안녕하세요, 느리지만 앞으로 굴러가는
돌멩이입니다 🪨
거의 1년만에 듣는 실전반?!
감사하게도 2주차 진심을담아서 튜터님의
오프라인 강의를 들을 수 있었고
강의를 복기하며 후기를 남겨봅니다.
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# 전고점이 의미없는 시장
서울 대부분의 단지들이 전고점을 찍고 있습니다.
예전에는 전고점 대비 하락률에 대한 이야기를 강의에서 많이 들었고
저는 비교적 쉽게 '저평가'를 판단할 수 있는 보조지표로 사용했던 것 같습니다.
1강에서도 나왔지만 계속해서 신고가를 찍고 있는 시장.
더 이상 전고점은 무의미한 시장이 오고 있습니다.
이제는 진짜 내 두 눈으로 보고, 두 발로 밟고 느낀
'단지의 가치, 선호도'가 정말 중요합니다.
(아무 생각 없이) 가격을 보고 받아들이는 것이 아니라
가치를 보고 가격을 보는 투자자가 되야 합니다.
가격을 보고 내 생각을 바꾸는 것이 아닌
가치를 보고 가격에 의문을 갖을 줄 알아야 합니다.
# 뾰족하고 구체적으로 본다
뭉툭한 프레임이 아닌 뾰족하고 구체적으로 봐야한다.
상승장의 초입을 지나 중간으로 들어가는 시점.
이제 아무거나 사면 오르는 시장이 아니다!
상급지, 선호단지들은 가치에 맞게 가격이 찾아갔지만
아직 하급지 단지들은 저렴한 상황.
가격의 혼재가 있는 상황.
이런 때에 선호도와 가치를 뾰족하게 보고
더 나은 선택을 할 수 있어야 한다
# 선호도 파악 프로세스
(1) 분위기 임장 → 투자범위 설정
ㄴ 사람/상권/도보
→ 걸러야 할 것을 걸러낸다
→ 선호도와 수요를 생각하고 나만의 언어로 남긴다
(2) 입지 분석 → 투자 키워드 파악 (가격 결정 요소)
→ 7대 업무지구 / 소득 / 하나의 업무지구라도 뾰족한 접근성
→ 핵심 노선 / 개선될 여지(호재)
→ 좋은 상권, 없어야 할 게 없는 상권 / 입지가 개선되는 골목
→ 전통적으로 공부를 잘 하는 곳 / 누구와 같이 학교를 다니나 / 대형 평수 위주 단지?
→ 향후 3년 입주 물량 / 전세가 수준
입지 분석에서 인상 깊었던 부분은
'사람들의 수요'에 대해 더 깊게 들어간 부분입니다.
똑같은 교통 호재가 있더라도,
이 지역 사람들에게는 어떤 호재가 더 영향이 있을까?
어디에 더 수요가 있을까? 를 고민해보는 과정!
결국 부동산은 수요다!
환경(입지가 개선되는 골목)도 비슷한 케이스였는데
결국 사람들은 어디로 많이 지나갈까?를 생각해보는,
한 단계 더 깊게 생각해볼 수 있었습니다.
* 국통종합계획 호재는 아무리 오래 걸려도 실현되는 호재.
> GTX-C, GTX-A, GTX-B, 동북선, 9호선연장, 인동선, 신안산선, 월판선
그 외 호재는 착공이후에 보면 된다!
호재는 가치가 비슷할 때, 다른 모든것이 비슷할 때,
있냐/없냐의 차이 정도로 생각한다!
+ 교통호재의 경우 교통이 더 소회받던 지역(더 외곽)에서 더 강력한 힘을 발휘한다
(3) 단지 임장/분석 → 투자 우선순위
# 서울/수도권의 핵심은 결국 '위치/교통'
* 그곳에 있기 때문에 가치가 높은 것이다(위치), 자잘자잘한 것은 크게 중요하지 않다!
# 비교평가는 상승장이 아닌, 하락장을 위해 하는 것
- 우리는 더 벌 수 있는 투자를 하는 것이 아니다.
- 사자마자 떨어질 수 있다는 생각을 하고, 하락장에서 버틸 수 있어야 한다.
- 하락장에서, 가치와 가격이 뒤죽박죽인 상태에서 좋은 놈을 고를 수 있는 비교평가
# 지역 내 비교평가는 생활권이 좋으면 왠만하면 좋다
# 주변에 어떤 입지가 붙어있는지를 본다 (바로 옆에 상급지가 있다?!)
# 비교평가는 '특정 포인트를 고정'한 뒤 다른 요소에서 차이점을 발견하는 것
# 서울/수도권은 기본적으로 땅의 가치가 높은 곳을 선택한다 (입지, 위치)
* 지역 간 비교평가에서 상품성의 늪에 빠지지 말자
# 바뀔 수 있는 것 vs 바뀔 수 없는 것
* 바뀌기 어려운 학군, 연식, 특징. 바뀔 수 있는 교통/환경.
바뀔 수 있는 것(교통/환경을 중점으로 비교하고
촘촘하고 입체적으로 분석하고 따져본다
# 입지 차이가 크지 않을 때는 큰 평형을 선택
매번 비교평가가 어려웠던 것을 생각하면
비슷한 조건을 맞추지 않고 진행해왔습니다.
(강의에서 항상 조건을 맞추라 했는데, 말을 안 듣는 돌멩이..🥹)
이번에 진담 튜터님의 비교평가 강의를 들으면서
'어?! 왜 이렇게 쉽지?,, 쉽게 쉽게 된다..!'
라는 생각이 정말 많이 들었는데요
어느 정도 조건을 맞추고 비교평가를 한 점과
비교적 중요하지 않은 부분은 버리고
입지와 상품가치 만으로 비교했기 때문이었던 것 같습니다.
이전에는 쓸 데 없는 부분들을 가져와서 비교하려다보니
너무 머리가 아프고 복잡하게만 느껴졌고,
무의식적으로 단지비교를 피하려고 했던 것 같은데요..
이번 강의를 들으며
'비교평가 쉽~게 할 수 있어!!' 라는 생각을 하게 된 것 같습니다 ㅎㅎ
좋은 강의 준비해주신 진담 튜터님
감사드립니다 ☺️
정답을 찾는 것이 아니다. 나의 생각으로 결론을 내려보고
시장을 지켜보며 내가 제대로 생각한 것인지, 무엇을 놓쳤던것인지를
보고 배우며 성장하는 것이다.
틀려도 되니 나의 생각을 과감히 적어보자
<BM>
* 입지 분석 이후, '직교학환공'에 대해 나의 생각을 줄글로 적으며 한 페이지 남기기
* 단지임장 하면서 '로얄동은 어디일까?'생각해보기 (역 접근성>학교>상권)
* 단지분석-시세생각 : 관심있는 단지, (앞마당) 가격대 비슷한 단지 3개 가져와서 생각 남겨보기
* 비교평가는 '특정포인트를 고정'한뒤 한다 (연식or가격)
* 비교평가 교안에서 나온 샘플로 꼭 하기! (교통/환경 중점으로, 자잘한거는 무시한다 : 방갯수)
* 단지분석 : 1차 상승기 16~18년, 2차 상승기 19~21년 => 어느 시기에 상승했는지 체크
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