이 동네 오른다더니...
혹시 이런 말 들어보셨나요.
"일산 킨텍스요? 거기 GTX 뚫리면 강남까지 30분이에요. 지금 사야 해요."
2021년 전후, 실제로 이런 말이 많이 돌았습니다. GTX-A 노선 확정 소식이 나오자 킨텍스 일대가 달아올랐습니다. 신축, 주상복합, 호재. 삼박자가 맞아 떨어지는 것 같았습니다. 일산 포레나킨텍스는 그 분위기를 타고 전고점 14.7억까지 올라갔습니다.
솔직히 그때 들었으면 저도 솔깃했을 것 같습니다.
그런데 지금은 어떨까요. GTX-A는 실제로 개통됐습니다. 호재가 현실이 된 겁니다. 그런데 가격은 전고점에서 한참 내려와 있고, 이번 반등장에서도 조용합니다. 호재가 사라진 것도 아닌데, 시장은 그때처럼 반응하지 않습니다.
왜 그럴까요?
호재만 믿었던 나, 뭘 놓친 걸까
사실 이건 일산만의 이야기가 아닙니다.
"재개발 된다더니", "역 생긴다더니", "대기업 들어온다더니." 호재 뉴스 보고 들어갔다가 시간이 지나도 가격이 꼼짝 않는 경험. 한 번쯤 있으시거나, 주변에서 들어보셨을 겁니다.
그런데 이게 단순히 운이 나빴던 게 아닙니다. 뉴스는 진짜였고, 호재도 실제로 이뤄졌습니다. 논리도 맞는 것 같았습니다. "교통이 좋아지면 사람이 몰리고, 사람이 몰리면 집값이 오른다." 틀린 말이 아닙니다.
하지만 그게 오히려 더 무섭습니다. 틀린 정보를 믿은 게 아니라, 맞는 정보를 맞는 논리로 분석했는데도 결과가 달랐으니까요. 같은 기준으로 다음 호재를 봐도 같은 실수를 반복할 수 있다는 뜻입니다.
그렇다면 뭐가 빠진 걸까요?
집값은 호재가 아니라 00이 결정한다
2021년, 직접 킨텍스 인근을 임장 갔습니다.
분위기가 복작복작했습니다. 거래도 활발하고, 관심도 뜨거웠습니다. 처음엔 그게 좋은 신호라고 생각했습니다. 근데 돌아보니 그 분위기가 좀 이상했습니다. 매수자들 대부분이 그 동네에서 오래 살아온 사람들이 아니었습니다. GTX 호재를 보고 들어온 외부 투자자들이 대부분이었습니다. 실제로 그 동네에서 살고 싶어서 온 사람들이 아니었습니다.
그때는 그냥 지나쳤습니다.
24년도 성동구의 금호동 두산을 보러 갔습니다. 분위기가 달랐습니다. 아이 손 잡고 학교 알아보러 온 부모, 직장 때문에 이사 온 신혼부부, 이 동네에서 계속 살고 싶어서 평수 넓히려는 실거주자들. 호재 때문에 온 사람이 아니라, 이 동네가 좋아서 온 사람들이었습니다.
그때 느꼈습니다. 이게 다르다는 걸.
호재는 관심을 끕니다.
하지만 집값을 결정하는 건 관심이 아니라 수요입니다.
그것도 진짜 살고 싶어서 오는 수요.
그렇다면 사람들이 진짜로 살고 싶어 하는 동네는 어떤 곳일까요. 세 가지가 보입니다.
첫째, 출퇴근이 편합니다. 강남이든 도심이든, 매일 오가는 직장까지 거리가 부담 없습니다. 교통 호재로 "가능해지는" 것이 아니라, 지금 당장 편한 곳입니다.
둘째, 생활권이 완성돼 있습니다. 마트, 병원, 학교, 공원. 살면서 필요한 것들이 이미 갖춰져 있습니다. 개발이 되면 생길 것들이 아니라, 지금 있는 것들입니다.
셋째, 수요가 끊이지 않습니다. 투자자가 빠져도 실거주자가 채웁니다. 시장이 조정돼도 살고 싶은 사람이 계속 있습니다. 이게 가장 강한 수요입니다.
호재는 한 번 터지고 끝납니다. 이 세 가지는 매일 쌓입니다.
같은 시기, 다른 결과
일산 킨텍스는 강남까지 실거리 30km가 넘습니다. GTX가 뚫려도 30분대는 지금 1시간 30분에서 나아진 것이지 강남 생활권이 되는 건 아닙니다. 호재를 보고 들어온 외부 투자자들이 빠지자, 그 자리를 채울 실수요가 없었습니다. 그래서 지금 조용합니다.
성동구 금호동은 다릅니다. GTX도 없고, 재개발 호재도 없습니다. 그냥 구축 아파트입니다. 그런데 강남·도심 출퇴근이 편하고, 생활권이 완성돼 있습니다. 살고 싶어서 오는 사람들이 끊이지 않습니다.
두 단지를 비교해 보면 격차가 최근 들어 오히려 벌어지고 있습니다.
뉴스가 없어도 사람이 몰리는 곳. 그게 시간이 지날수록 강해집니다.
수익률 차이가 아닙니다. 어떤 판단 기준을 가졌는가의 차이입니다.
호재 뉴스 보기 전에 이 질문 하나 먼저 하세요
앞으로 어떤 동네 뉴스를 보게 되면, 그 전에 이 질문을 먼저 해보세요.
"이 동네, 호재 없어도 사람들이 계속 살고 싶어 할까?"
이 기준은 어렵지 않습니다. 처음 부동산을 접하시는 분들도 임장을 가서 충분히 느낄 수 있습니다. 매수 상담하는 사람들이 어떤 이유로 왔는지, 부동산 분위기가 어떤지, 주변에 어떤 사람들이 살고 있는지. 데이터보다 먼저 느껴지는 것들이 있습니다.
답이 "그렇다"면 호재는 보너스입니다.
답이 "글쎄"라면 호재는 반짝일 수 있습니다.
집값은 뉴스가 만들지 않습니다. 그 동네에 살고 싶은 사람들이 만듭니다.
출퇴근이 편하고, 생활권이 갖춰져 있고, 투자자가 빠져도 실거주자가 남는 곳. 그 사람들이 계속 몰리는지를 먼저 보는 것이 진짜 입지 기준입니다.
오늘 저녁 10분이면 됩니다.
지금 관심 있는 동네를 떠올려보세요.
그리고 이 순서대로 한 번만 해보세요.
① 호재를 잠깐 내려놓고 입지를 먼저 봅니다.
GTX, 재개발, 개발 계획 다 뺐을 때 이 동네가 어떤 곳인지. 출퇴근은 편한지, 생활권은 갖춰져 있는지, 살고 싶은 이유가 있는지.
② 그 다음 호재를 얹어봅니다.
입지가 이미 좋은 동네에 호재가 붙으면 더 좋아지는 겁니다. 입지가 약한 동네에 호재만 있다면, 호재가 끝났을 때 남는 게 없습니다.
③ 직접 가보세요.
그 동네에 어떤 사람들이 살고 있는지, 공인중개사 사무소에 앉아있는 사람들이 어떤 이유로 왔는지. 데이터보다 먼저 느껴지는 것들이 있습니다.
호재가 먼저가 아닙니다. 입지가 먼저입니다.
호재 뉴스는 그 확인이 끝난 뒤에 봐도 늦지 않습니다.
