✅ 새롭게 알게 된 것
- 가격의 흐름을 보고 매수 판단하여선 안된다. 현재 호가 자체가 싼지 비싼지, 가격의 절대적인 수준을 보고 판단해야 한다.
- 저평가 지수 = 매매지수/통화량. 서울 저평가 지수 93(=위험지수) 이상이면 고평가 되어 있기 때문에 향후 다시 그 가격을 만날 수 있다는 의미. 26년 4월 현재 서울 저평가지수는 94로서, 위험 수준. 즉, 싸지 않은 가격이라는 것.
- 지방(광역시, 중소도시)은 모두 다 싸다. 저평가 지수가 15년 평균에 미치지 못한다.
- 하지만, 현재 저평가 지수가 위험지수 수준에 도달했더라도, 앞으로, 통화량을 계속 늘 수밖에 없기 때문에. 장기적을 봤을 때 매수해도 된다. 당분간의 하락을 예상하면 된다.
- 지난 상승장에서 보면, 서울 상급지와 하급지의 상승장 끝에서 누적 상승률은 비슷했다. 현재는 상급지(1~3급) 위주로 매매가 상승률이 높았기 때문에. 앞으로 상승장이 이어진다면, 하급지에서 상승률이 더 클 것. 상승폭 절대값은 당연히 상급지가 더 높겠지만.
- 서울도 중하급지는 여전히 거래량이 많고, 계속 상승세를 이어가고 있다. 1,2급지는 호가가 소폭 하락했고, 실거래가도 하락함.
- 지금은 아파트 사야 할 때. 규제가 안 먹히는 시기가 곧 올 것.
- 단순히 지역(급지)에 매몰될 게 아니라 퉁쳐서 생각할 게 아니라 개별 단지 대 단지로 가치를 판단할 줄 알아야 한다.
- 결국에는 급지(지역, 생활권)보다는 해당 단지의 가치로 가격이 결정된다.
- 대부분 단지들이 전고점을 넘어서기 때문에 요즘은 더더욱 단지의 가치에 집중해야 한다.
- 지역(생활권)마다 핵심 입지 요소(선호도 기준)가 다름. 핵심입지요소, 선호도를 가르는 그 곳만의 기준이 무엇인지 모르겠으면, 해당 랜드마크의 입지요소를 알아본다.
- 실전반이니 만큼, 단지분석에서 강남접근성만 보지 말고, 7대 업무지구 접근성을 하나씩 따져보자. 뾰족한 단지 선호도 확인.
- ‘대단지’ 자체가 우수한 환경이 된다. 단지 주변은 다소 애매할지라도, 주거 균질성은 좀 떨어지더라도, 아주 대단지라면, 그 단지 안에서 만족스러운 커뮤니티와 환경, 상권을 형성할 수도 있음.
- 입지가치에 가격을 붙여 봤는데, A단지와 B단지 간에 가격차이가 이상하리 만치 크다면, 겉으로 드러나지 않는 커뮤니티의 유무가 가격 결정의 요소일 수 있음. 지역 내 사람들만 아는 부촌? 학군지?인지.
- 강남 1시간 이내 단지라면 가치를 의심하지 말자. 아직 전고점을 뚫지 못한 이유는 선호도가 상대적으로 떨어질 뿐. 상승장 끝에서는 누적상승률 수치는 상위 선호도 단지와 비슷할 것. 겉보기에는 남루해보여도, 건물을 지우고 땅을 볼 것.
- 지금은 전고점 하락률이 투자 의사 결정에 중요한 기준이 아니다. 전고점을 넘어섰더라도 투자할 수 있는 시장이 되었다. 투자금이 많고, 하락장이 왔을 때 리스크 대비가 된다면.
- 지금 호가가 전고점의 가격이라면, 이 가격은 10년 뒤의 시장에서 무릎일 확률이 높다. 허리 아래의 가격 수준. 비싸지 않기 때문에. 하락률에 집착하다가는 장기적인 관점에서 아쉬운 수익률(수익금)이라는 결과를 낼 수 있다.
- 전고점 아래의 단지가 절대적 저평가인데, 무엇이 더 나은 가치를 지니는지에 따라 상대적 저평가를 가릴 수 있을 것. 무엇이 더 나은 가치(선호도)인지 판단하는 통찰력이 더욱 중요해짐.
- 환금성이란? 1) 주변 비슷한 가치의 단지의 가격이 오를 때 함께 움직일 수 있는가 2) 하락장에 매도할 수 있는가
- 하락장에서 갈아타기의 기회가 있기 때문에. 하락장에서 팔려야 한다. 하락장에서는 거래 자체가 어렵기 때문에. 그럼에도 가격이 하락하면서라도 매매가 되는 단지인지가 중요함.
- 1,23,탑층은 거래의 문제라기보다는 가격의 문제다. 세대수가 받쳐주는 저층, 탑층은 가격이 싸다면 거래가 된다.
- 과거의 시장은 합리적인 의사결정. 전세가 유리한지 매매가 유리한지 따져서 의사결정하는 시장이었음. 전세가가 너무 올라 거품이 안껴있다고 판단될 때 전세수요가 매매수요로 넘어가면서 가격이 올랐다. 집으로 돈을 번다는 투자심리가 약했을 시기. 그래서 전세가율의 기준이 중요했다.
- 지금은 아파트가 주식/코인처럼 투자재로서의 인식이 확고하기 때문에 전월세와 매매를 고민하지 않는다. 매매가 무조건 낫지만, 돈이 안되어서 못사는 시장. 전세가율과 무관하게 매매가가 반응함.
