안녕하세요!
투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.
실전반 2주차 강의는 월부를 하면서 처음 강의를 듣게되는
진심을담아서 튜터님께서 강의를 진행해주셨습니다.
임장과 임보를 통해 입지 가치를 파악하는 것부터 비교평가에 이르기까지
굉장히 광범위한 내용을 다뤄주셨고
특히 비교평가 부분에서 내가 안되는 케이스들을 너무 비교해보려고 한 경우도 많았구나
튜터님처럼 여러 케이스들을 비교해보고 인사이트들을 하나씩 채워가는게 중요하구나를
많이 느꼈던 강의였습니다.
임장, 임보, 비교평가 프로세스
강의 초반에는 지금 현재 시장에 대해 분위기를 말씀해주셨습니다.
주요 아파트들이 전고점에 다다른 시장이고
1기 신도시에 비견될만한 구로구 개봉, 양천구 신트리 쪽 단지들이 전고를 뚫기 시작한
상황에서 본질적으로 좋은걸 사는게 중요한 시장이라고 말씀해주셨습니다.
그만큼 수요와 선호도 파악에 뾰족해져야함을 환기시켜주셨습니다.
(1) 선호도 파악(임장&임보)
우리가 처음 이 지역을 갔을 때, 분임기 임장을 통해서
안봐야될 것들을 정하는 과정을 먼저 거쳐야 합니다.
사지 말아야할 것들에 대한 이유가 명확해져야 함이 중요하고
이에 따라 휴대폰을 많이 보기보다는 사람들을 많이 보는게 중요합니다.
그리고 서울은 계획도시가 아니기에 난개발이 디폴트 이므로
상가 몇개만 갖춰져도 괜찮다고 판단해야하며
주말에 편하게 빵집이나 프랜차이즈 카페 등을 이용할 수 있는게 중요합니다.
또한 나의 부모님께서 우리 아이들을 유모차를 끌 수 있는 곳인지도 중요하게 봐야합니다.
이렇게 분위기 임장을 하고 정답을 찾기보다는 선호도와 수요를 생각해보면서
나만의 언어로 일정하게 정리해 나가는 과정이 중요합니다.
이제 다음 단계로는 입지 분석을 해야합니다.
여기서도 핵심은 선호도와 수요의 크기를 가늠해보는 관점에서 봐야합니다.
입지에서 직장의 경우는 강남 1시간 이내면서 다른 업무지구를 1시간 이내로 가는 단지의 경우
7~8년을 주기로 전세가가 두배씩 오른다는 걸 시뮬레이션 하여 결과를 아셨고
직접 해볼 경우에는 2005년 이전의 단지 정도의 땅의 가치만 남은 단지를 통해
이를 검증해보면 좋다고 말씀주셨습니다.
그리고 시총으로 분석했을 때, 여의도가 정말 직장으로서의 힘이 쎄다는 걸 보여주셨고
동탄과 같이 강남에서 먼 지역도 좋은 직장을 가지고 있기에 집값의 폭발력을 가지는걸 말씀주셨습니다.
그리고 직장의 호재 중에서는 과천 지정타가 꽤나 파급력 있는 직장 호재로 말씀주셨고
이를 통해 안양에서 직장을 볼 때, 서에서 동으로 가는 수요가 더 커질걸 생각하여
신안산선보다는 월판선이 더 좋지 않을까하는 판단까지의 생각 프로세스를 알려주셨습니다.
교통의 경우는 정규노선 중 1순위는 업무지구를 모두 지나가는 2호선이고
그 외에 1호선 같은 경우는 노선도 되게 많고 낙후되어있고
경의중앙선은 약속을 잘 지키지 않아 정시성이 떨어지기에 조금 유의해서 봐야함을 알려주셨습니다.
그리고 같은 1km여도 직접 걸어보지 않고서는 가늠이 어렵기에 임장이 의미가 있고
환승은 1번 정도로 보수적으로 보는 편이며 3번까지 해야되는 경우는 투자 범위로 잘 보시지 않는다는
기준까지 알려주셨습니다.
그리고 호재의 경우는 국토종합계획에 있는 호재가 지자체 합의하에 만들어진것이므로
오래 걸리더라도 실현 가능한 것으로 보고 우선적으로 보시는게 좋으며
교통 호재는 외곽에 교통 소외지역일수록 그 위력이 크기에
가격 상승폭에 영향을 많이 준다는 점도 알려주셨습니다.
환경의 경우는 저가 프랜차이즈 카페가 몰려 있으며 무해하고 안전한 환경이 좋은 환경이며
여기서 뉴타운이 형성될 때, 해당 단지를 지나가느냐가 정말 중요하게 작용함을 알려주셨습니다.
신축에 사는 사람들이 그 단지를 지나서 역을 갈까?의 관점에서 생각해보면
사람들이 지나가게 될 경우 새로운 상권과 환경이 형성되므로
환경의 개선에 영향을 받는다는걸 알려주셨습니다.
학군의 경우는 잘 변하지 않으며 근처에 유명한 학원가가 가까이 있느냐도 중요하도고 알려주셨습니다.
그리고 아파트 거주민들끼리만 보내는 학교에 대해 가치를 인정받는 경우가 많기에 꼭 한번 빌라와
섞여 들어가는 단지와 구분을 해놓는게 중요하다고 말씀주셨습니다.
그리고 이왕이면 대형평형이 껴있는 경우도 선호하기에 이 부분도 놓치지 않고 체크하는게 중요합니다.
