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너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.
요즘 부동산 기사들을 보면 이런 이야기들이 정말 많이 보입니다.
“전세 매물 증가”
“매물 쌓인다”
“시장 안정 신호”
“다주택자 다시 전세 공급”
기사만 보면 시장이 진정되는 것처럼 느껴집니다.
그런데 이상했습니다.
제가 직접 임장하며 현장에서 듣고 느끼는 분위기와는 전혀 달랐기 때문입니다.
오히려 현장에서는
“전세가 없다”
“좋은 물건은 바로 빠진다”
“보증금이 계속 오른다”
“매도자가 갑자기 매물을 거둔다”
이런 이야기들이 훨씬 많았습니다.
그 순간 결국 투자자는 ‘기사’보다 ‘현장’을 봐야 한다는 것을 다시 느꼈습니다.
“전세 매물 늘었다”는 기사, 그런데 왜 현장은 전세난일까?
최근 이런 기사가 나왔습니다.
기사만 보면 시장에 전세 물량이 많이 풀리는 것처럼 느껴집니다.
그런데 실제 현장은 달랐습니다.
현장에서 만난 중개사분들은 오히려 이렇게 이야기했습니다.
“전세 문의가 너무 많다”
“괜찮은 물건은 바로 나간다”
“보증금이 계속 오른다”
“전세 물건 자체가 부족하다”
실제로 최근에는 전세난과 보증금 상승 관련 기사들도 계속 나오고 있습니다.
즉, 여기서 중요한 건 “조금 늘었다”가 아니라,
“전체 시장에서 충분한 수준인가?”입니다.
위 그래프를 보면 서울 아파트 전세 매물은 최근 조금 반등했습니다.
하지만 중요한 건 절대량입니다.
과거 대비 전체 매물 수준은 여전히 매우 낮습니다.
특히 서울 핵심지나 선호 단지는
수요 대비 공급이 부족한 상태가 계속되고 있습니다.
현장은 단순히 “매물이 조금 늘었다”보다
“살 수 있는 괜찮은 물건이 있느냐”가 훨씬 중요합니다.
그리고 지금은 그 괜찮은 물건이 여전히 부족합니다.
“매물이 늘었다”는데, 왜 현장에서는 물건이 없을까?
최근 이런 기사가 나왔습니다.
하지만 실제 현장 분위기는 꽤 달랐습니다.
부동산 현장에서 사장님들 이야기를 들어보면,
매도자가 갑자기 매물을 거두고 당일 취소되는 경우도 많고
매물이 잠기면 오른다며 호가를 올리는 경우도 많다고 합니다.
심지어 어떤 중개사분은
“집주인이 혹시라도 매물 거둘까 봐 눈치 보인다”는 이야기까지 하셨습니다.
결국 기사에서 말하는 매물이 늘었다는 기사와
실제로 현장에서 느끼는 '거래가 가능한 매물’은 달랐습니다.
최근 1달 서울의 매매 매물 그래프를 보아도
매물이 늘었다는 기사와는 달리 꾸준히 매물이 줄어들어
‘매물 잠김’ 현상이 벌어지고 있습니다.
오히려 양도세 중과 유예가 종료됨에 따라, 세금때문에 급매를 거둬들이고
전세매물도 부족해지면서 실수요자들의 매수세가 증가해
외곽 중저가 단지들 중심으로 신고가 거래가 발생하고 있는 것이
실제 현장에서 발생하고 있는 일입니다.
투자자가 가장 경계해야 하는 것은 “기사 한 줄로 시장을 판단하는 것”
예전의 저도 그랬습니다.
기사 제목 하나에 흔들리고 시장 분위기를 단정지으려 했습니다.
그런데 투자 공부를 하고
직접 임장을 다니며 현장에서 느낀 건
기사 한줄로 정의하는 시장과는 완전히 달랐습니다.
같은 지역도 어느 단지는 조용하고, 어느 단지는 문의가 폭발하고, 어느 구축은 없어서 못 사고, 어느 신축은 계속 남아있습니다
결국 시장은 “서울 상승”, “매물 증가”
이런 한 줄로 설명되지 않았습니다.
그래서 투자자는 더더욱 현장에서 단지별로 분위기를 파악하고 사장님들과의 대화를 통해서 실제 거래 흐름, 매수자 움직임, 전세 소진 속도 등을 몸으로 직접 느끼고 봐야 한다는 것을 배웠습니다.
결국 중요한 건 “팩트”보다 더 깊은 “현장의 온도”
기사 속 숫자 자체는
틀리지 않을 수도 있습니다.
하지만 중요한 건
그 숫자를 어떻게 해석하느냐라고 생각합니다.
전세 매물이 “조금 늘었다”는 사실과
“전세난이 해소됐다”는 것은 전혀 다른 이야기일 수 있습니다.
또 매물이 “등록돼 있다”는 것과
“실제로 거래 가능한 매물”이라는 것도 분명 다른 의미였습니다.
그래서 앞으로 시장이 더 혼란스러울수록
저는 더 많이 전화임장을 하고 현장을 나가보려고 합니다.
결국 마지막까지 살아남는 투자자는 기사 제목이 아니라 현장의 분위기와 온도를 읽는 사람이라고 생각하기 때문입니다.
그래서 요즘 더욱 확신합니다.
투자는 결국 멀리서 보는 사람이 아니라
우리처럼 직접 발로 뛰고 눈으로 확인하는 사람이
기회를 발견한다는 것을요.
오늘도 더운 날씨에 묵묵히 현장에서 답을 찾고 계신
모든 투자자분들을 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
