상대적 저평가 시장에서 '진짜 가치'를 찾아내는 법
2강에서는 진담 튜터님께서
순자산 10억으로 향하는
임장, 임보 그리고
비교평가에 대해 알려주셨습니다.
✅ 이제는 전고점이 아닌 '수요와 선호도'의 시대
현재 서울 단지는 대부분 전고점을 돌파했기 때문에,
절대적 저평가보다는 상대적 저평가를 찾아내는 것이
핵심이라는 말씀이 깊이 와닿았습니다.
(서울 아파트 가지고 싶으다…)
가격 그 자체에 매몰되기보다,
사람들이 왜 이 단지를 좋아하는지 그 '선호도'를 파악하는 것이
무엇보다 중요한 시기임을 깨달았습니다.
특히 임장을 다녀온 후 가격을 보고 생각이 흔들리면
가치가 아닌 가격을 쫓는 투자를 하게 된다는 경고가 인상적이었습니다.
(이번에도 어김없이 그랬거든요….)
봐야 할 것보다 덜어내야 할 것에 집중하며,
후순위 기준을 먼저 잡는 연습을 통해
진짜 가치 있는 것을
선별하는 눈을 길러야겠다고 생각했습니다.
✅ 비교평가, 하락장에서 버틸 수 있는 '보유의 근거'
제가 어려워하는 비교평가에 대해서도 명쾌하게 알려주셨습니다.
비교평가는 단순히 더 좋은 단지를 고르는 기술이 아니라,
내가 이 물건을 왜 보유해야 하는지에 대한 확신을
만들어주는 과정이라는 점이 제 명치를 때렸습니다.
(사실 1호기때도 그랬지만..)
우선, 특정 선호 요소를 고정하고
다른 요소에서의 차이점을 발견하기가 중요하고
입지와 상품성을 통일시킨 상태에서
비교해야 정교한 결과가 나온다는 것을 다시한번
느꼈습니다. (변인통제…)
단순히 "비싸니까 좋겠지"라는
막연한 생각이 아니라,
객관적인 수요를 이해하고
메타인지를 높이는 것이 실력임을 다시 한번 확인했습니다.
✅ 나의 편협한 시각에서 벗어나는 입지 분석
입지를 분석할 때 우리가 흔히 알고 있는 것이 아닌
실전반 다운 심화코스(?)도 알려주셨습니다.
교통은 강남 접근성만이 유일한 정답은 아니고
7대 업무지구로의 접근성을 확인하고,
(뾰족한 수요)
그 지역 거주민의 관점에서 어디로 출근하고 싶어 할지를 고민해야 한다.
특히나 이번 임장지에서 교통이 불편함에도 1순위로 뽑았던
생활권을 보며 아, 진짜 지금까지 내 시야가
좁았음을 인정할 수 밖에 없었습니다.
환경은 백화점이나 대형 마트가 있어야만 좋은 환경은 아니고,
소금빵을 사고 저렴이라도 프랜차이즈 커피를 즐길 수 있는
도보권의 소소한 편리함(슬세권)과 안전함이 사람들의
마음을 움직인다는 점이 좋았습니다.
주변에 신축이 들어온다고 무조건 호재가 아니라
그 신축의 위치가 기존 단지의 역까지의 동선에 어떠한 변화를 주는지
디테일하게 파악해야 함을 배웠습니다.
⭐️ 향후 적용할 점 (BM할 부분)
✔️ 자꾸만 잊는 가격 → 가치가 아닌
가치 → 가격 → 비교평가의
순서대로 투자 의사결정 내리기
✔️ 교통 호재가 있는 지역은
실제 개통 시기의 가격 변화를 직접 확인하기
✔️ 끝으로 앞마당의 시간변화에 따른
가격움직임을 꾸준히 확인하기
(진담 튜터님께서 이 방법이 실력이 가장 많이
늘었다고 하셨기에… ㅎㅎ)
감사합니다.
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