“지금 오늘의 가격이 가장 싼 시점이다”
이 말 하나에 권유디님 강의 전체가 담겨 있었습니다. (실행하는 투자자!)
솔직히 말하면, 상승장에서 자꾸 가격에 오르는 모습에 마음이 흔들렸습니다.
전고점을 이미 넘었으니 비싸지 않냐는 생각, 지금 들어가도 되냐는 의심.
그게 초보 투자자의 자연스러운 반응이라는 건 알면서도, 막상 단지를 볼 때마다 반복됐습니다.
그래서 기준이 더 흔들렸고, 더 내 상황에 맞는 투자 후보를 찾는게 어렵게 느껴졌습니다.
“왜 이 단지가 더 좋은지 설명할 수 있어야 한다”
가격에만 매몰되면 비싸니까 좋아보인다는 착각으로 이어질수도 있습니다.
정작 그 단지의 선호요소가 뭔지, 왜 더 비싼지를 설명하지 못하면서 비싼 이유를 다른 데서 찾으려 하는 것.
아직 단지를 보면서 뾰족한 질문을 못 만들어내는 게 내 수준이라는 걸 다시 한번 확인했습니다.
“본질은 가치. 가치 대비 저평가로 보는 시선”
투자의 본질은 결국 '가치 대비 저평가'입니다.
직전 실거래가보다 올랐는지 떨어졌는지가 아니라, 지금 이 가격이 가치 대비 싼가를 봐야 한다는 것.
당분간 공급 절벽이 이어지는 상황에서, 정말 가치 있는 단지라면 오늘의 가격이 가장 싼 시점이 될 수밖에 없습니다.
그래서 지금 내가 할 수 있는 최선의 단지를 해야 한다는 것을 다시 느꼈습니다.
“전고점은 가치를 판단하는 기준이라기 보다는 참고만 하셔라"
서울 수도권 대다수가 전고점을 넘어선 지금, 다음 사이클에서는 지금 시장이 전고점이 되어버린다. 그러니 전고점은 보조 지표일 뿐이고, 오히려 전세 가격 흐름과 실거주 수요로 선호도를 판단해야 한다. 서울 수도권에서 전세가가 하방지지선 역할을 한다는 구조를 다시 한번 정리할 수 있었다. 전세가가 올라오면 매매가는 따라 상승할 수밖에 없기 때문에, 전고점 여부보다 전세 흐름에 집중해야 한다는 시각이 명확하게 정리됐다.
“다음 투자는 더 다양한 시선으로, 더 좋은 자산으로 갈아타기를 준비하라”
강의에서는 똘1에 대한 이야기를 많이 주셨습니다.
세금 규제와 정책 변화가 아직 남아있는 상황에서, 예전처럼 단순히 채 수를 늘리는 방식은 이제 맞지 않습니다.
저는 지방 광역시에 1호기가 있기 때문에 다양한 시나리오를 준비해야 합니다.
1호기를 더 좋은 자산으로 갈아타거나 아니면 비규제 2호기를 준비를 하거나. (지방보다는 수도권을 먼저 봐야하 시기인 것 같습니다)
기존 앞마당을 더 촘촘히 시세트래킹 해야할 시점입니다.
투자에 적용할 것들
실전 투자에 적용할 포인트도 분명합니다.
첫째, 레버리지는 수익을 키우는 도구이지만, 전제는 ‘버틸 수 있는 구조’다. LTV와 현금흐름을 함께 보지 않으면 같은 투자도 결과가 달라질 수 있습니다. 이 또한 투자 시나리오를 넣고 후보물건 선정시 봐야할 것 같습니다.
둘째, 가격이 아니라 ‘격차’에 집중해야 한다. 지역 간, 단지 간 벌어진 간극이 결국 기회가 될 수 있음을 알고, 틈새를 파고들 수 있어야 겠습니다. 그럴려면 늘 시선은 시장을 바라보고 있어야 합니다(시세트래킹 아자!)
셋째, 타이밍보다 중요한 것은 포지션입니다. 완벽한 시점을 맞추기보다, 유리한 위치에 먼저 올라타는 것이 더 현실적인 전략입니다. (다시 한번 시세트래킹 아자!)
감사합니다.
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