✅ 새롭게 알게 된 것
- 10억까지는 하락장에서, 상승장에서, 반등장에서 시작하든 달성할 수 있다. 부동산에서 10억을 번다는 것은 사이클과는 상관 없이 단지의 가치를 알고, 적정한 가격에 매수할 줄 알면 달성할 수 있는 과제다. 20억 이상은 운이 필요함. 시장의 흐름.
- 전고점이 의미 없는 시장이 왔다. 선호도와 수요만으로 판단해야 할 시기.
- 가격으로 보고 내 생각(판단)이 바뀌면 안된다. 가치를 좇아가는 사람이 아니라, 가격을 좇아가는 사람이 되면, ‘비싼 게 좋은 거지...’라면 비싼 것만 사는 사람이 되어선 안됨.
- ‘무조건 서울이지’도 통하지 않음. 부동산 투자에서 무조건이라는 말은 매우 무모하다.
- 선호도가 중요한 시기: 하락장, 그리고 상승장 후반부. 하락장은 다 싸져서 가격이 엇비슷하게 섞여 있을 때. 상승장 후반부는 앞으로도 계속 안오를 단지인지, 오르는 시기를 아직 못 만난 단지를 가려내는 통찰력이 필요함.
- 서울/수도권은 평수와 방 개수는 별로 안 중요함. 위치가 어디이고, 어떤 교통편과 인프라를 이용할 수 있는지가 더 중요함.
- 가치-가격-비교평가의 프로세스로 가야 함. 가치가 항상 최상단의 판단 근거여야 함.
- 투자 범위 - 투자 키워드(핵심 선호요소) - 투자 우선순위로 지역(단지)의 가치를 판단함.
- 분위기 임장의 3요소: 1)사람, 2)상권, 3)도보(단지 내, 주변에서 유모차를 끌 수 있는지 여부)
- 내가 사야 할 우선순위의 명확한 기준도 중요하지만, 걸러 내야 할 요소, 후순위의 판단, 명확한 기준을 갖는 것도 중요하다.
- 분위기 임장은 무엇을 더 좋아할까보다는 무엇을 덜 좋아할까를 가려내는 판단. 덜어 내야할 것들을 파악하는 행위. pass or fail. 통과냐, 결격이냐
- 입지분석을 한다는 것은 눈에 보이지 않는 요소를 투자로 연결해서 정리한다는 것.
- 지금은 절대적 저평가 시장이 아닌, 상대적 저평가 시장이라서 더 좋은 것, 덜 좋은 것을 가려낼 줄 아는 비교평가, 우선순위의 기준을 세우는 것이 중요함.
- 300세대 이상이면서 강남 1시간 이내이면서, 6대 업무지구 중 하나라도 1시간 이내에 간다면, 그 단지는 7~8년 주기로 전세가가 2배 이상 오른다. 땅의 가치가 반영된다는 의미.
- 강남과는 멀어도, 7대 업무지구 중 한 곳을 10분대에 이동할 수 있는 아주 직주근접 단지라면 가격이 높을 수 있다. 수요가 탄탄할 수 있다. 무조건 강남 접근성 하나로만 퉁쳐서 편협하게 보지 말 것.
- 지하철(교통) 호재는 국토종합계획에 실려 있느냐 없느냐로 실현 가능성을 판단할 수 있다.
- 부동산 투자에서 좋은 환경이란? 화려하고, 호화로울 필요가 전혀 없고, 365일 무해하고, 편리하고 안전한 느낌을 주면 됨.
- 학군의 의미가 퇴색(약화)되는 추세이기 때문에. 직장과 교통 입지요소가 받쳐주지 않는 학군지는 경쟁력이 약해지고 있다. 아이가 귀하기 때문에 사람이(학생이) 몰리는 곳이 학군지다.
- 단지임장할 때 단지 외부를 함께 보면서(돌면서), 이 단지는 이것 때문에 사람들이 좋아할 것 같은데, 로얄동은 어디일까? 생각해본다. 그러면 그 단지의 ‘수요’를 파악할 수 있다. 로얄동은 단지 외부에서 결정된다.
- 단지 내부는 동간격, 관리상태, 주차상태만 봐도 무방하다. Pass or Fail 느낌으로.
- 위치는 구체적으로 ‘압구정’과 가까운지. 압구정과 가까우면 강남 업무지구와 한강에 가까운 것이기 때문에.
- 3급지 이하 자신의 급지를 월등히 뛰어넘는 대장급 단지들은 강남으로 넘어가는 수요가 강하다.
- 수도권에서는 상품 가치보다 땅의 가치를 우선적으로 봐야 한다.
- 매물/전화임장에서 “여기서 이사 나가면 보통 어디로 가나요?”를 통해 단지의 가치, 수요를 확인할 수 있다. (몇 급지를 뛰어 넙는 상급지로 넘어가는지)
✅ 적용할 점
- 전화임장에서는 조금 어려울 것 같고, 매물임장에서 부사님과 대화 중에 “이곳에 사는 사람들은 이사 갈 때 주로 어디로 가고 싶어하세요?”라고 묻기. 특히 세입자, 집 주인 이사 계획이 정해진 경우 물으면 자연스러울 것 같다. 만약 서울수도권 3급지 이하의 단지에서 임장하는데, 강남권으로 주로 이사 간다고 하면, 그 단지의 가치를 짐작해볼 수 있을 것.
- 전화임장에서는 선호 동이 어디인지 물어보려는 노력. 단지임장에서 주변을 둘러보면, 초등학교 접근성, 상권 접근성, 역 접근성을 고려해서 어느 동이 선호 동이겠다는 내 나름대로의 판단을 세우고, 전화임장을 통해서 부사님께 검증을 받는다.
- 단지분석에서 시세 파트를 넣긴 하는데, 그 동안 무엇을 넣어야 할지 이것도 넣어보고, 저것도 넣어보고 혼란스러웠다. 앞으로는 딱 두 개. 1) 매매/전세가의 전저점 대비 반등폭 2) 매매/전세 최근 3개월 내 거래량. 전저점 대비 반등률이 100%가 넘으면 고평가 되었을 가능성이 있다.
