[서투기 31기 8조 : 기사공유] 무주택자가 연말까지 ‘세 낀 집’ 사면, 실거주 최장 2년 유예

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(동아일보) 무주택자가 연말까지 ‘세 낀 집’ 사면, 실거주 최장 2년 유예

◇ 1단계 : 핵심 내용

* What

• 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택을 무주택자가 매수할 경우, 실거주 의무를 최장 2년(2028년 5월까지) 유예

* Why

• 다주택자 양도세 중과 시행 이후 나타난 ‘매물 잠김’ 현상 해소
• 실거주 의무 때문에 집을 팔지 못하던 ‘비거주 1 주택자’의 매물을 시장으로 유도

* How

• 대상: 5월 12일 기준 세입자가 있는 모든 주택.
• 조건: 매수자는 5월 12일부터 계속 무주택자여야 하며, 올해 12월 31일까지 토지거래 허가를 신청해야 함.
• 허가 후 4개월 내 등기를 마쳐야 하며, 늦어도 2028년 5월 11일 전에는 입주하여 2년을 거주해야 함.

◇ 2단계 : 용어 정리

• 토지거래허가구역: 투기적 거래가 우려되는 지역에 지정되며, 일정 규모 이상의 토지(주택 포함) 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 구역. 허가 시 실거주 의무가 뒤따름.
• 양도세 장기보유특별공제(장특공제): 주택을 오래 보유하거나 거주했을 때 양도소득세에서 일정 비율을 깎아주는 제도. 현재 이 제도의 개편 여부가 매도 결정의 변수로 꼽힘.

◇ 3단계 : 질문하기

Q. 어떤 영향을 미칠까?

• 실거주 측면: 무주택자 신분을 유지하고 있다면, 당장 입주할 여력이 없더라도 전세를 끼고(갭투자 형태) 토허구역 내 상급지로 미리 진입할 수 있는 ‘사다리’가 생김.
• 자산 가치 측면: 강남, 송파 등 토허구역 내 고가 주택 매물이 늘어날 수 있으므로, 자금의 여력이 있는 매수 희망자에게는 선택지가 넓어지는 기회가 될 수 있음.

◇ 4단계 : 투자에 적용할 점

• 토허구역은 대출 규제와 실거주 의무로 인해 진입이 어려웠으나, 이번 유예 조치로 자금 동원력이 있는 무주택자에게는 '갭투자'를 통한 강남권 진입의 적기가 될 수 있다.
• 비거주 1주택자들이 세제 개편안 확정 전까지 관망할 가능성이 높으므로, 매물이 본격적으로 쏟아지기 직전인 올해 하반기 시장 분위기를 살펴보는 게 좋을 듯.
• 28년 5월 임차인에게 전세금을 돌려줘야 하므로, 실거주 이전 계획 '전세퇴거자금대출' 충분히 알아보고 진행해야 함.