[내마중 23기 작심100일]2주차 강의후기 : 고민이 많은 구간 잘 해쳐나가기

쟌자니 튜터님 강의때 항상 느끼지만 내실있는 커리큘럼이 너무 장점인 것 같아요.
주로 비교평가 파트 위주로 강의 해주시는데 특히나 이번 강의에서는 최근 임장을 끝낸 강서구, 내집마련을 희망하는 안양권의 이야기가 많이 나와 개인적으로 더 몰입할 수 있었어요. 

[기억에 남는 2가지]
- 금액별 액션 플랜 6~10억
(고민이 가장 많은 구간)이라고 표현해주셨는데 진짜 고민 많아요.... 

 - 7억 후반~8억중반까지 보고있어요. 
- 좀 좋아보이면 입주 가능물건은 9억 초반이고...
- 8.중반 마음에 드는 물건은 세낀 매물이고
- 그 이하는 7억대는 급지는 낮고 교통이 애매한 부분이 있는데 은근 가성비고 덜 올랐고
진짜진짜 고민이 많은 구간이에요. 
사실 강의를 들었어도 명쾌하게 해답은 안나왔어요. 물론 물건to물건으로 현장비교 해야겠죠 ㅎㅎ
[강남 1H에 따른 접근법]
직장으로 인해 경기 외곽 거주중이에요.
직장 동료들이 내집마련 할 때
"20년차 구축아파트 상권 좋은데 여기 사서 인테리어할까??" "30년차 아파트 재건축 보고 들어갈까??" 라고 많이 물어봤어요.
제 생각에는 주요 업무지구 출퇴근 보다 인근으로 자차 출퇴근하니 신축이 우선이라고 조언을 많이 해줬는데 제가 해줬던 조언이 맞았던 부분에 대해 너무 뿌듯하네요 

지금 전세는 씨가 마른 상황에서
1. 전세금 1~2억씩 올려줄 것인가??
2. 밀려나듯 이사 할 것인가??
3. 거주 안정을 위해 내집마련 할 것 인가?? 

그래서 뭐부터 봐야하는데??
[가치]
- 현재시장
  * 3~5급지 토허제 허가거수 증가에 따른 거래량 증가.
  * 4월은 전체 급지가 거래량 증가
  * 현 시장은 아랫급지가 많이 따라왔음. 

[가치평가]
1) 교통
- 아랫 급지/외곽으로 갈 수록 교통!!!
- 상급지는 땅을 사는 행위(땅이 좋으면 지하철 다소 불편하더라도 주요 업무지구 어디든 30분이내)
- 물리적 거리뿐만 아니라 실제 교통 수단이 중요
  * 지하철의 정시성
  * 2>9>3=7=신분당>분당>5>4/8/6/1
2) 직장
- 주요 업무지구
- 양질의 일자리가 들어오는 곳 : 과천 지정타, 용인 플랫폼(반도체가 아무리 날라가도 판교 못넘음)
3) 학군 : 안정적으로 장기거주 + 실수요 탄탄
* 귀인 현홈
4) 환경 : 여기 살고싶다
* 유해시설x : 교도소, 열병합, 철탑, 소각장, 화장장)
5) 상품 : 신축/대단지/브랜드
* 상품대신 입지를 내려놓으면 뒤에 자산의 격차는 많이 벌어진다...
* 서울의 70%는 구축이다.
* 내가 살 수 있는 외곽 구축을 징검다리로 활용해야 한다.
* 강남 1H 이내는 입지, 1H 초과는 상품 

[메모]
- 세대수 낮은 단지 접근법 : 교통(역세권) + 아파트 밀집으로 균질 + 상급지
- 단기간 급등한 단지는 매수해도 되기는 하나 당장 가격이 안오를 수도 있고, 다른 하급지가 올라갈 동안 지지부진 할 수 있으니 참고.
- 안전한 가격이거나 덜 반등한건 후순위 단지일 확률이 있다. 그렇다고 무작정 사는것이 아닌 가치를 보고 뒤에 얼마나 오를지 판단해야 한다. 

[금액별 액션플랜]
6억이하 : 환금성이 매우중요(수요가 꾸준)
- 5급지 역세권 소형
- 징검다리
- 출퇴근 맞벌이 실수요
6~10억 : 업무지구 접근성(고민이 가장 많은 구간)
- 3~40분대 강남 접근성
- 서민 실수요자 되면 접근
10~15억 : 가치/가격 혼재되었으며 갈아타는 시장, 대출 여부에 따라 선택의 폭이 달라짐
15억 이상 : 가치 독점성(한강벨트, 땅의가치)