세제개편, 지금까지 가닥 잡힌 핵심 3가지(종부세·공제한도·보유공제)

지난 편에서 부동산 세제 토론회의

여섯 가지 쟁점을 정리하면서

"실제 개편안이 나오는 대로 이어서 다루겠다"고 말씀드렸는데요.

(지난 글 링크  : "그래서 저희 집은 어떻게 되는 건가요?" 7.23 부동산 대토론회 정리해봤습니다)

다음 달 초 정식 발표를 앞두고

그중 세 가지 쟁점의 방향이 먼저 흘러나왔습니다.

먼저 한 가지 짚어야 할건

현재 여러가지 기사가 나오긴 했지만

100% 확정되었다고 말하기는 어렵습니다.

재정경제부는 장기보유특별공제 개편 방식과

공제 한도, 초고가 주택 기준, 공정시장가액비율 상향 폭

모두 아직 확정되지 않았다는 입장입니다(뉴시스, 2026.7.28).

다만, 큰 방향성에서는 현재 나오고 있는 내용들로

기울어질 가능성이 높기 때문에 참고하셔서

그러면 나는 뭘 점검해둬야 하는가를 기준을

미리 확인해보셨으면 좋겠습니다

세제 개편, 6가지 핵심 쟁점

6개중 3개가 일단 먼저 큰 윤곽이 나왔습니다.

하나씩 살펴 보겠습니다.

먼저 현재 제도부터 확인해보겠습니다

장기보유특별공제(장특공제)는

양도가액 12억원을 넘는 고가주택을 팔 때

12억 초과분에 해당하는 양도차익에서

일정 비율을 빼주는 제도입니다.

여기서 헷갈리기 쉬운 게 "양도차익이 12억 넘으면"이 아니라

“매도한 가격이 12억 넘으면”이라는 점입니다.

현재는 이렇습니다

• 3년 이상 보유한 1세대 1주택자 대상
• 보유기간 연 4%씩 → 10년 이상이면 최대 40%
• 거주기간 연 4%씩 → 10년 이상이면 최대 40%
• 둘을 합치면 과세 대상 양도차익의 최대 80%

핵심은 보유와 거주가 따로 공제된다는 것입니다. 

살지 않고 보유만 해도 40%는 공제가 가능했습니다.

1) 실거주냐 비거주냐 — '보유'로 받던 40%는?

정부는 이 중 보유기간 공제를 없애거나

축소하는 방향을 살펴보고 있습니다.

조선일보는 7월 28일 정부 부처 관계자를 인용

 폐지 쪽으로 가닥이 잡혔다고 보도했는데요,

앞서 7월 12일 헤럴드경제 보도에서는

보유·거주 공제 비율을 각각 0%·80%

또는 20%·60% 등으로 조정하는 방안이

거론된다고 전해졌습니다.

완전폐지냐 부분축소냐는

아직 열려 있다고 보는 게 맞습니다.

다만 방향 자체는 분명합니다.

어느 쪽으로 가든 “보유만 한 기간”에 대해서

받게 되는 혜택은 없어지거나 현재보다 줄어들게 됩니다.

제가 만났던 분들 중에도 1주택으로 직장이나 자녀 학교 문제로

매수한 집에 실제로는 못 들어가 살고 계신 분들이 꽤 있었는데요.

이런 분들은 앞으로 보유기간이 아무리 길어져도

공제가 거의 늘지 않을 수 있습니다.

지금부터 실거주 전환이 가능한지

그렇다면 언제부터 가능한지 고려해보는 것이 피 ㄹ요합니다.

시행 시점에 대해서는 올해 소득세법 개정 뒤

1년 이상 유예를 거쳐 이르면 2028년 시행 예상됩니다.

2) 초고가 주택 — ‘얼마’ 대신 ‘공제 한도’

지난 편에서 가장 결론이 안 났던 쟁점이었습니다.

30억이냐 50억이냐를 두고

경청토론회에서도 이견이 컸는데

현재 정부가 검토 중인 방식은 조금 다릅니다.

이유는 현행 계산 방식에 있습니다.

장특공제는 양도차익에 공제율을 곱하는 방식이라

보유·거주기간이 똑같아도 양도차익이 큰 초고가 주택일수록

공제받는 '금액'이 함께 커집니다.

같은 80%라도 차익 5억인 집과

100억인 집이 받는 돈은 전혀 다르다는 뜻이죠.

그래서 정부는 거주기간 공제액 자체에

상한(한도)을 두는 방안을 검토하고 있습니다.

