안녕하세요, 느리지만 앞으로 굴러가는
돌멩이입니다 🪨
실전반 2주차가 끝나가는 시점
기다리고 기다리던 튜터링데이 시간이 왔습니다!
드림텔러 튜터님과 드리미들의 완전체 조합 😃
주옥같은 튜터링데이 복기하며 후기를 남겨봅니다.
# 1교시 : 사전임보 발표
저를 포함해 총 네 분의 사전임보 발표 시간을 갖었습니다!
라오님의 사전임보 발표를 보며 인상깊었던 부분은
업무지구 출퇴근 수요를 확인하는 부분이었는데요!
이번 임장지를 만들어가면서 가장 어려웠던 부분이
‘여기 사는 사람들은 어디로 출퇴근을 할까?’ 였습니다.
임보를 쓰며 상상의 나래를 펼쳐보고,
전임을 하며 직장의 수요를 물어보면서도 어렵더라고요..🥺
👧 라오님은 ‘경기도교통정보센터’자료를 확인해가며
임장지에서 사람들이 어떤 업무지구로 출퇴근 수요가 있는지를 확인해보셨는데
앞으로 앞마당을 만들어가는 과정에서 해당 자료를 통해
업무지구 출퇴근 수요를 꼭 확인해봐야겠다는 생각을 했습니다!
👨 소나님의 임보는 템플릿에 충실한 모범생 임보!!
임장보고서를 많이 써보지 않았다고 하셨는데,
엄청난 Output을 보여주신 쏘나님 👍👍👍
임보 곳곳에 생각을 넣으시고
시세지도, 시세그룹핑에도 생각을 넣으며
임장지에 대해 알아가는 과정이 너무 인상깊었습니다
👧 경험많은 골드님의 임보도 어마어마했는데요..
매 장표에 질문을 넣고, 그 질문에 대한 답을 찾아간다는 마음으로
임보를 쓰셨는데, 꼭 따라해봐야할 BM 포인트라고 생각했습니다!
그리고 임보에 정말 생각이 많이 들어있었는데요..!
저도 임보를 쓰며 나의 생각을 듬뿍 담아야겠다고 다짐했습니다 😆
임보를 위한 임보가 아닌,
진짜 투자와 연결되는 임보를 위해
매 장표에서 투자와 연결되는 질문을 넣고
그 질문의 답을 찾아가는 임보..!
라오님, 소나님, 골드님의 사임발표를 보며
많이 배우고 성장할 수 있어 감사합니다 💛
<BM>
- 업무지구 출퇴근 수요 확인 (feat. 경기도교통정보센터)
- 모든 장표에 유의미한 질문을 던지고 그 질문의 답을 찾아가는 임보
- 나의 생각을 최대한 많이 넣어본다. (맞든, 틀리든 생각을 넣는 임보)
- 공급 파트에서, 주변지역의 공급이 임장지 내 어디까지, 어느정도의 영향을 줄 지 생각해본다
# 2교시 : 비교분임 + 1on1
현재 만들고 있는 임장지보다 더 상급지의 임장지로 비교분임을 떠났습니다!
사전임보를 쓰면서도 지역간의 입지 차이가 크다는 생각을 했는데 (가격 차이..)
두 발로 걷고, 두 눈으로 보면서 입지, 가격이 이해가 됐습니다.
한편으로, 그렇다면 우리의 임장지에는 어떤 수요가 있는가?
에 대해서 생각해 볼 수 있는 시간이었습니다.
사실, 비교 임장지는 1년 전에 만들어놨던 임장지였는데요
그동안 열심히 관리를 안 해, 흐릿해져가는 임장지를
비교분임을 해보며 좀 더 선명하게 만들 수 있는 시간이었습니다.
튜터님과의 1on1 에서는 평소 어렵게 느껴지던 부분에 대해 질문을 드릴 수 있었습니다.
- 갈아타기에 대한 부분
- 매도와 갈아타기는 꾸준히 준비해나가는 과정이다.
