“순자산 10억으로 향하는 임장, 임보, 비교평가”
라는 주제로
선호도와 수요의 관점에서
가치판단하는 방법을 알려주시는
진심을 담아서 튜터님의
열반스쿨 실전반 2강을 수강하고 왔습니다.
인상깊은 점을 위주로
수강 후기를 작성해 보겠습니다.
1. 가격 전에 가치를 먼저 볼 수 있는 사람이 되기
단지임장을 하며
단지 안에서는 “A단지가 B단지보다 ~~때문에 별론데,,,? 여기는 단지관리가 덜 되는것같아, 게다가 역에서 더 멀잖아!”
라는 생각으로 단지 선호도를 생각했다가도
동료분들이 말해주시는 해당단지의 가격을 듣고서는
“내가 잘못 생각했나? 아닌가봐~ A가 B보다 더 비싸니 A가 더 좋은단지겠지~ ”
라며 입지요소와 상품성에 대한 가치보다 가격으로 단지의 가치를 메겼던 경험이 있습니다.
하지만 이번 2강에서는
진담튜터님께서 가격을 보고 내 생각이 바뀌면 안된다.
가치를 먼저 볼 수 있는 투자자가 되어야한다고 말씀해 주십니다.
가격에 매몰되지말고
가치를 위주로 단지를 비교하고
가격을 그 후에 붙여 생각하는 연습을 의식적으로 계속하겠습니다.
2. 선호도
선호도를 임장과 임보에 연결하고 이를 토대로 비교평가 하는 방법을
이번 강의 전반에 걸쳐 설명해 주셨습니다.
강의 내용 중 가장 기억에 남는 부분은 제가 알던것보다 더 디테일한 입지분석 방법이었습니다.
임장보고서를 쓰며 입지분석을 하는데 그것의 목적은 이 지역을 사람들이 왜 사냐?
이 지역의 투자 키워드가 뭘까? 를 생각해 보는 것입니다.
하지만 여기서 조금 더 디테일하게 들어가서
수요가 어디로 흐르는가? 측면에서
직작을 이유로 동북권 라인과 서남권 라인의 수요는 어떤 방향으로 흐르는지?
그래서 특정 지역에서는 어떤 노선을 더 중요하게 봐야하는지?
등 직장, 교통, 학군, 환경, 호재 측면에서 보다 더 촘촘하고 디테일한 내용들을 다뤄주셨습니다.
또 호재로 환경과 일자리 교통이 변화하는 경우
지나가는 사람들이 어떻게 어디까지 바뀌는지 방향과 범위를 아는 것이,
그 작은 디테일이 가격상승에 영향을 끼칠 수 있다는 것이 정말 신기했습니다.
(진담튜터님이 이 파트 설명을 위해 단지들을 한나하나 찾는 과정이 정말 힘드셨을것 같았습니다ㅋㅋㅋ큐ㅠㅠ )
3. 투자의 우선순위
상승장 중반부 이상으로 넘어갈 수록
이미 사람들이 다 아는 ‘좋은’ 단지들은 이미 다 올랐고
선호도가 애매한 단지들이 투자기회를 주는 편입니다.
이때 강남 1시간이내+타 주요업무지구 1시간 이내라면
망하지 않는 투자는 할 수 있을것 같습니다.
하지만 ‘더 버는 투자’를 하려면
분위기 임장을 통해 투자 범위를 정하고
입지 분석을 통해 이 동네의 투자 키워드를 파악하고
단지 분석과 임장을 통해 단지의 우선순위를 메긴 후
지역간 지역 간 으로 비교평가까지 할 수 있어야 합니다.
투자에 정답은 없지만 범위와 기준, 우선순위는 항상 존재하기 마련입니다.
내가 아는 지역들을 손에 쥐고 있으며
투자할, 갈아탈 수 있는 단지들을 손에 쥐고
기회가 오면 바로 실행할 수 있는 투자자가 되어야겠습니다.
