“비규제지역 A구를 다시 보게 된 날”
안녕하세요, 웅덩이에하마입니다.
기다리고 기다렸던 튜터링데이 다녀왔습니다. 사실 실전반 시작할 때도 비슷한 내용을 들었는데 한 달 사이에 매매가는 그대로, 전세가는 또 올랐다는 튜터님 첫 마디부터 정신이 번쩍 들었어요. 시장은 계속 움직이고 있는데 나만 멈춰있는 건 아닌가 싶더라고요.
오늘은 들으면서 "아 이건 내 얘기다" 싶었던 부분들 위주로 정리해봤습니다.
1. "다주택 못해요, 투자금 없어요" - 프레임을 깨자
준삭스 튜터님이 이 얘기를 꺼내실 때 솔직히 찔렸습니다. 저도 1주택 비실거주 상태에서 "지금은 좀 쉬어가야 하나" 하는 생각이 자꾸 들었거든요. 그런데 다주택을 하기 어려운 시장이라는 게 투자를 멈추라는 뜻은 아니라는 말씀이 와닿았습니다.
종부세, 보유세, 양도세 다 계산해봤냐? 주택 수를 늘리긴 쉽지 않다. 그래도 시기마다 유리한 투자 방법이 다르니 오랫동안 투자자로 남아야 한다.
자산을 부동산에만 가두지 말고 ETF, 채권, 금까지 시야를 넓혀서 어떤 상황에서든 자산을 불려나가야 한다는 말씀, 1주택자에게 특히 필요한 관점이었습니다.
2. 우리의 A구를 다시 보게 된 시간
오늘의 메인이었죠. 솔직히 저는 넓어서 임장하기 힘든 "수도권 끝자락" 정도로만 인식하고 있었습니다. 그런데 튜터님 말씀이 충격이었습니다.
- OOO단지 10억이면 싸다. 1억 중반~2억 초반으로 서울에 붙어있는 곳을 살 수 있는 시기다.
- A구와 B은 매매가 덜 반응하고 있는데, 여기가 오르면 수도권 끝까지 올랐다고 봐도 된다.
누적상승률 보면 1급지 2배 오를 때 A구도 50~90% 올랐다. 1급지가 2배 오를 거라고 본다면 A구도 갈 곳이 남았다.
조장님들 임보 피드백에서 나온 얘기도 좋았는데, 특히 A-B-C 흐름, D부터 가격이 시작된다는 서북권 연결 관점은 제가 평소에 너무 단지 단위로만 보고 있었구나 반성하게 됐습니다.
3. 공급 해석을 다시 짚어준 부분
저는 평소에 "공급 많으면 무조건 위험"이라고 단순하게 생각해왔는데, 튜터님이 짚어주신 게 정확했습니다.
공급이 많았던 과거 상승장에서도 가격은 올랐다. 임대차 3법, 낮은 금리 같은 다른 변수가 같이 작동했기 때문. 공급이 있어도 좋은 곳은 대응이 가능하다.
남양주 공급 많을 때 구리 구축을 보면 알 수 있다는 비교법, 바로 따라해봐야겠다 싶었습니다. 3기 신도시도 한번에 폭탄처럼 들어오지 않는다는 말씀에 막연한 두려움이 좀 가셨습니다.
4. 가 생활권 질문 답변에서 배운 것
봉우리우주님이 능곡 가치 질문하셨는데, 튜터님 답변이 명쾌했습니다. 물리적 위치로 가치를 보라, 능곡역 주변에 원을 그려보면 부천 중동, 안산, 의정부, 남양주 왕숙, 광교, 구성역까지 다 멀다는 것. 저는 지도를 펴놓고 단지에서 출발해서 임장하는 식이었는데, 가치 판단은 그 단지를 중심으로 원을 그려서 주변과의 관계를 보는 것부터 시작해야겠다고 느꼈습니다.
💡 1주택 비실거주자로서 내 투자에 적용할 점
(1) 현재 포지션 점검부터
튜터님 기준에 따르면 1주택자는 ① 실거주하거나 ② 비규제 대장으로 갈아타거나 ③ 보유세·양도세 감안하고 7~8년 버티거나 ④ 감당 가능하면 주택 수를 늘리거나. 지금 보유 주택이 어디 카테고리에 있는지부터 냉정하게 점검해야겠습니다. 지금 그냥 "들고 있다"는 건 전략이 아니라 방치라는 생각이 들었습니다.
(2) 아직 가보지 못한 A지역 라인을 임장 리스트에 넣기
지금까지 안 봤던 동네입니다. 지센푸, 화정역, 향동, 덕은지구 다 직접 가서 봐야겠어요. 특히 00역 인프라가 10년 뒤에도 살아있을지 같은 질문, 단지 비교할 때 항상 떠올려야겠습니다.
(3) 비교는 항상 현재 기준으로
미래는 예측 못 하니까 지금 시점에서 비교하라는 말씀, 임보 쓸 때 자꾸 "창릉 들어오면…" "GTX 개통되면…" 같은 가정을 깔게 되는데 이걸 줄여야겠습니다. 일단 지금 가격, 지금 인프라 기준으로 줄세우고 그 다음에 호재를 얹는 순서로요.
(4) 공급 분석 방법 바꾸기
세 가지를 같이 본다 → ① 잡혀있는 입주 물량 ② 재건축·재개발 ③ 주변 신도시. 그리고 과거 사례에서 공급이 많았는데 안 빠진 케이스(남양주 공급 때 구리 구축)를 찾아서 어떤 조건이었는지 분석하는 습관을 들이려고 합니다.
(5) 임보 쓰는 호흡 바꾸기
튜터님이 "바쁠 때 임보는 출퇴근 시간에 머리로 굴리고, 앉으면 바로 쓰라"고 하셨는데, 저는 자료 다 모으고 한 번에 쓰려다 보니 임장 효과가 휘발되더라고요. 다음 임보부터는 이동 중 생각 → 즉시 메모 → 주말 정리로 흐름을 바꿔보겠습니다.
(6) 자산 배분 시야 넓히기
남는 현금을 무조건 다음 부동산 투자금으로만 묶어두지 말고, 안정형(예금·금·지수 ETF)과 공격형(채권·개별주·비트코인)을 같이 굴려야겠다고 느꼈어요. 저는 자동매매 시스템도 만들고 있는 입장에서, 부동산과 주식 사이드를 분리해서 양쪽 다 굴러가게 하는 게 현실적인 그림 같습니다.
좋은 강의 준비해주신 준삭스 튜터님, 임보 피드백 받아주신 김실력님·리썬 조장님·봉우리우주님께도 감사드립니다.
감사합니다 🙏
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