안녕하세요
스리링입니다:)
오늘은 밥잘 튜터님의
현명한 수도권 투자결정법 2강 후기를 들고 왔습니다.
이번 강의를 들으면서 저는 개인과 시장 상황에 따라
더 살 수도, 갈아 탈 수도, 기다릴 수도 있어야 한다는 말씀이 많이 와닿았습니다.
개개인별마다 시장마다 상황이 다르니 하나의 정답지는 없다고 생각합니다.
지난 시장에서는 투자를 잘한다는 것이 좋은 물건을 싸게 사는 것에 더 가깝다고 생각했습니다.
하지만 강의를 들으면서 투자는 단순히 사는 행위로 끝나는 것은 아니라는 생각이 들었습니다.
오히려 과거에 이룬 결과를 정답지로 생각하고 이를 고수하는 순간
어쩌면 그때부터 위험에 빠질 수 있겠다는 생각이 들었습니다
가치판단과 투자 범위
① 급지보다 입지
이번 강의에서 다시 한번 크게 와닿았던 부분은
급지가 전부가 아니라는 점이었습니다
우리는 종종 그 단지가 몇급지인지, 서울인지 수도권인지, 지방인지처럼
지역을 먼저 크게 나누게 되곤 하는데요
그런데 튜터님께서는 결국 중요한 것은
그 안에서 사람들이 실제로 좋아하는 입지인지
수요가 있는 수 있는 단지인지
시간이 지나면서 가치가 드러날 수 있는 곳인지를 봐야 한다고 말씀해주셨습니다.
급지가 높은 곳이라고 해서 모든 단지가 좋은 것은 아니고
급지가 낮다고 해서 모든 단지가 나쁜 것도 아닙니다
결국 본질은 가격이 아니라 가치였습니다
지금 당장은 A단지의 가격이 높더라도
시간이 지났을 때 가격 차이는 벌어질 수 있습니다.
단순히 여기가 더 싸다, 여기가 더 비싸다에서 멈추는 것이 아니라
왜 이 가격인지 사람들이 왜 여기를 선택하는지
앞으로도 선택받을 수 있는지까지 봐야겠다고 느꼈습니다
② 수요. 지역순위가 아니라 선호도
소액투자일수록 수도권 안에서도
단지의 개별 특성을 더 잘 파악해야 한다는 말씀도 기억이 납니다.
수도권이라고 다 같은 수도권이 아니고
같은 지역 안에서도 단지마다 수요의 크기와 성격이 다르기에
이 단지는 누가 살까? 왜 여기에 살까? 사람들은 어디로 갈 수 있을까?
강남 접근성만 보는 것이 맞을까? 다른 직장 수요는 없을까?
이 질문들을 계속 던져야 한다는 생각이 들었습니다.
특히 강남까지 1시간 거리로 비슷한 조건이라면
단순히 강남 접근성만 보는 것이 아니라
제2의 직장 수요가 있는지도 함께 봐야 한다는 점이 인상 깊었습니다.
어떤 지역은 강남 접근성은 비슷해 보여도
판교, 마곡, 여의도, 광화문, 구로, 분당 등
다른 업무지구 수요까지 함께 받을 있는 곳이라는 걸 사례를 통해 알 수 있었습니다.
이외에도 구축투자를 볼 때 선도지구, 재건축, 리모델링을 구분해서 봐야 한다는 점도 배웠습니다.
실제로 어느 단계에 있는지, 그 과정에서 내가 감당해야 할 리스크는 무엇인지
더 냉정하게 봐야겠다는 생각이 들었습니다.
에이스2반 반모임에서도 비슷한 이야기가 나왔습니다.
어떤 주제 예컨대 재건축 투자에 대해 계속 질문이 맴도는데 명확하게 답을 내리지 못한다면
그건 결국 내가 아직 잘 모르는 영역이라는 뜻일 수 있습니다.
누군가 한 번쯤 명확하게 짚어주지 않았고,
스스로도 기준을 세울 만큼 공부하지 않았다는 뜻일 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
이번 강의에서 튜터님께 그 기준을 배울 수 있었고
동시에 아직 공부가 더 필요한 부분도 보였습니다.
수도권 투자 운영법
언제까지 보유하고 팔 것인가
그동안 저는 매도라고 하면 내가 결정한 수익이 났을 때
파는 것 정도로 단순하게 생각했던 것 같습니다.
튜터님께서는 매도 의사결정의 축으로 수익, 포트폴리오, 리스크를 짚어주셨습니다.
단순히 얼마 벌었는지만 보는 것이 아니라
이 자산을 계속 보유했을 때 내 포트폴리오가 더 좋아지는지
리스크는 감당 가능한지, 다른 더 좋은 기회가 있는지까지 함께 봐야 한다는 점이 인상 깊었습니다.
특히 보유기간에 따른 수익을 생각해보는 관점이 새로웠습니다.
강남 1시간 이상의 단지의 경우 어느 시점이 됐을 때
갈아타는 것이 더 나은 선택인지 따져봐야 합니다.
투자는 사는 순간보다 가지고 있는 시간 동안의 판단이 더 어려운 것 같습니다.
그 시간을 잘 견디기 위해서 왜 이 자산을 보유하는지 설명할 수 있어야 한다고 느꼈습니다
현명한 수도권 의사결정법
성공하는 갈아타기를 위해 가장 필요한 고민은
더 좋은 자산의 방향으로 가고 있는가였습니다.
갈아타기라는 말만 들으면 왠지 지금 가진 것을 팔고 수도권으로 가야 할 것 같고
더 비싼 곳으로 옮기면 무조건 좋아질 것처럼 느껴질 때가 있습니다.
그런데 갈아타기는 단순히 지역을 바꾸는 것이 아니라
자산의 질을 높이는 과정이어야 한다는 생각이 들었습니다.
지방이라도 가치가 있고 결과를 낼 시간이 멀지 않았다면
더 좋은 대안 없이 무조건 팔고 수도권으로 이동하는 것이 자산을 쌓는 데 도움이 되지 않는다고 합니다.
반대로 수도권 안에서도 더 좋은 자산으로 옮길 수 있는 기회가 있다면
그 기회를 잡기 위한 준비가 필요합니다.
결국 중요한 것은 지방 vs 수도권 보다는
내가 가진 자산과 갈아탈 자산을 구체적으로 비교하는 것이었습니다.
다음으로는 대출과 자금 운영에 대해서도 배울 수 있었습니다.
자산 방향을 제대로 결정하려면 돈계산이 먼저이고 아는 단지가 많아야 합니다.
내가 무엇을 팔 수 있고 얼마를 더 보탤 수 있는지
대출을 얼마나 감당할 수 있고 그 돈으로 갈 수 있는 더 좋은 대안이 무엇인지 등
이 계산이 되어야 기회가 왔을 때 흔들리지 않는 것이었습니다.
강의 마지막에 남았던 메시지는
시장과 상황이 바뀌어도 부자 되는 데 필요한 것은
실력과 부자의 태도라는 말씀이었습니다.
가늘고 길게 간다는 생각만으로
성공을 이룬 사람은 없다.
이 환경안에서
좋은 정보를 나누는 사람
함께 성장하고 싶은 사람
상대에게 필요한 것을 줄 수 있는 사람
같이 성장하는 좋은 동료가 되겠습니다.
밥잘 튜터님
좋은 강의 감사합니다 :)
BM
- 보유세(재산세/종부세) 계산하기
- 비교평가 시 수요 측면 고려
- 매도 시 기준 생각하기 (갈아타기 기준 점검)
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