수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고
투자를 삶의 일부로 생각하고 즐기기 시작한
절대 포기하지 않는 제리파파입니다.
처음 지역의 분위기를 둘러보며 임장할 때
절대로 놓치지 말아야 할 단 한가지는
‘사람들이 이 지역에 왜 살고 싶어하는 지'
를 고민해보는 것입니다.
사람들이 이 지역에 살고 싶어하는 이유를 알면
‘비교평가’를 더 쉽게 할 수 있기 때문인데요.
사람들이 이 지역에 살고자 하는 이유가
어떻게 비교평가와 연결된다는 거지?
머릿속에 여러가지 의문 부호가 떠오르실텐데요
지금부터 쉽게 예시를 들어 설명해보겠습니다.
서울특별시 성북구로 가보겠습니다
성북구에 위치한 2개의 단지입니다.
성북구 길음동 길음뉴타운4단지e편한세상
성북구 월곡동 래미안월곡
두 단지는 과거의 가격도 비슷하고
전고점도 큰 차이가 없습니다.
실제로 24년 3월을 기준으로
두 단지는 매매가 7억으로
비슷한 가격을 형성하고 있었습니다.
만약 여러분이 24년으로 돌아가신다면
어떤 단지를 선택할 것 같으신가요?
두 단지의 가치를 비교평가 해보겠습니다.
두 단지는 모두 성북구에 있기 때문에
위치가 비슷하고, 직장도 큰 차이가 없습니다.
강남접근성은 둘 다 1시간 정도로 오래 걸리지만
도심과 영등포로 40분 내외로 접근이 가능합니다
단, 래미안월곡은 역이 없는 곳에 동북선이 들어오며 왕십리 환승으로 도심과 강남 접근성이 개선됩니다.
길음뉴타운과 월곡동은 모두
초등학교가 단지 근처에 있기 때문에
아이를 키우기는 좋은 곳입니다.
하지만, 외부 다른 지역에서 학군으로
찾아오는 수요가 있는 곳은 아닙니다.
길음뉴타운은 대단지 래미안 브랜드가 모여있어
균질성이 좋고 쾌적한 뉴타운 환경을 누릴 수 있고
주변 상권과 학원가도 잘 조성되어있기 때문에
주변에 유모차를 끌고 다니는 젊은 신혼부부들의
모습을 어렵지 않게 볼 수 있습니다.
반면, 래미안월곡 주변은 앞선 지도에서 보았듯이
빌라들도 많고 지형도 언덕이 심한 편이어서
유모차를 끌고 다니기에는 쉽지 않습니다.
그리고 주변에 상권도 그렇게 많지 않습니다.
정리해보면 길음뉴타운4단지와 래미안월곡은 중심과의 거리인 위치와 직장 수준은 비슷하고,
교통 측면에서는
래미안월곡이 조금 더 우위에 있고,
환경 측면에서는
길음뉴타운이 조금더 우위에 있습니다.
수도권에서는 교통이 매우 중요하기 때문에
교통 측면에서 우위에 있는 래미안월곡이 더 낫다고 볼 수 있겠죠?
이제 현재의 가격을 보겠습니다
교통 호재에도 불구하고 예상과 달리
길음뉴타운4단지가 래미안월곡 보다
높은 가격을 형성하는 것을 볼 수 있습니다.
그리고 실거래가 뿐만 아니라
호가도 1억 가까이 벌어진 것을 볼 수 있습니다.
수도권은 교통이 최고라고 하는데
왜 이런 일이 발생한 것일까요?
‘성북구’ 에 사람들이 거주하는 이유를
모른 채로 단순히 비교를 했기 때문입니다.
즉, 무엇이 중요한 지 모르기 때문인데요.
임장을 할 때 성북구라는 지역을
전체적으로 돌아보면서 분위기를 살펴보면
이 지역의 생활권이 어디에 형성되어있고
어떤 생활권을 사람들이 더 좋아하는 지,
사람들이 사는 이유를 알 수 있습니다.
성북구는 강남과 지리적으로도 멀고
교통도 1시간 가까이 걸리기 떄문에
대부분 을지로, 광화문 등 도심권으로
출퇴근을 하고 있는 분들이 많습니다.
비록 언덕 지형이 많지만
버스 노선이 잘 되어있고
4,6호선이 지나가기 때문에
1호선 환승을 통해 시청으로
진입하기에도 용이합니다.
직장이 도심에 가까운 분들이라면
주거지로서 성북구라는 지역을
선택할 요소가 충분한 것이지요.
그렇다면 성북구 안에서 거주지를 선택한다면
이 분들은 어떤 곳을 우선순위로 선택할까요?
임장을 하면서 지역의 우선순위를 파악할 때
가장 쉽게 확인해볼 수 있는 방법은 가격을 보고
비싼 아파트들이 모여있는 동네를 찾는 것입니다.
지역 내에서 사람들이 좋아하는 곳 (생활권)은
자연스럽게 비싼 가격을 형성하고 있습니다.
성북구에서는 길음뉴타운이 그렇습니다.
사람들이 가장 좋아하는 생활권을 찾았다면
임장을 하면서 이곳을 좋아하는 이유를 생각해봅니다.
성북구 안에서 도심권과 가깝고 교통이 좋은 곳은
보문동과 삼선동으로 볼 수 있습니다.
이곳은 도심, 여의도 등 3대 업무지구를
모두 40분 이내로 갈 수 있을 정도로
위치 뿐만 아니라 교통이 뛰어난 장점이 있습니다.
하지만 성북구에서 사람들은 거주지로서
도심권에서 보문동 보다 더 멀리 위치한
길음뉴타운을 가장 좋아합니다.
위치가 조금 더 멀어도, 교통이 조금 더 걸려도
동북권에서 이정도 쾌적한 주거환경을 찾기 어렵기 때문입니다.
실제로 길음뉴타운을 가보면
4호선 길음역이 있기 때문에
다른 생활권 대비 교통이 크게 밀리지 않으면서
아이들이 학교를 다니면서 학원을 다니기 좋고
아이들이 저녁에 집으로 돌아오는 길도 안전하고
공원도 많아 쾌적한 주거 환경을 가지고 있습니다.
수도권에서 교통이 중요한 것에는 변함이 없지만
성북구에서는 교통이 큰 차이가 나지 않는다면
뉴타운의 안전한 환경 요소를 더 선호한다고 볼 수 있습니다.
즉, 성북구에서는 교통이 큰 차이가 나는 수준이 아니라면 ‘환경’ 요소에 더 비중을 두고 우선순위를 판단해볼 수 있습니다
지금까지 임장을 통해 성북구라는 지역에
사람들이 왜 살고 싶어하는 지를 파악해봤습니다.
다시 앞에서 비교했던 두 단지를 가져와서
한번 더 비교평가를 해보겠습니다.
어떠신가요?
이제는 조금 다르게 보이지 않으시나요?
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
비록 현재까지는 4단지가 래미안월곡보다 투자 우선순위가 높았지만 동북선이 착공되었고 앞으로 왕십리에서 3대 업무지구로 환승이 용이한데다 역이 없는 곳에 역이 생기는 것이기 때문에 획기적으로 교통이 좋아지는 것이고 본격적인으로 개통을하고 사람들이 편리함을 체감하면 교통의 차이가 더 커질 것 같네요ㅎㅎ 큰 차이가 생긴다면 지금과 또 다르게 생각해볼 수도 있지 않을까요? 이렇게 살아움직이는 생물처럼 변화하는 것이 부동산의 매력인 것 같습니다ㅎㅎ
