당분간 추가 투자를 보류하기로 결정했습니다 [도리밍]

안녕하세요 도리밍입니다😊

지난주 5.9 이후 다주택자 중과 유예가 폐지되고 난 뒤

비거주 1주택자에 대한 유예에 대한 이야기로 시장이 참 혼란스럽습니다.

누군가에게는 내집마련의 기회가,

감당이 가능한 1주택자에게는 2주택 투자도 가능할 것으로 보이는데요.

다만, 저는 서울 수도권에 2채를 보유하고 있는 다주택자이자 

현금을 쥐고 있는 상황에서 오히려 '추가 투자 보류'라는 결정을 내렸습니다.

완벽하다고 믿었던 자금 계획과 희망 회로를 멈추고,

시장에서 오래 살아남는 투자자가 위해 거쳤던 솔직한 의사결정 과정을 공유드리고자 합니다.

1. 내집마련 vs 투자, 고민의 시작

현금을 들고 임신 준비까지 하는 상황에서 시장을 바라보니 조급함이 밀려왔습니다.

'이 돈을 그냥 쥐고 있으면 인플레이션에 녹아내리는게 아닐까?'

하는 생각에 수도권 외곽에서 실거주도 가능한 매물을 찾기 시작했습니다.

하지만 차로 출퇴근을 하는 외근직인 남편이 빽빽한 구축 단지의 이중 주차를 문제로 실거주를 고민하는 것을 보며 스트레스를 주면서까지 무리하게 실거주를 하는 것이 맞나 싶었습니다.

결국 방향을 선회하여 주차가 괜찮은 친정집의 구축 아파트를 월세로 저렴하게 들어가면서

남은 현금으로 추가 투자를 진행하는 시나리오까지 함께 검토했습니다.

2. 완벽해보였던 저환수원리

배운대로 저,환,수,원,리를 적용해보았습니다.

• 저평가 : 전고 약 6억 대비 -18%이며, 실입주 가능한 A,B,C 단지의 매물 중
  B단지가 가치적으로는 좀 더 낫지만 임차인 이사일정 픽스되어 매도의사가 확실하면서
  2천이 더 싼 A매물을 우선적으로 검토했습니다.

• 환금성 : 대단지에 방3개, 고층은 아니지만 학교 보이는 뻥뷰, 남동이라 환금성에는 지장 없다고 판단했습니다.

• 수익성 : 수리비 포함 5.1억 매수한다고 가정할 때, 전고점(6억) 기준 안전마진은 9천만 원이었습니다.
  과거 상승률을 대입해보면 전저점 4.2억, 2배보다 안쪽인 7억대에 매도해도 투자금 대비 150% 이상의 수익률이 예상되었습니다.
   
• 원금보존: 수리를 해서 전세가 3.7억 정도에 맞춘다 가정하면 전세가율은 73%였습니다.
  수도권 외곽은 높은 전세가가 매매가를 밀어올리는 경향이 있으니, 매매-전세 갭이 벌어질 때 욕심을 부리지 않고 매도한다면 원금은 안전하게 지킬 수 있을 것 같았습니다.
   
• 리스크

✅ 내집라면, 추가 투자 공통 :
보유세 리스크 : 보유세가 연 70만원 정도 늘어나지만 연 저축액으로 감당 가능하고

서울 2채를 포함한 최악의 보유세는 3천만원 선이니 버틸 수 있다고 믿었습니다.

만약, 수도권 외곽의 상승 흐름이 이어진다면 매도 타이밍을 잡기 어려울 수 있습니다.

2년 보유가 안되더라도 매도해야 하는 매도 시 양도세 리스크가 있을 수 있지만 돈을 벌수 있기 때문에 가능하다 생각했습니다.

의사결정 선택지 비교

✅ 내집마련 안 : 월세 180만원을 주담대 원리금 170만원으로 전환하여 

월세로 증발할 수 있는 돈을 내 집의 소유권을 가져올 수 있어 유리한 구조입니다.

✅ 추가 투자 안 : 고정 월세가 낮은(100만원) 월세로 이사하여 주거비를 줄이고 추가 투자를 하는 것입니다.

3.  가장 소중한 서울 집까지 흔들릴 수 있습니다

의사결정 선택지를 비교해 봤을 때

두 시나리오 모두 '돈을 버는 투자' 임은 분명했습니다.

하지만 메퍼 튜터님께서는 제가 미처 보지 못했던 리스크를 짚어주셨습니다.

"지금 시장에서 투자는 아닌 것 같습니다.

남편분에게 명의가 몰려 있기 때문에 종부세가 계산한 것보다 

훨씬 더 많이 나올 수 있고 대출의 비중이 너무 커요.

그러다 버티지 못하고 팔아야 한다면, 

가장 소중한 서울 집까지 건드려야 할 수 있어 걱정됩니다"

'최악의 시나리오'까지 시뮬레이션 해보았습니다.

정부의 세제 정책이 이전 정부보다 더 최악으로 가게 될 경우,

'만약 공시가가 3배까지 오른다면?'

'공시가 현실화율이 90%까지 오르게 된다면?'

제가 생각했던 최악의 시나리오인 연 3천만원 수준에서

미래에 공시가가 3배, 90% 현실화율로 계산하니

1억이 넘는 금액까지 치솟게 됩니다.