- 이렇게 된 원인은? 화폐 유동성 때문에. 지난 장에서는 넘쳐나는 화폐가 자산시장으로 흘러 들어가는 양이 적었는데, 지금은 위기가 오면 돈을 푼다는 것을 알게 되었고, 국내총생산(GDP)이 넘쳐나는 화폐 유동성을 감당하지 못하는 시기. 그 간극 만큼 자산시장이 커지고 있음.
- 수익률보다는 수익금이 중요한 시장. 수익률을 높이려는 노력보다는 수익금이 더 클 수 있는 단지를 찾는, 저평가 찾기가 더 중요함. 투자금을 통제하기 어려운 시장. 가치 있는 자산을 적정한 가격에 사는 게 더 중요함. 가치 대비 가격이 싼지 비싼지만 판단하면 되는 심플한 시장.
- 전세가는 대부분 21년 전고점을 회복하지 못하고 있기 때문에. 인플레이션, 통화량 관점에서는 전세가는 물가 대비 전반적으로 저평가되어 있다.
- 원금보존은 매매가가 전세가 밑으로 떨어지지 않는 게 아니라, 매매 전저점 밑으로 떨어지지 않을까 판단하는 기준. 현재 전세가가 매매 전저점보다 높은 경우가 거의 없음.
- 전세가가 매매 전저점 이상 수준으로 넘어섰을 때라야 전세가율이 원금보존의 기준으로서 의미 있을 것이다.
- 금융비용(전세자금퇴거대출)을 아끼기보다는 원칙적으로 세입자를 내보내고(계약갱신청구권을 썼다면), 공실로 만들어서 안전하게 매도해야 한다. 투자자 뿐만 아니라, 실거주자 수요까지 받아들일 줄 알아야 한다.
- 하락장이라는 판단(시그널)은, 다주택자들에게도 주택담보대출을 허용해줄 때.
- 신축(A)의 전고점이 없을 때 판단기준은, 비교단지와 신축(A)의 현재 전세가를 비교해서 그 차이만큼 전고점의 차이를 적용해서 판단해본다.
- 확연하게 좋은 자산을 가지는 방향으로 움직인다. 반드시 입지가 좋아지거나, 입지가 비슷하다면, 연식이 좋아지거나.
- 하락장이 오면 그때 다주택 규제가 풀릴 것이다. 다주택은 그때 다시 시작하면 됨.
- 서울(강남) 아파트를 가진 사람들, 다주택자들은 상대적으로 소수이기 때문에, 선거에서 타킷으로 삼기 좋다. 대중의 공감을 받을 수 있는 정책이 소수를 타깃으로 삼는 규제 정책이다. 선거에서 이겨야 하는 정치인들이 이를 이용할 수밖에 없기 때문에. 부동산 규제는 앞으로도 주기적으로 또는 지속적으로 이어질 수밖에 없다.
- 하락장에서 부동산 하락분을 헷지할 수 있는, 기타자산 또는 현금을 보유하는 게 기회를 잡을 수 있는 방법이다.
✅ 느낀 점 & 적용할 것
- 다주택자의 시대가 끝난 게 아니라는 것을 알았습니다. 부동산 가격이 너무 올랐고, 양극화가 심해지기 때문에, 그리고 넘쳐나는 통화량에 자산 가치 또한 넘쳐날 것이 예측되기 때문에 현 정부의 부동산 정책은 소수의 다주택자들과 강남(서울) 아파트 보유자들을 향하는 칼날이라고 생각합니다. 앞으로 지방 선거 이후에 보유세, 양도세(또는 취득세) 개편안이 나오고나서, 패를 알고나서 한 채 더 늘릴 수 있는지 없는지 판단해보면 될 것 같습니다. 다주택 못한다고 아쉬워만 할 게 아니고, 냉철하게 나의 목표가 무엇인지 생각해보는 계기가 되었습니다 내가 가고자 하는 순자산 33억의 목표가 꼭 다주택만으로 달성할 수 있는 건 아니라고 생각합니다. 상급지로 갈아타는 방향으로 1주택을 보유하고 갈아타면서 자산의 크기를 키울 수도 있습니다. 튜터님 말씀 대로 창만 가지고 싸우는 게 아니라, 칼 또는 총도 쓸 줄 아는 변화에 유연한 투자자가 되는 게 지금의 현명한 자세가 아닌가 생각합니다. 종잣돈을 어떤 방법으로 불릴지 부단히 공부하고, 실행하고, 성장해 나가야 할 것입니다.
- 더 나은 자산으로 갈아탈 준비를 하기 위해서, 내가 가지고 있는 1호기 급지보다 높은 급지의 앞마당을 미리 만들고, 시세를 들여다보는 노력이 필요하겠습니다. 실물자산이 가진 위력을 알고, 가치 있는 부동산은 단 한번도 외면 받는 적이 없다는 것을 상기하겠습니다.
- 지금의 임장지에서 본질에 집중하는 한 달이 될 수 있도록 ‘가치’와 ‘가격’에 집중하겠습니다. 언제나 ‘수요’의 관점에서 사람들이 좋아할 만한 요소를 지녔는지, 그 크기는 얼마나 되는지, 앞으로 그 수요는 더해질지 빠질지를 면밀히 고민해보겠습니다. 그리고 가치에 가격을 입혀서, 합당한 가격인지, 비싼지, 싼지를 판단하는 데 집중하겠습니다.
