갈아타기 비전과 로드맵!! 갈아타기의 프로세스!!!- 2주차 강의
서울의 가치(직장, 한강뷰)와 가격을 알고 우선순위를 매겨 갈아타기를 통한 상급지 로드맵을 설계하자!
현재 수도권 시장 상황
3월까지 1~2급지 거래량 감소 및 보합, 3~5급지 거래량 증가(5급지 강세)
3월 대비 4월 거래량 증가
* 장기적으로 좋은 단지가 먼저 많이 오르는게 맞습니다.
하지만 아파트는 수학 공식처럼 정률대로 오르는게 아니라 앞서거니 뒤서거니 하여 기회를 줍니다.
(시세트래킹을 하여 기회를 잡는다!)
2주차 강의에서는 규제 지역의 서울의 2개 구의 입지 분석과 비교 평가를 자세히 해주셨습니다.
비규제지역을 봐야하는 저와 해당은 없었지만 언젠가는 봐야 할 거라 생각하였고,
어떻게 입지 분석을 해야 하는지, 생활권별 단지 분석은 어떻게 해야 하는지 등을 알기 쉽게 배울 수 있는 강의였습니다.
부동산 투자자로서 지역을 본다는 것!!
임장, 임보를 마치면 “이 지역 사람들은 이걸 좋아한다”가 나와야 합니다.
☞ 가치: 입지분석(직장, 교통, 학군, 환경)
▶ 직장: 좋은 직장이 많고 직장 근처에 살고 싶어 찾아오는가?
▶ 교통: 업무지구(강남,시청,여의도) 접근성이 좋은가?
▶ 학군: 타지역에서 올 정도로 학군이 좋은가?
▶ 환경: 거주하기 편한가?(편의시설), 거주하기 쾌적한가?(주변 환경-유흥시설, 공장 등)
☞ 가격: 생활권 분석을 통해 개별 단지가 왜 사람들이 좋아하는지 알아봐야 한다.(여기는 교통이 좋아서? 여기는 교통접근성이 떨어지지만 한강뷰라 좋아해? 여기는 학군이 좋아! 이렇게 분석하면서 가격으로 연결하여 투자를 해야하는 과정)
☞우선순위: 비교평가(내 돈으로 할 수 있는 최선의 선택?!)
분임을 하기 전 먼저 확인해야할 사항! - 인구, 지도, 소득
→ 인구: 사람들이 많고, 가족 단위로 거주하는 곳을 확인(세대당 인구수)
→ 지도: 지형을 보고 평지, 산을 구분한다, 빈 땅이 있는지 확인
→ 소득: 소비력 있는 사람들이 어디에 살고 있는지?!(직장이 좋은,고소득자 거주지/베드타운)
생활권별 단지 분석 강의를 할 때… 항상 멘탈이 나가거나… 졸고 있었던 기억이 많았습니다;;
생활권별 단지 분석 강의할 때 듣는 팁을 알려주셨습니다.
개별 단지에 집중하면… 어렵다;; 가격은 항상 변하므로 가격을 만드는 결정 요소를 알아야 한다고 하였습니다!
생활권 우선순위를 정하고 생활권별 가격대로 단지를 나열하면 한 눈에 가격을 볼 수 있어 단지별 비교 평가를 할 수 있는데요, 20평대와 30평대를 나눠서 했었는데, 이번 강의에서는 20평대와 30평대를 같이 나열하고 비교 평가를 하는걸 알려주셨습니다. 59타입과 84타입을 비교할 수 있어서 적용해보면 좋을 것 같습니다.
재건축과 리모델링에 대해 복습하는 시간이였습니다.
재건축(주로 노후 아파트 단지 대상)/재개발(단독, 다세대 주택 밀집 지역 대상)
재건축(기존 건물 전부 철거하고 새로운 아파트 신축)/리모델링(건물 뼈대 유지하고 평면 확장 및 층수 높이는 방식)
조사관!!(조합설립인가: 주민 동의율 중요, 사업시행인가: 인허가규제/공사비 결정, 관리처분인가: 분담금 결정)
조합설립인가가 승인 이 후 단지 매매를 하여도 조합원이 되지 않음: 알아보고 매수 해야함
무주택자가 해야할 일: 비교평가 및 투자, 내 종잣돈에 맞는 앞마당 6개월에 3개 늘리기
복습한다는 생각으로 후기 작성을 하면 좋으네요, 아직 강의를 다 이해하지 못해서 복습을 통해 배우는 시간을 갖겠습니다. 알아듣기 쉽게 강의해주신 강사님께 감사한 마음 전달합니다. 감사합니다!!!