2채의 서울 아파트 전세가 상승분과 연 저축액, 마통을

모두 사용해도 5년이상 감당하기 어려운 구조였습니다.

게다가 향후 계획 중인 임신과 육아휴직으로 인해 발생할 수 있는

소득 감소 변수까지 고려하여 계산해보니 제가 짠 자금 계획은

'리스크 관리'가 아닌 '모든 것이 내 뜻대로 잘 풀릴 것'이라는 희망회로에 가까워 보였습니다.

4. 멈춰 서서 깨달은 진정한 투자의 원칙

노파심에 말씀드리지만, 2채를 보유한 모든 분의 보유세가

미래에 1억이 넘게 나온다는 공포를 심어드리려는 글이 아닙니다.

중요한 것은 메퍼 튜터님께서 던져주신

'투자가 뭔지 잘 생각해보라'는 말씀에 해답을 찾아가는 과정이었습니다.

제가 멈춰 서서 복기한 투자의 원칙은 3가지입니다.

첫째, '돈 버는 투자'보다 중요한 것은 '잃지 않는 투자'다.

손에 쥐고 있는 현금, 시부모님께서 빌려주신 종잣돈을 쥐고있는 것이 아까워

세제 개편이 확실하지 않은 상황에서 무리하게 주택 수를 늘리는 것은 그저

'돈을 더 버는 투자'에 가까웠습니다.

이미 자산을 보유하고 있는 다주택자 포지션에서는

시스템을 안전하게 지키는 '잃지 않는 투자' 선행되어야 함을 간과했던 것입니다.

둘째, 삶의 생애주기 안에서 '변수'도 투자 리스크다.

단순 계산으로 "5년 간은 버틸 수 있다"고 결론을 내렸지만

배우자가 매일 겪어야 하는 주차 스트레스,

그럼에도 번 돈을 보유세로 전부 내야할 수 있는 상황,

임신·육아를 하며 마주할 소득 감소,

그리고 미처 예측하지 못한 인생의 수많은 변수까지도

엄연한 투자 리스크로 고려하고 대응해야 함을 깨달았습니다.

셋째, 고정비를 줄여 체력을 기르는 것도 투자다

과도한 월세로 인해 저축의 비중이 많이 줄어있는 상태에서 무리하게 등기를 치는 대신, 

자산 재배치를 통해 월세를 줄이고, 

연 저축액을 끌어올려 종잣돈의 체력을 단단하게 만드는 행위 

그자체도 규제 속에서 안정성을 끌어 올리게 하는 강력한 투자라는 것을 깨달았습니다.

5. 조급함을 내려 놓은 향후 액션 플랜

비록 수도권 외곽 비규제 투자는 보류했지만,

시장에서 아무것도 하지 않은 채 손을 놓고 있겠다는 것은 아닙니다.

리스크를 통제할 수 있는 범위 안에서 다음과 같은 대안을 가지고 투자자로서의 길을 나아가고자 합니다.

1) 주거 비용 절약을 통한 현금 비축

월세 자산 재배치를 통해 고정비를 줄여 저축액을 50% 이상으로 확보하여 다가올 변수(임신, 출산, 육아)와 미래의 기회에 대응하는 체력을 비축하려고 합니다.

2) 주택수에 포함되지 않는 자산 배분 (ETF 등 지수 투자)

보유세에서 자유로울 수 있으면서 인플레이션을 방어할 수 있는 ETF 및 지수 투자 등

금융 자산에 대해 공부를 병행하려 합니다.

리스크가 상대적으로 낮은 영역에서 자산을 굴리며 인플레이션을 헷지 하겠습니다.

3) 주택수에서 제외되는 지방 소액 투자처 모니터링

세제 개편의 확실한 방향성이 나오기 전까지는 무리한 추가 매수는 멈추고,

취득세나 보유세에 대한 부담이 없는 공시지가 2억 이하의 소액 투자처를 보수적인 관점에서

꾸준히 트래킹하며 앞서 언급한 ETF와 수익률 및 리스크를 철저히 비교·검토해 볼 생각입니다.

마치며

진정한 리스크란 내 눈에 보이는 것만이 아니라 아직 그려지지 않은 부분 또한

큰 리스크임을 깨달고 조급함을 내려놓고 한 걸음 뒤로 물러나 찬찬히 바라보아야

비로소 이성적인 결정을 할 수 있다는 것을 배웠습니다.

투자의 여정에서 길을 잃으려 할 때마다, 진심 어린 조언을 해줄 수 있는

튜터님이 계시다는 것에 깊은 감사함을 느낍니다.

진짜 투자자는 공격할 때와 방어할 때를 명확히 아는 사람입니다.

지금의 보류는 후퇴가 아니라, 더 멀리 안전하게 나아가기 위해 내실을 다지는 귀한 시간이라 믿습니다.

시장 안에서 우리 모두의 포트폴리오와 처한 상황은 모두 다를 것입니다.

시장의 분위기에 휩쓸리기보다, 내 상황에 맞게 '오랫동안 안전하게'

투자 생활을 이어나갈 수 있도록 스스로를 객관적으로 점검할 수 있는 단단한 투자자가 되시길 응원합니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다💙