안녕하세요
함께 성장하는 투자자 바베큐캠프입니다.
서울 수도권을 임장하면 가장 많이 듣는 이야기.
“여기 투자 도저히 못 하겠어요.”
“오르막이 이렇게 심한데?”
“주변 환경이 아무것도 없는데?”
“이렇게 구축인데?” 라는 이야기를 가장 많이 하시는 것 같아요.
사람들은 왜 그렇게 서울, 서울 안에 살고 싶어 할까?
위 사진은 사람들의 기본 욕구의 가치를 높은 순서부터 낮은 순서까지 정리한 매슬로의 인간 욕구 단계입니다.
가장 먼저, 인간은 기본적인 생리적 욕구를 우선한다는 것을 알 수 있어요.
일반적인 사람들에게는 음식, 물, 수면, 의복 등 생존 욕구가 가장 우선입니다.
그렇다면 부동산에서 사람들의 생리적 욕구가 반영된 요소는 무엇일까요?
균일한 평지에 쾌적한 신축이 있는 신도시 환경?
아이들을 좋은 학교와 학원가에 보내고 싶은 우수한 학군지?
바로 ‘일자리’입니다.
사람들이 생활하고 삶을 살아가는 데 있어 직장은 가장 기본적인 욕구를 충족시켜 줄 수 있는 매개체이기 때문입니다.
강남 , 여의도, 도심의 일자리
3대 업무지구라고 불리는 여의도, 도심, 강남은 약 270만 개의 일자리를 가지고 있습니다.
부산의 인구는 약 320만 명, 대구의 인구는 약 230만 명, 대전의 인구는 약 140만 명,
광주의 인구는 약 140만 명입니다.
즉, 3대 업무지구의 종사자 수는 대구 전체 인구보다도 많고,
지방 최대 도시인 부산의 인구와도 비슷한 수준입니다.
결국 우리나라에서 이렇게 많은 일자리를 보유하고 있는 곳이 수도권이기 때문에,
사람들은 기본적으로 서울·수도권에 살고 싶고, 살아야만 하는겁니다
망설여 지는 단지.. 투자할수있을까?
안양시 동안구의 비산 힐스테이트 (05Y, 551^) 서대문구 인왕산 벽산 (03Y, 236^) 금천구 금천현대(02Y, 996^)
위 단지들은 같은 생활권 안에서도 선호도가 압도적으로 높다고 말할 수 있는 단지들은 아닙니다.
보통 이런 단지들을 둘러볼 때 많은 분들이
“아… 수도권 내 아파트이긴 한데 망설여져요.” 라고 말씀하시는 경우를 자주 봤습니다.
안양시 동안구의 비산 힐스테이트 (05Y, 551^) 같은 경우도 마찬가지입니다.
일반적으로 안양시 동안구에서도 의미 있는 학군을 갖춘 평촌 학원가 중심 입지라기보다는,
평촌 내에서도 다소 외곽의 느낌이 있는 곳이죠.
그중에서도 역세권이라고 보기엔 애매하다고 느낄 수 있는 단지입니다.
서대문구 인왕산 벽산 (03Y, 236^) 역시
세대수도 적을뿐더러, 주변 환경을 보면 주택가와 밀접해 있고 역세권이라고 하기에도 다소 애매한, 비균질적인 요소들이 있습니다.
그래서 많은 분들이 “여기 선호도가 괜찮을까?” 라는 걱정을 하시곤 합니다.
지막으로 금천현대(02Y, 996^) 단지를 보시면, 역세권이긴 하지만 지하철역과의 단절성이 있고,
바로 옆에 빗물펌프장이 있어 입지가 다소 애매하다는 느낌을 받을 수 있습니다.
이처럼 비선호 요소가 인접해 있다 보니 “사람들이 과연 좋아할까?” 라는 생각을 하게 됩니다.
하지만 우리가 주목해야 하는 건 단순한 매매가 상승만이 아니라 전세가 상승입니다.
지난 10년간 지역 내에서 선호도가 애매하다고 느껴졌던 단지들도
매매가는 약 90~100% 상승했고,
전세가는 약 40~50% 상승했습니다.
여기서 주목해야 하는 건 바로 전세가 상승입니다.
일반적으로 매매가 = 투자 심리 + 실거주 가치 // 전세가 = 실거주 가치가 반영된 가격
이라고 볼 수 있습니다.
지난 10년간 물가는 약 18% 상승했습니다. (국가통계포털 KOSIS 기준)
그에 반해, 서울·경기에서 “애매하다”라고 느껴졌던 3개 단지의 전세가격은
물가 상승률과 비교했을 때 약 2배 이상의 상승률을 보였고,
매매가는 물가 대비 약 5배 수준의 상승률을 보여주었습니다.
결국 사람들은 생존을 위해, 그리고 직장으로의 출퇴근을 위해,
서울·경기의 선호도가 아주 높지 않더라도 결국 아파트라는 자산 안에서 살아갈 수밖에 있다는 점을 잊지 말아야 합니다.
결국 “이 단지를 투자해도 될까? 아무리 서울·경기라도 괜찮을까?” 라는 생각이 든다면,
전세가 상승을 통해 이 단지의 실거주 가치가 수년 동안 얼마나 상승해 왔는지를 꼭 살펴보셨으면 합니다.
그 과정을 통해 투자 범위를 넓히고,
더 좋은 투자자가 되시길 진심으로 응원하겠습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다
