2강후기

📌 한 줄 요약

"이제는 사느냐 마느냐가 아니라, 무엇을 사느냐의 시대다."

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💬 들으면서 가장 크게 느낀 것

강의 시작부터 시장 분위기 이야기를 들으면서 뭔가 서늘해졌다.

주요 아파트가 전고점에 다다른 지금, 그냥 서울이면 다 된다는 생각,

경기보다 서울이 무조건 낫다는 생각이 얼마나 위험한지를 바로 느꼈다.

성동구 마장동 사례가 특히 충격이었다.

"피비린내 나는 여기가...?" 하며 거르던 사람들이

그 2년 사이에 약 4억 수익을 놓쳤다는 것.

물건의 가치를 제대로 몰랐기 때문이라는 말이 한동안 머릿속에 맴돌았다.

2026년 5월 현재는 '절대적 저평가'가 아닌 '상대적 저평가' 시장.

이 말이 이번 강의의 핵심이었다.

아무거나 사도 오르는 시기가 지났고,

선호도를 제대로 볼 수 있는 사람만이 더 나은 수익을 가져간다는 것.

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📝 임장에서 새로 배운 것: "덜어내기"

솔직히 나는 임장을 나가면 "여기 좋다", "여기 분위기 괜찮네" 이런 식으로

감상문을 쓰는 수준이었던 것 같다.

진담님이 말씀하신 핵심은 딱 하나였다.

분위기 임장의 목적은 "정답을 찾는 게 아니라, 후순위를 거르는 것."

Pass or Fail 기준 세 가지:

① 사람 - 단정해 보이는 사람들이 다니는가

② 상권 - 주말에 편하게 돈 쓸 수 있는 곳인가 (빵집, 카페)

③ 도보 - 유모차를 끌 수 있는 길인가

이 세 가지 중 두 가지 이상 걸리면 후순위로 빼는 것.

"봐야 할 것보다 덜어야 할 것에 집중하라"는 말이 정말 와 닿았다.

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📊 입지 분석: 기본→심화→실전으로 깊어지는 시각

직장/교통/환경/학군/공급 다섯 가지를

기본 요소 → 심화 요소 → 실전 요소 순으로 설명해주신 부분이 체계적이었다.

특히 기억에 남는 것들:

▶ 직장

7대 업무지구의 규모와 소득 수준 비교.

강남권 종사자 170만 명, 여의도 43만 명...

단순히 "강남 접근성"이 아니라 어느 업무지구에 얼마나 뾰족하게 접근하는지가 핵심.

"내가 거기서 일 안해도 상관없다. 거기서 일하는 사람들이 살고 싶어하는 곳인가"를 봐야 한다.

▶ 교통

교통 호재의 효과는 멀수록 강력하다.

불암산역(동북선) 사례: 원래 불편했던 곳이 편해질수록 가격 변화가 크다.

이미 편한 곳은 교통 호재가 생겨도 변화가 작다는 것도 새로 알게 됐다.

▶ 환경

좋은 상권의 정의: "24시간 365일 안전한 느낌을 주는 곳"

브런치 카페, 유기농 마트, 소아청소년과, 필라테스...

3040 가족이 좋아하는 것들이 모여 있으면 그게 좋은 환경이다.

둔촌 올림픽파크포레온 입주 이후 미소지움이 오른 사례가 인상적이었다.

환경이 개선되는 길목의 단지를 먼저 찾아야 한다.

▶ 학군

"이제 학군은 사람이 얼마나 몰리느냐로 정의한다"는 말이 신선했다.

전통적인 학업 성취도만 볼 게 아니라, 체육시설이나 학원가의 퀄리티,

초등학교 증축 여부까지 봐야 한다.

내가 임장 가는 곳에서 어떻게 적용할 수 있을지 생각해봐야겠다.

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✍️ 앞으로 임장에서 바꿔볼 것

1입지 분석할 때 "이 지역 사람들은 어떤 업무지구를 다닐까"부터 먼저 생각하기

 상권 볼 때 외국어 간판 보기, 유모차 끌 수 있는지 확인하기

 비교평가할 때 "가격이 저렴하다"가 아니라 "수요가 더 크다"는 기준으로 판단하기

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💡 강사님에 대해

진담님은 지방·외곽 소액투자로 시작해서 중심부로 자산을 옮겨오신 분이다.

처음 실전반에서 임장보고서를 336장이나 쓰셨다가 나중엔 핵심만 80장으로 줄였다는 이야기에서

이 분야에서 진짜 실력이 만들어지는 과정이 느껴졌다.

요령보다 실체, 분량보다 본질.

그 태도 자체가 강의 전반에 녹아 있어서 믿음이 갔다.

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총평: ★★★★★

선호도, 수요, 비교평가라는 단어를 전에도 들어봤지만

이번 강의에서 처음으로 "어떻게 적용하는가"를 구체적으로 배웠다.

임장 전에 다시 한 번 이 강의 내용을 복기하고 나가야겠다고 느꼈다.