[서투기 31기 8조 : 기사공유] 수도권 1기 군포 산본신도시, 다양한 정비사업 '순항중'

< 서투기31기 8조 뉴스&컬럼 공유 >

https://www.kyeonggi.com/article/20260427580579

(경기일보) 수도권 1기 군포 산본신도시, 다양한 정비사업 '순항중'

◇ 1단계 : 핵심 내용

* What

• 1기 신도시 최초로 도시정비법에 따른 단독 재건축 정비계획을 입안, 노후도시특별법 통합재건축 사업시행자 지정과 리모델링사업계획 승인 등 각각의 정비사업들 순항

* Why

• 노후도시특별법 시행으로 재건축 요건 완화 : 사업 탄력
• 한라주공4단지·가야주공5단지는 용적률(115%, 129%)이 낮아 재건축 사업성 높음
• 선도지구 2곳(9-2구역·11구역) LH 사업시행자 지정

* How

• “산본 전체가 좋아진다”가 아니라 “사업 방식에 따라 속도와 기대값이 달라진다”로 이해해야 함.
• LH가 사업시행자로 들어간 선도지구는 공공성과 투명성, 안정성이 장점
• 리모델링에서 재건축 전환을 고민하는 단지까지 나오고 있어 앞으로도 노선 변경과 속도 차 발생
• 재건축(도시정비법) : 한라주공4단지, 가야주공5단지 추진위 구성 중
• 통합재건축(노후도시특별법) : 선도지구 9-2·11구역 LH 사업시행자 지정 완료
• 리모델링 : 7곳 조합설립 인가, 13단지 개나리아파트 사업계획 승인 후 분담금 총회 준비 중

◇ 2단계 : 용어 정리

• 노후도시특별법 : 1기 신도시(분당·일산·산본 등) 재건축을 빠르게 추진하기 위해 만든 특별법. 안전진단 요건 완화, 용적률 상향 등 혜택 있음
• 선도지구 : 노후도시특별법에서 재건축을 가장 먼저 추진하도록 지정한 시범 구역
• 용적률 : 대지 면적 대비 건물 연면적 비율. 낮을수록 더 높이 지을 수 있어 재건축 사업성이 좋음
• 사업시행자 : 재건축을 실제로 추진·관리하는 주체. LH가 맡으면 공공시행이라 투명성·안정성↑
• 리모델링 : 재건축과 달리 기존 건물 골조를 유지하면서 증축·개선. 속도는 빠르지만 사업성은 재건축보다 낮은 편
• 분담금: 리모델링·재건축 시 조합원이 추가로 내야 하는 비용
• 추진위(조합설립추진위원회) : 재건축 조합 설립 전 단계. 주민 동의서 모으는 초기 단계

◇ 3단계 : 질문하기

Q. 어떤 영향을 미칠까?

• 재건축·리모델링 진행 중인 단지는 기대감으로 가격이 선반영되어 있을 가능성이 높다.
• 정비사업 진행 단지는 실거주 수요가 줄고 투자 수요가 늘어 전세가율이 낮아지는 경향이 있다. 재건축 기대감이 큰 단지는 전세가율이 낮아서 갭차이 투자는 어려움.
• 산본 내에서도 재건축 진행이 느린 단지, 리모델링도 안 하는 단지는 상대적으로 저평가돼 있을 수 있음. 

◇ 4단계 : 투자에 적용할 점

• “산본 전체”가 아니라 단지별로 체크. 최소한 단독 재건축 후보, 선도지구, 리모델링 추진 단지, 일반 단지를 나눠서 판단
• LH 선도지구(9-2·11구역) 인근 단지 : 사업 가시성이 높아지면 인근 단지도 덩달아 오를 수 있음. 이미 반영됐는지 여부 확인
• 리모델링 하다가 재건축으로 선회하는 단지는 사업 지연 리스크 있음. 임장 시 체크.
• 지금 시점에 실거주 수요와 투자 기대가 함께 붙는 단지 위주 체크.
• 단지별 정비사업 격차가 커져서, 잘 고르면 기회지만 아무 생각 없이 들어가면 비싼 기대감만 사게 된다. 주의!
• 이 단지는 정비사업이 늦어져도 30대 실수요자가 2~3년 뒤 사줄 수 있나? 체크하기.