관련 강의
서울투자 기초반 - 내 돈으로 살 수 있는 서울.수도권 아파트 찾는 법
잔쟈니, 주우이, 진심을담아서, 자음과모음
14개월 전의 과거와 서울 투자
'서울 투자 기초반' 강의를 듣기 전, 과거 투자 당시의 기억과 강의 내용이 생생하게 떠올랐다. 2025년 3월, 자모님은 "이미 2024년에 상급지 가격이 전고점을 넘었으니, 서울 아파트가 전고점 대비 -15% 이상 하락해 있다면 가치 대비 저렴한 것이니 무조건 투자하라"고 말씀하셨다.
나는 그 기준과 확신을 가지고 투자를 실행했다. 지금 돌이켜보면 투자 수익도 수익이지만, 그때 망설이지 않고 행동했던 내 자신이 전혀 후회되지 않고 가장 잘한 선택이었다는 생각이 든다.
강의 전 마음가짐
그로부터 14개월이 지난 지금, 부동산 시장은 각종 규제로 가득 차 있다. '이런 시장 상황에서 나는 어떻게 행동해야 할까?'라는 고민이 깊어졌다. 이번 강의가 끝날 때쯤에는 앞으로 나아가야 할 방향에 대해 단 한 가지라도 확실한 실행 방안을 얻어가겠다는 마음으로 수업에 임했다.
현 시점의 시장 상황
작년과는 시장 분위기가 사뭇 다르다. 강남과 상급지는 가격 상승세가 주춤한 반면, 그동안 소외되었던 서울 외곽과 경기도 외곽으로 상승의 온기가 퍼지고 있다. 다주택자에 대한 양도세 강화와 대출 축소로 인해 투자 여건은 어려워졌고, 시장은 점차 실거주 위주로 재편되고 있음을 확인했다. 하지만 전월세 매물 감소와 공급 부족으로 인해 실거주자들의 매수 심리는 오히려 점점 더 강해지고 있다.
매수 기준은 과거와 같다. 전고점 이하이거나 전고점 근처의 저렴한 단지들은 아직 우리를 기다려주고 있다. 설령 그곳이 서울 외곽이거나 비규제지역이라 선호도가 조금 떨어지더라도, 과거의 사이클을 복기해보면 결국 "그때 실거주라도 할 걸, 투자라도 할 걸"이라며 후회하게 되는 시기가 반드시 온다.
14개월 전만 해도 노원구는 주요 투자나 실거주 대상이 아니었지만, 지금은 이미 가격이 많이 올랐다. 즉, '갭 메우기'가 진행되었고 현재도 그 흐름은 계속되고 있다. 2017년 규제 당시의 KB 시세를 보면, 지금의 시장은 마치 2017~2018년 사이 어디쯤에 와 있는 것 같다는 느낌을 받는다.
그럼에도 불구하고 매수 시 가장 중요한 원칙은 '가치가 조금 떨어지더라도 싸게 사는 것'이다. 가격이 전고점을 넘어가는 순간 하락의 리스크가 커진다는 점을 항상 명심해야겠다.
서울·수도권 구별 핵심 가치
지역마다 고유의 핵심 가치가 있다. 이 가치는 해당 생활권의 선호도와 직결되며 곧 가격으로 반영된다. 상급지는 여러 핵심 가치를 동시에 보유하지만, 급지가 낮아질수록 그 가치는 단순해진다. 따라서 특정 지역을 공부할 때 '어디가 가장 좋은 곳인지'와 '사람들이 왜 그 지역을 좋아하는지'를 반드시 파악해야 한다. 가치 판단이야말로 실거주와 투자의 가장 기본이기 때문이다.
이러한 선구안을 갖기 위해서는 아는 지역이 많아야 한다. 결국 '앞마당'을 늘리는 것이 부동산 투자의 기초이자 핵심임을 다시금 깨달았다. 꾸준한 임장의 중요성을 다시 한번 가슴에 새긴다.
가치 투자와 소액 투자
투자는 본인의 상황에 맞는 최선의 선택을 하는 것이 가장 바람직하다. 가치 투자를 지향하든 소액 투자를 지향하든, 결국 우리의 목표는 '비전보드'의 실현에 있다. 따라서 다양한 투자 방식과 상황을 배우고 실행에 옮기는 것이 무엇보다 중요하다.
현재 규제로 인해 다주택 포지션을 잡는 소액 투자가 어려울 순 있지만, 규제는 언젠가 완화될 것이고 복리 수익 측면에서는 소액 투자가 유리할 수 있다. 시장 상황과 자신의 실력에 맞춰 유연하게 대응할 수 있는 투자자가 되어야 한다.
2026년 5월의 마음가짐
그동안 자산 재배치와 실거주에 집중하다가 오랜만에 강의를 들으니, 동료들과 함께할 임장이 무척 기대된다. 요즘 회사 업무로 바쁜 나날을 보내고 있지만, 강의가 밀리지 않도록 관리하고 임장 보고서도 성실히 작성할 것이다.
작년 5월 8일, 투자 코칭을 통해 '행복한 투자자'가 되라고 응원해주셨던 멘토 주우이님의 말씀을 잊지 않고, 이번 한 달도 조금씩 성장하는 유의미한 시간으로 채워나가겠다.
