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너바나, 자음과모음, 주우이
강남 1시간 수도권 초신축 대단지
이름만 들어도 가슴이 설레이죠?
해당 단지는 용인시 기흥구에 위치한 신축 대단지로,
강남까지는 버스로 60분 소요되며
생활권 위 아래로는 현대차와 삼성전자가 위치해 있어
직주근접 측면에서 매력있는 단지입니다.
단지 주변에는 이런 균질한 택지와 항아리 상권, 아이들 학원,
심지어 호수공원까지 갖추고 있어 환경 입지적으로도 상당히 뛰어납니다.
실제로 이 곳에 거주하시는 거주민들은 만족도가 상당히 높아요.
앞서 소개한 단지는 30평대 기준으로
매매호가 7억 초반 / 전세 호가 5억대를 형성하고 있습니다.
현재 수도권 대부분의 신축 단지들이 9~10억대 이상 호가를 형성하고 있는데
이런 균질한 환경의 신축 대단지가 7억대라니…
너무 싸다고 느껴지지 않나요?
여기에서 여러분들께서 놓치면 안될 점이 하나 있습니다.
그것은 바로
교통입지입니다.
교통입지가 떨어지는 지역을 볼 때 주의할 점
앞서 언급드린 단지에서 오전 7시30분을 기준으로 주요 업무지구까지 시간을 보면
강남까지는 60분 정도 소요되지만, 반드시 광역 버스를 타야하구요,
시청이나 여의도까지는 1시간 30분 가량 소요되어 출퇴근이 거의 불가능에 가깝습니다.
분명히 경기남부권 대기업이 인근에 위치해있기 때문에
직주근접 수요가 분명히 존재하고,
환경 입지가 우수하기 때문에 살기 좋은 동네인 것은 맞습니다.
하지만 이런 지역의 경우
자체적으로 직주근접 수요가 있더라도
주요 업무지구에 비해 절대적으로 수요층의 두께 자체가 얇습니다.
지금의 거주만족도를 높이는 요인인 주변 환경이 낡아지거나,
혹은 단지 자체의 상품성(연식)이 떨어지게 되면
땅의 힘이 약한 곳이기에 그만큼 가격이 받쳐주기가 힘이 들어집니다.
붉은색으로 표시된 A단지는
앞서 언급드린 21년도 신축 대단지 바로 옆에 위치한 2013년식 3천세대 대단지입니다.
푸른색으로 표시된 B단지는 수인분당선 역세권에 위치한 90년대 구축 단지입니다.
환경 입지와 상품성 모두 A단지가 압도적으로 뛰어나기에
처음 입주 당시에는 A단지의 가격이 1억 가까이 비쌌습니다.
하지만, 시간이 지나자 연식의 힘이 빠지면서
결국 구축이더라도 교통입지가 상대적으로 우수한 B단지가 A단지의 시세를 앞서나갔습니다.
하락장 때 다시 가격은 붙었지만, 현재는 가격을 벌려 호가상으로 1억 이상 시세 차이를 벌리고 있습니다.
그렇다면 B단지를 투자한 것은 잘 한 것이고,
A단지를 투자한 것은 잘못된 것일까요?
A단지의 경우, 입지가 떨어지기 때문에 매매가는 상대적으로 저렴하지만
신축이고 거주하기 좋다는 이유로 전세가격은 언제나 더 높게 형성되었습니다.
즉, 매매가는 싸고 전세가는 비싸서 투자금이 적게 들어가는 것이죠.
2018년 경에 매매 4.1억/ 전세 3.2억으로 1억 미만 소액 투자를 했더라면
매매가가 7억까지 치솟으며 약 300% 가까운 수익률을 낼 수 있었습니다.
다시 말해, 충분히 투자할 수 있다는 의미입니다.
하지만 이런 생활권은 기본적으로
상품성(연식가치)이 떨어지면 점점 더 실거주 가치가 낮아집니다.
어차피 교통이 안좋은 것은 매한가지이기 때문에
결국 생활권 안에서 더 연식이 좋은 단지들로 수요가 이동합니다.
어찌보면 지방과 같은 성격을 띄고 있는 것이죠.
그렇기 때문에 이런 단지들을 투자로 접근한다고 하면 지방처럼 보셔야 합니다.
반드시 연식 가치 아직 남아있는지 (신축인지)
거주민들이 인정하는 상품성/선호도를 가진 단지인지를 잘 따져봐야 하구요.
무엇보다도 중요한 것은
비슷한 투자금으로 할 수 있는 교통입지가 더 뛰어난 단지는 없을까?
를 반드시 따져봐야 합니다.
2019년도 당시 투자금 9천만원으로 A단지를 투자했어도 분명 벌었겠지만
만약 교통입지가 더 뛰어난 B단지를 투자했었더라면
현재 최소 4억 이상의 수익 차이가 났었을 것입니다.
정리하자면,
수도권에서 아무리 환경입지가 좋고 상품성이 좋은 단지라고 하더라도
교통입지가 많이 떨어지거나 지하철과 같은 뾰족한 교통 요소가 없다면
아래 두 가지를 유의해서 투자적으로 접근해야 합니다.
- 지방처럼 생각하고 상품성(연식)이 좋은 단지를 우선순위로 본다.
- 같은 투자금으로 교통입지나 물리적 위치가 더 뛰어난 단지는 없는지 함께 검토한다.
- 소액으로 투자하되 수익이 나면 갈아타는 관점으로 접근한다.
이런 지역을 보실 때에는 위 두 가지를 반드시 유의하여
투자 우선순위를 점검해보시면 좋겠습니다.
감사합니다.
