아타기는 시기와 상관없이 옳다.
조건: 더 좋은 자산으로 이동 가능할 때
판단 기준: 입지, 상품성, 환금성, 미래가치
이 4가지를 충족해야 한다.
상급지와 가격이 붙어야만 갈아타기 좋은 시점은 아니다.
더 좋은 자산으로 이동할 수 있다면 언제든 실행하는 것이 맞다.
일시적 2주택 비과세 구조를 활용 가능하다.
적용할 점
전고점 집착 버리기. 하락률 대신 “지금 이 입지에서 이 가격이 싼가”로 저평가를 판단하기.
하락장에서도 거래되는지, 주변 단지와 같이 움직이는지, 매수 전 환금성 체크하기.
매물 후보 리스트 확보하기. 1개의 단지에 집착하지 말고 빠르게 다음 후보 단지로 넘어가기.
리스크 대비 현금 5% 확보하기
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