안녕하세요.
'열심과 행복이 공존하는' 투자자 성로이입니다.
열반스쿨 실전반 2주차 강의는 진심을담아서 튜터님께서
'순자산 10억으로 향하는 임장, 임보 그리고 비교평가’라는 제목으로
강의를 나눠주셨습니다!!
재재수강인만큼 BM하려했으나 적용하지 못했던 부분에 집중하여 다시 집중해보고자 했습니다.
부동산은 기본적으로 사람이 얼마나 모이냐에 따라 수요의 크기가 결정된다는 것이 가장 핵심이었습니다!
7대 업무지구를 바꿀 수 없으면 결국 거주지를 바꿔야 하기에
수도권에서의 가장 중요한 가치인 직장/교통의 중요성과
인문학적 영역으로 들어가는 학군 환경 등의 가치를 생각해볼 수 있었습니다.
이어서 지역내/외 비교평가, 선호도를 판단하여
보유의 이유를 디테일하게 찾는 과정을 알기 쉽게 소개해주셔서 꼭 다시 복습해야겠다 생각했습니다.
<BM>
인사이트
<입지분석>
- 직장 : 여기 사는 사람들은 어디 일자리 의존도가 더 높을까? 고민. → 안양) 남북 < 서동 수요가 더 크다.
고소득 일자리(여의도 강남 마곡 판교…)에 집중하되 더 큰 수요에 집중!
하나의 직장을 정말 빨리 가는 것의 의미도 생각
- 교통 : 역세권 기준 ‘괜찮다’라는 느낌 중요
환승 3번을 투자대상으로 두지 않는 튜터님…
교통 호재는 멀수록 강력하다(사람들의 불편함 개선 정도 집중)
- 환경 : 디테일한 입점 확인(아이들, 유기농, 비싼 취미/운동)
지나가는 사람들이 그대로면 상권/환경이 바뀌지 않지만 주변 단지가 바뀌면 달라진다.
- 학군 : 클래식 = 상대적 군집성. 초등학교 배정 질 비교(아파트, 대형 선호)
폐교가 증가하는 와중에 학군은 사람이 몰리는 곳. 체육시설 또한 맞벌이 부부의 선택(=학군)
학업성취도 %에 집중하기보다 부모들이 직주근접이 보장되어야 자녀들도 공부를 편하게 할 수 있는 수요의 본질을 생각!
- 공급 : 주요 대단지 위치, 인근 신축 전세가 비교, 지역 내 입주단지 전세가 트래킹 등
<단지분석>
- 전전저 -> 전고 : 3배 / 전고 -> 전저 : 하락폭 -25%
전저 -> 현재 가격 : 2배 정도(100% 상승)면 보수적으로.주변과 비슷하다면 상대적 저평가에 집중. 매매/전월세 거래비중 확인
<비교평가>
- 더 벌기보단 보유의 근거를 찾는 것에 집중! 매수의 근거!
- 서울 수도권은 넓게. 인접한 지역 급지 고려.
- 아직 상승장 진행중이니 입지 상품성 비슷한데 가격이 싼걸 찾는 것에 집중! 전저 대비 반등% 검토. 같은 투자금으로 더 좋은 단지!
- 2급지 이상 차이는 땅의 가치가 우선
- 그 지역의 핵심 키워드 찾기!
- 지역 내 사람들이 선호하고 먼저 선택하는 단지의 가치 집중
행동화
- 공급 장표 BM(인근 신축, 공급과 비교)
- 비교평가 양식 BM(3개 장표 적용)
자기 자신의 참모습과 직면하는 용기만 있으면,
자신의 결점을 알고 개선하여 성공할 수 있다!!
- 진담 튜터님 -
저마다의 이유가 있지만, 그럼에도 해내야하는 이유를 잊지않고
꼭 투자를 통해서 실력을 쌓는 투자자가 되겠습니다!!
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