일정 금액을 넘어선 양도차익에는

추가 공제가 붙지 않게 해서

혜택이 초고가 주택에 집중되는 것을 막겠다는 겁니다.

상한 수준으로는 10억원대가 거론되지만

구체적인 금액은 아직 정해지지 않았습니다.

정부가 별도로 검토 중인 '초고가 주택 기준'이

얼마로 정해지느냐에 따라

적정 상한도 달라지기 때문입니다.

재경부 관계자도 초고가 기준을 얼마로 할지 논의 중이라

그 기준에 따라 한도를 살펴봐야 한다는 취지로 설명했습니다(뉴시스, 2026.7.28).

3) 보유세 — 종부세는 '두 방향'으로 갈립니다

종합부동산세(종부세) 개편도 함께 논의되고 있는데

두 가지 방향으로 가닥이 잡혔습니다.

먼저 일반 1주택자는 부담이 줄어드는 방향입니다.

현재 1주택자 기본공제는

공시가격 12억원(다주택자 9억원)인데

정부는 그간의 자산가치 상승을 반영해

이 기준을 상향하는 방안을 검토 중입니다.

전문가들이 보는 적정선은 13억~15억원 수준입니다.

기준이 올라가면 종부세를 아예 안 내는 1주택자가 늘어납니다.

하지만 초고가 주택은 반대입니다.

정부는 세율 자체를 올리기보다

공정시장가액비율을 높이는 방향을 검토하고 있습니다.

종부세는 '(공시가격 − 기본공제) × 공정시장가액비율 × 세율'로 계산되는데

현행 주택분 비율은 60%입니다.

이 비율만 올려도 세율은 그대로 두고 세액이 늘어나고

과세표준이 커지면서 더 높은 세율 구간으로

넘어가는 경우도 생깁니다.

여기서 중요한 건 종부세율을 바꾸려면

국회에서 법을 고쳐야 하지만

공정시장가액비율은 법이 정한 60~100% 범위 안에서

시행령만 고치면 조정할 수 있습니다.

국회 통과 없이 정부가 상대적으로 빠르게

변경할 수 있어 규제의 시기를 조정할 수 있습니다.

참고로 정부는 기본공제선과 초고가 기준선을

기본공제·중부담·초고가 3개 구간으로 나눠

세 부담을 차등화하는 방법도 검토 중입니다

그래서 지금 뭘 해야 할까요

유형별로 지금 해둘 수 있는 건 분명히 있습니다.

비거주 1주택자라면 가장 크게 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 세금이 앞으로 늘어난다는 이유만으로 매도를 결정하는 것은 조심하셔야 합니다. 가치 있는 자산을 보유하는 것이 갖는 의미를 이해하고 충분히 가치가 있는 자산이라면(강남 1시간 이내 접근 가능) 지키면서 대응하는 것이 먼저입니다. 세금이 크다면 실거주를 하는 것도 고려하는 등 구체적인 사안을 보고 움직이셔야 합니다. 그리고시행까지 시간이 남아있는 만큼, 서두를 단계는 아닙니다.

초고가 1주택자라면 '기준선'이 아니라 '한도' 방식이 검토되는 만큼, 본인 예상 양도차익으로 현재 공제액이 얼마인지부터 계산해보셔야합니다. 상한이 어디에 걸리든, 지금 숫자를 알아야 비교가 됩니다.

일반 1주택 실거주자라면 종부세 기본공제 상향으로 오히려 유리해질 수 있는 쪽입니다. 지금 움직일 이유는 없습니다.

다주택자라면 오늘 정리한 장특공제 개편은 1세대 1주택자 대상이라 직접 영향은 없습니다. 대신 종부세를 보셔야 합니다. 토론회를 거치며 '주택 수'가 아니라 '합산 가액'을 기준으로 중과 여부를 정하는 방안이 유력해졌습니다. 저가 주택 여러 채와 고가 주택 한두 채의 유불리가 뒤집힐 수 있다는 뜻입니다. 지금 시점에 할 일은 보유 주택의 합산 공시가격을 정확히 뽑아보는 것 하나입니다. 기본공제(현행 다주택자 9억원)와 얼마나 차이 나는지부터 확인해두세요.

다음 편에서는

아직 ④ 추가 부담 기준선, ⑤ 보유세·거래세 관계, ⑥ 보유세수 용도

이 세 가지에 대해서는 나오는 이야기가 없습니다. 

다음 달 초 정식 세제 개편안이 나오는 대로

오늘 내용 중 무엇이 그대로 갔고 무엇이 바뀌었는지

아직 가닥이 잡히지 않는 위 세가지까지 정리해서

바로 이어서 다루겠습니다.