열반스쿨 실전반 1주차 권유디님 강의를 수강하고 현재 수도권 시장 현황과 저환수원리 적용 사례, 그리고 10억 달성 로드맵에 대한 인사이트를 얻을 수 있는 강의었습니다.
26년 4월 수도권 시장현황
현재 시점에서 부동산 정책이 구체화되지 않았기 때문에 방향성이 정해지는 상황을 보는 것이 좋다.
중하급지의 가격 흐름이 최근 지속적으로 신고가를 경신하고 있음(호가도 신고가 상회 수준) 매매가 변화보다 단지 가격의 적정성을 고민해야 할 시기다.
수도권 투자에서 실패하지 않는 법
- 같은 투자금으로 상위급지에 투자할 수 있는 곳이 있는지 확인해볼 것
- 같은 투자금 대비 상위급지가 투자 가능하지만 보유과정에서 리스크가 걱정된다면 전세가격의 5%를 마이너스 통장이나 신용대출로 대응 가능한지 체크할 것
- 내 투자금으로 할 수 있겠다 싶은 지역만 앞마당으로 만들기보다 더 좋은 상급지까지 임장지를 늘려가며 같은 투자금으로 더 가치 있는 급지를 할 수 있는지 체크해볼 것
※ 강남 접근성을 최우선으로 보되, 부도심 접근성도 함께 고려해 가치를 판단해볼 것
저환수원리의 적용
1.저평가
- 현재 평균 이상의 서울 아파트는 전고점을 돌파했고 어떤 단지가 더 나은가치인지 식별해야하는 시기이다(상대적 저평가)
2. 환금성
- 지난 시장은 합리적인 의사결정에 의한 시장이었으나(전세가율 상승에 따른 매매수요 전환) 현재시점 아파트는 금융상품의 성격을 띄며 투자재로서의 기능을 한다. 따라서 상승과 하락의 싸이클 주기가 빨라졌고 하락장이 과거와 다르게 빠르게 다가올 수 있으니 주의하자
3. 수익성
- 과거에 수익률이 높았던 단지가 앞으로도 그럴지는 알 수 없다. 얼마나 오를지 예측하기 보다는 투자금 범위에서 가치있는 물건을 사서 기다리는 것이 우리가 할 수 있는 최선의 방법이다.
4. 원금보존
- 과거 원금보존을 전세가율이 높은 단지로 판단했던 경향이 있었는데, 지금은 전저점을 기준으로 잡자(전저점까지 하락할 수도 있음으로 예상) 시간이 지나서 전세가격이 전저점을 돌파할 경우 그때는 다시 전세가율을 원금보존 기준으로 보자
5. 리스크
- 6.27 대채그로 조건부 전세대출이 금지되어 신규 세입자를 받기 어려워졌음, 현 시점에서는 잔금 리스크가 낮은 물건 위주로 접근하는 것이 바람직함(전월세 승계, 주인 전세)
10억 달성 로드맵
세금
- 종부세 절세: 1주택 인별 과세(공동 명의) vs 1세대 1주택 특례(고령, 보유기간)
(유리한 조건을 확인하고 절세하자)
- 양도세(장특공제 혜택: 3년 이상 보유, 실거주 유리)
- 의사결정(매도 or 보유 or 갈아타기)
- 확실하게 좋은 자산을 가지는 방향으로 의사결정 한다. 그게 아니라면 보유하면서 갈아탈 수 있게 앞마당을 늘려간다.
- Best Timing: 상급지와 하급지가 모두 눌려있는 시기(2023년), 하급지가 상급지보다 더 많이 오르는 시기(2026년)
댓글
