[서울투자 기초반 31기 39조_말뽕선생] 2강 후기

2강 쟌자니

마포구: 마래푸& 북아현 뉴타운
마포 & 성동 : 산+ 평지

마포구 인구 top3
: 아현동, 상암동, 용강동
: 5호선 > 2호선 : 강남은 좀 멀지만, 종로 & 여의도 가까움
: 염리, 상암, 중동 - 학원가 있음. 
: 대흥만 약간의 학군지

성동구 인구 top3
: 옥수, 행당2동, 응봉동
: 3개 업무지구가 30분거리
: 광희 응봉동이 살짝의 학군.행당 대림 아파트 단지 상가. 대형 학원가는 없음. 대치동/ 광장동 학원가.
: 센트라스, 텐지힐은 학군이 아쉬움.-> 중학교 없음. 중학교 보낼때 행당동/ 응봉동으로 이사감.
: 왕십리가 신축이어서 더 비쌈.

학군이 집값에 영향을 주려면 외부에서 유입할 정도가 되어야함.

왕십리는 사립초 많이 보냄.

대장 홍대선
왕십리역 GTX-C, 동북선

아현생활권
1. 공덕 : 한서초/ 아현초 좋아함.  아현중 좋아함
2. 대흥
3. 마포 (구축)
4. 상암 : 평지에 가깝고, 신도시 느낌
5. 성산 (단절감): 내부 순환로, 지상철, 하천

5호선이 마포에서는 선호도가 높다
마래푸 (2, 4단지(교통/상가)를 좋아한다) : 5호선/상가

대흥생활권
평지, 한강뷰, 생활인프라 좋음
백범로/독막로 학원가
사통팔달
찐염리 마포 사람들 많음. 염리초 좋음.(과밀)
동도중, 서울여중 좋음
이편한 마포리버파크(초품아)/ 이편한마포리버웰(한강뷰) - 한옥카페
-> 전세급등하는 지역

마포랑 용산은 같이 봐야함.

상암: 상암은 오른쪽으로 올수록 좋다.
 상암이 신축이었을때는 신공덕래미안1차가 더 쌌다. 지금은 공덕이 더 비쌈.
  마포라도 땅이 중요하다.
  강서 염창동아 3차 > 월드컵 4차

성산: 중암중 개안아. 
 성산시영 재건축. 10년보유 5년거주 이런 조합원 물건만 하야함
 땅이 좁아서 확장성이 어렵다.

재건축: 조합설립인가 후 조합원 지위 양도 금지. 10년보유 5년거주 조건이 필요함
리모델링 : 사고팔기 가능. 현금청산가능
분담금/ 이주시 대출? 금융상황

1. 안전진단
2. 추친위원회
3. 조합설립인가  -> 4.5년
4. 사업시행인가 -> 3.5년
5. 관리처분인가 -> 2.5년
6. 이주, 착공     -> 4.5년
7. 분양

@ 성동구
한남재개발 되면 성동구 더 좋아질곳. 한강뷰의 가치가 크다.. 센트라스 주복동 사도 된다.
1. 성수
2. 옥수> 금호
3. 행당> 응봉
4. 왕십리
5. 마장

1. 옥수/금호 : 옥정중/ 옥정초
한강뷰, 금남시장,
금호벽산 - 리모델링 호재. 최근에 반등함.

금호벽산: 리모델링 단지
리모델링 단지는 옆에 단지가 비싸면 금호벽산도 오른다.

벽산> 응봉신동아. 조합설립인가 20.12/ 건축심의통과 (25.6)  가격 최근에 많이 오름. 
금호16구역 철거중. 금호역 신금호역 사이

2. 행당 응봉

행현초가 금북초보다 좋다. 
응봉1구역 관리처분인가.
응봉신동아. 응봉에서 가장 늦게 가는 단지

3. 왕십리
금호베스트빌 . 왕십리에 가장 아랫단지

4. 마장
축산물시장. 탑차 많이 다님. 냄새. 4급지 선호단지보다 선호도 떨어짐.
동대문구 구축대장보다 흐름이 낫다. 
세림: 재건축 인가남. 
청계현대 > 청계미소지움(계단식). 청계현대가 미소지움보다 좀싸다. 
마포외곽 상암보다 나을수 있다. 마장이 위치는 더낫다

15억은 kb매매가시세 기준 6억.
15억근처에 많이 모여있다. 
25억 근처에도 많이 모여있다.
-> 비교평가가 필요하다.

비교
1. 공덕: 신공덕래미안 2차 00, 59, 15.8
2. 마포: 도화현대1차 96, 59, 14.8
3. 상암: 상암월드컵 4단지 06, 84, 15.8
공덕> 마포> 상암

1. 행당: 대림 00, 59, 15.75
2. 행당신동아 : 95, 59, 14.8
3. 마장: 청계현대  98, 84, 14.2

행당> 마장

15억 규제로 가격 왜곡을 만들어 냅니다.
15억에 수렴하는 시장