학군은 현실적으로 이제 그 보는 관점이 점점 약해지기에 사람이 얼마나 몰리느냐의 관점에서
보는게 중요하며 이제는 전통적인 학원가에서 줄넘기, 베드민턴 등의 학원도
맞벌이 부부 입장에서 안전하게 아이를 학원에 보내놓는게 중요하기에 해당 학원들의 영향도 커지고 있고
학군의 위상이 점점 낮아지기에
기본적으로 부모들의 직주 근접이 보장되어야 합니다.
그래서 교통과 물리적 위치의 관점도 요즘은 껴들어 가는 경우가 많습니다.
공급의 경우는 주변 지역의 공급을 체크하고
리치고에서 조합설립인가 이상의 기준을 체크하여 내 생각을 정리해놓는게 중요하고
임장지와 상급지, 비슷한 급지의 신축 전세가를 적어놓음을써
전세가 트래킹시의 기준점을 잡아놓을 수도 있습니다.
단지임장의 경우는 투자 우선순위를 정리하는 시간이며
로얄동이 어디일까를 관점으로 선호 키워드를 정리해봐야합니다.
그리고 시세그룹핑을 통해 틀려도 좋으니 내 생각에 대한 정리를
많이 해보는게 중요하고 시세지도를 통해
시세를 형성하는 요소와 저평가 단지들, 우선순위들을 자유롭게
결론을 낼때까지 틀리는게 당연하다는 생각으로 채우는걸 알려주셨습니다.
BM
직장 가까운 단지들 전세가 시뮬레이션 돌려보기
직장에서 어디쪽으로 이동하는 수요가 많을지 판단하여 호재의 영향을 가늠해보기
뉴타운 형성될 경우 사람이 지나가는지 체크하기
학군은 아파트 거주민들만 들어가는 학교와 빌라와 섞이는걸 구분해보기
상급지, 비슷한 급지의 신축 전세가 체크하기
(2) 비교평가
비교 평가의 경우는 기준을 정하려해도 예외가 꼭 튀어나오는 경우가 있기에
큰 기준을 먼저 잡고 들어간다고 생각해야합니다.
비교평가시에는 직장과 공급은 수도권의 경우 어느정도 비슷하기에
교통,환경,학군을 우선적으로 보는게 중요합니다.
아파트의 가치는 입지가치 + 상품가치로 이루어져 있고
여기에 가격이 더해져 하나라도 고정을 해놔야 비교가 가능함을 알려주셨습니다.
지역 내 비교평가에서는 가격대가 비슷하면 더 좋은 생활권을 고르면 되고
놓치는게 있을 수 있기에 항상 입지, 상품 가치에 대해 적어보는 과정이 필요하다고 말씀주셨습니다.
이때 주변에 어떤 급지의 단지들이 붙어있느냐도 중요하기에
전체적인 위치도 한번 체크하는걸 주의사항으로 알려주셨습니다.
그리고 같은 생활권 내에서 연식 차이가 얼마정도 나는지 아는건 정말 어려운 일이기에
연식으로 인해 가격이 이정도 차이가 나는구나 정도만 알고 넘어가는걸 추천해주셨습니다.
그리고 입지와 상품성이 비슷한데 가격이 다른 경우 당연하게도
가격이 싼 경우를 고르면 되고 이럴때 상승장가면 어차피 가격이 키맞추기를 하겠구나라는
생각으로 가격이 싼걸 저평가로 고르면 된다고 배웠습니다.
지역 간 비교평가에서는 기본적으로 땅의 가치가 좋은 걸 선택하는게 중요하다고 말씀해주셨고
두 급지 정도의 차이가 나면 땅의 가치가 좋은게 더 앞서는 경우가 많다는걸 알려주셨습니다.
물론 이 경우에도 예외는 있기에 업무지구 접근성이 좋은 경우에는 급지가 낮더라도
더 가격이 높게 가는 경우가 있기에 주의해야합니다.
그리고 팁으로 급지를 넘어서는 땅의 가치를 가진 신도림, 북아현뉴타운, 청량리 고급 주복들 같은 경우는
급지만으로 판단하는데 주의해야하며 다음 단지로 이사가는 사람들이 주로 어디를 가는지를 통해
강남으로 간다면 급지를 넘어서는 선호도가 있는 단지구나라고 생각하면 된다고 알려주셨습니다.
그리고 여기서 한단계 더 봐야할게 교통의 개선, 환경의 개선 호재들을 봐야하며
교통의 경우는 교통이 극적으로 개선되는지 확인해봐야하며
구리의 경우 8호선 연장으로 전고가 특히나 의미가 없는 지역이 되었으니
전고로 판단하는 실수를 범하지 않도록 주의해야합니다.
그리고 환경의 개선도 처음에 알려주신대로 뉴타운이 형성되면서
해당 역으로 신축 단지 입주민들이 기존 구축단지를 지나가는지 여부를 확인하는게
중요하고 입지와 상품성이 비슷한데 이런 환경적인 호재가 있는 경우
환경적 호재가 있는 단지를 선택하는게 더 좋은 선택임을 알려주셨습니다.
마지막으로 투자 키워드가 다른 지역에서의 비교평가는
키워드를 맞춰서 비교하는게 중요하고
비슷한 생활권에서 조금 덜 좋더라도 59보다는 84를 선택하는게
수도권에서 땅을 산다는 관점에서 좋으며
방이 2개인 경우보다는 보통은 방3개인게 복도식이라도
가족단위의 수요로 인해 먼저 나가고 우선적으로 되는 경우가
많은 것 또한 배웠습니다.
BM
상급지 임장으로 갈아타기 대비
규제 지역은 비교평가 후 금액대 별 싼 단지들 리스트업
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