[서투기31기 이번장 4ㅏ쁘게 수도권으로 4ㅏ꾸자 뜨사] 1강 후기 - 규제의 폭풍 앞 서울 투자 방향 잡기

안녕하세요. 뜨사입니다.

오늘은 대망의 5/9을 하루 앞둔 5/8, 규제의 폭풍 앞에서 계획하고 있는 방향에 확신도 얻고 멘토님들의 시장에 대한 생각을 배우기 위해서 서투기를 다시 한번 재수강 하게 되었습니다.

가장 먼저 1강은 주우이 멘토님의 현재 서울 수도권 시장의 규제 대응 전략과 전반적 지역 개요, 그리고 가치성장투자와 소액투자의 개념에 대해서 다시 한번 복기할 수 있었습니다.

전반적으로 다주택에 대한 매우 강한 규제가 예고 되고 있는 상황속에서의 대응을 보면서 투자자는 어떤 상황에서도 대응해서 결과를 만들어야 함을 다시 한 번 느낄 수 있었습니다.

기억에 남는 내용과 행동할 내용들을 기록으로 남겨봅니다.

1. 시장의 양극화 이야기는 언제나 그렇듯 허상이다. 최근 3~4개월 동안 3~4급지 까지 일괄적으로 키맞추기를 해내는 모습을 보면서 아파트에 법칙은 언제나 통하고 결국 가치에 수렴함을 느낄 수 있었다.
2. 현재 가격 수준을 전고 돌파/ 전고 이하/ 전고 -20%로 나누어서 리스크와 리턴의 관점에서 어떤 일이 벌어질 지 이해하는 것이 중요함을 알 수 있었다. 리스크를 줄이면서 오래 투자하는 방향속에서는 미들 리스크 미들 리턴의 유리함을 다시 한 번 생각할 수 있었다.
3. 양도세 중과 규제 하에서 매도는 규제 해제 후 매도가 기본 원칙이다. 그리고 그 때가 갈아타기 좋은 시기이기도 하다. 결국 상승장 중반을 넘어가면서 이제 다음 사이클을 대비해야 하는 시점이 생각보다 너무 빠르게 다가왔다.
4. 보유세의 대한 대응은 시뮬레이션으로 진행한다. 4년 정도 높은 보유세를 내더라도 편익이 더 크다면 버티는 선택을 할 수도 있다.
5. KB 시세 동향을 보면서 의외로 비규제에 대한 풍선 효과가 크지 않았음을 느낄 수 있었다. 어차피 실거주 장인 특성때문에 토허제로 인한 영향보다는 더 좋은 단지와 실거주 선호가 높은 지역부터 올라감을 알 수 있었다. 그래서 나에게 아직 기회가 있어 보이기도 하다.
6. 비규제 지역 투자를 보고 있을 때, 기회 상실의 리스크가 크다는 점을 다시 한번 생각해볼 수 있었다. 심지어 조금 덜 저평가 되었더라도 선택할 수 있는데 지금 더 싼 상황이니 망설일 필요가 있을까? 싶다.
7. (질문) 1주택 상태에서 갈아타기와 비규제 추가투자에 대해서 갈아타기에 비중이 생각보다 많이 높아진 느낌을 받았다. 사실 다주택 규제를 대응가능하다고 막연히 생각하고 있었는데 이 부분은 질문을 남겨서 판단에 고려해야 겠다.
8. 강서와 판교를 보면 업무지구를 가지고 있는 지역의 영향성이 생각보다 커서 교통만큼 직장 접근성이 중요해질 수도 있다.
9. (질문) 가치성장투자 이후 일시적 이주택 투자에 대해서 애매한 단지를 주의하라는 부분과 2주택으로 목표달성을 할 수 있을까? 하는 생각이 혼재되는 느낌이다. 하지만 투자자는 시장에 맞는 방향으로 대응해야 한다.
10. 전월세 거주 중인 케이스에서는 갈아탈 물건이 압도적이지 않으면 2주택이 유리하다. 이런 관점에서 보면 내 상황에서는 15억 캡을 고려했을 때 2주택을 충분히 고려할 수 있다.
11. 자산의 크기 뿐만아니라 질도 함께 고려해서 키우는 선택이 장기적으로 유리할 수 있다.
12. (적용) 레이달리오의 원칙 목표 - 문제 - 진단 -계획 - 실천을 그려두고 기억하기. 내 문제는? 투자시간 확보의 어려움과 투자 실행의 어려움이다. 

감사합니다.