안녕하세요. 마이리입니다.
이번 실전반 강의는 임장, 임보 그리고 비교평가에 대해 배울 수 있었습니다.
월부 강의를 수강하면서 왜 시장 안에 있어야 하고 계속 강의를 들어야 하는지 최근 혼란한 시장을 보면서 더욱 느끼게 되었는데요.
거인의 어깨를 빌려 시장을 바라보고, 우리가 어떤 방향으로 부동산을 봐야하는지, 내 자산을 어떻게 운영하고 매수 및 매도, 갈아타기를 어떤 기준으로 하는게 좋을지 초초보인 제가 혼자였다면 보유해야 하는지, 매도해야 하는지 우왕좌왕 할 수 이겠다는 생각이 많이 들었습니다.
선호도와 수요
최근 양극화 심화되고 있는 시장에서 상승장 후반으로 갈수록 선호도를 보는 게 매우 중요!
안 오르는 이유가 있는 아파트와 가치가 있는데 아직 안 오른 아파트를 구분할 것 => 선호도를 아는게 중요!
투자에서 진짜 실력은 “중간 선호도 가진 단지 중에서 우선순위 매기기 애매한 단지는 없나요?”에 대한 대답을 찾기!
전고점/가격 흐름이 아니라 수요에 집중!
직장의 수요 : 7대 업무지구→ 소득 높은 업무지구 접근성 → 하나의 업무지구 뾰족한 접근성(애매한 단지 이유를 찾고 싶을 때)
교통 : 핵심 노선 여부 → 개선될 여지가 있는 곳인가? → 개선 와중에 원래 불편한 곳인가?
=>교통 개선의 효과는 ‘멀수록’ 더 강력
환경 : 좋은 상권+없어야 할게 없는지? → 현대 3040 가족 선호 상권 → 입지가 개선되는 길목에 있는지?
=>내가 매수하려는 단지가 입지 개선 길목에 있는지 중요!
학군 : 전통적으로 공부 잘하는 곳은? → 대형/빌라 섞여서 배정받는지? → 초등학교 증축+학원가의 퀄리티
=>임장지에 학군이 없어도 인근 지역에 유명한 학원가(목동 등) 있으면 셔틀 이용 가능함
=>아파트끼리 배정 받는가 / 대형평수 중심 배정 유무
비교 평가
비교 평가시 단지VS단지는 서울/수도권은 직장 공급은 비슷하므로, “교통, 환경, 학군” + 상품(연식, 특징)으로 비교
=> 연식 : 16년 이후 / 00~16년 / 90년대 (임장지 마다 다를 수 있음)
=> 특징 : 단지 느낌 / 세대수 / 로열동 위치
=> 비교 평가 시 입지, 상품, 가격 중 하나는 고정해야 함
지역간 비교평가
-입지/상품은 비슷한데 가격이 다른 경우 : 교통, 환경은 바뀔 수 있어 촘촘하고 입체적으로 분석하고 따져야 함
교통 : 강남 접근성, 불편함 개선
환경 : 대단지 입주, 상권의 개선
갈아타기
1단계 : 예산 확인
2단계 : 현재 기준으로 상급지 / 큰평형 / 신축 시세 확인 및 물건 찾기
3단계 : 과거와 비교하여 갈아타기 비용 or 매매가 비용 확인
거주 아파트 가격 / 갈아타기 아파트 = 80% 이상인가? (매매가 x 1.3)
4단계 : 내 물건 보다 확실히 나은가?
5단계 : 매수 의사 결정
규제로 인해 다주택자 포지션이 어렵고, 당분간 투자금이 없어 투자하기 어려운 상황에서 어떤 방향으로 투자 공부를 해야할지 고민하는 시기가 있었습니다.
다주택자가 어렵다면 갈아타기 방향으로 볼 수 있고, 2년 보유가 아니어도 갈아탈 수 있는 더 좋은 자산이 있다면 매도 후 갈아타는 방향도 생각해보는 방향도 있다는 것을 알게 되었는데요.
특히 강의에서 알려주신 갈아타기 비용을 생각하고 1.3배 기준으로 갈아탈 단지의 기준을 알 수 있어서 투자금 뿐만 아니라 단지의 가치 그리고 적정 가격 등을 생각해 볼 수 있었습니다.
이번 강의에서 좀 더 자세히 알려주셨던 더 이상 전고점이 의미 없는 시장에서 전고점으로 비교할게 아니라 좀 더 뾰족하게 단지 대 단지를 분석하고 땅의 가치를 촘촘하게 살펴보는 시야를 넓히는 게 중요하다는 사실을 알게 되었습니다.
오늘 강의에서 배웠던 임장시 확인해야 할 점은 이번주 단임에서 복습해 보겠습니다.
좋은 내용 알려주셔서 감사합니다.
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