- 매도 계약금이 들어오면 바로 매수할 집에 계약금을 넣는다는 마음으로
- 갈아타기 후보군에 대해서 매달 꾸준히 찾아나가기
- 내 목표 매도 금액에서 네고를 했을 경우에 대한 케이스도 나눠서 물건을 계속해서 뽑아본다.
- 1000만원 네고시 어디? / 2000만원 네고시 어디?
- 양도세, 복비 같은 부분까지 고려
- 세안고 물건의 경우 매전차가 벌어져 투자 수요가 붙지 않는다면, 내보낼 수 있으면 내보낸다
- 시세트래킹(5순위)에 대한 부분
- 비교하는 것은 간단하게 라도 나의 생각을 남겨보고, 그래서 어디를 하겠다는 결론을 적어보자
- 어려우면 안하게 된다. 쉬워야 한다! 잘 하는 건 그 다음의 일
투자 이전에는 매도, 갈아타기에 대한 관심이 없었는데..
투자 이후부터 급격하게 상승하는 관심 ㅎㅎ
하지만 너무나 어렵게 느껴졌기에 그 부분들에 대한 질문을 드렸고
명쾌한 솔루션을 주셨습니다 💛
전수조사, 앞마당 스캐닝을 하며 비교를 통해 유의미한 단지들을 남기는 과정을 하고자 했는데
흐릿한 앞마당 속에서 비교하고 선택하는 것이 너무나 어렵게 느껴졌고
어렵다는 생각으로 계속해서 미루고, 피하고 안 하게 됐습니다.
튜터님께서는 어렵게 느껴지니 계속 피하게 되는 것이라 말씀해주셨고
가벼운 마음으로, 간단하게라도 나의 생각을 적어보라고 말씀해주셨습니다.
잘 하는 것은 그 다음의 일! 일단 한다! 에 집중하며 시도해보겠습니다.
<배움>
- 한 달 스케줄에서 임장을 많이 나가지 못 하는 경우에는 한 번의 임장에서 최대한 많은 것들을 생각하며 다녀보기
- 분임을 하면서 꼭 상권/학군만 돌아야 하는 것은 아니다!
- 분임을 하면서도 지나가는 루트에 있는 단지들을 생각해보며 선호도를 생각해보는 등 최대한 파악할 수 있는 것들을 파악한다! (Deep 한 임장)
- 부족한 임장은 사이버 임장으로 커버한다 (로드뷰+전임+손품)
- 호재 중에서는 교통 호재가 가장 임팩트 있다(직장 접근성).
But, 실현까지 오래걸리고 불확실하다.
입지의 힘이 떨어지는 외곽 지역들의 경우, 투자이후 오랫동안 보유할만한 단지가 아닌 경우가 많다. (갈아타기)
그렇기 때문에, 호재를 생각하며 투자의사결정을 내리는 것이 아닌. 지금의 가치를 생각하며 투자 의사결정을 내려본다.
+ 아무리 좋은 호재가 있더라도 시장이 무너지면 반응을 못한다.
- 교통호재가 있다고 해서 무조건 다 좋은 것은 아니다. 업무지구와 연결되는 지!
업무지구와 연결된다 하더라도, 시간이 얼마나 줄어드는지까지 체크한다! (업무지구 접근성이 얼마나 좋아지는가)
- 입주하는 시장의 전세가와 비슷한 가격대의 기축 단지들을 찾아보고, 실제 사람들은 어디를 선택할 것인지에 대한 생각을 해보자.
- 입주장 이후 2년or4년 뒤에도 다시 물량이 풀리는 시점이다. 그런 물건들에 대한 영향도도 생각해보자
- 내가 투자할 때 입주장을 피했다 해도, 2년or4년 뒤에 그런 물건들과 다시 싸워야할 수 있다
- 입주단지 전세가 많이 쌓여있다면 → 기축 단지들의 전세 수요를 뺏길 수 있다
- 이미 전세 가격이 바닥인 상황에서는, 입주가 들어온다고 해도 더 빠지지 않을 수 있다.
(이미 빠질대로 빠져서 like 부산)
- 살기는 살아야되는데 매매하기는 애매하다~ 싶은 곳들이 매매는 횡보하고 전세는 오르면서
투자금이 줄어들며 기회를 줄 수 있다.
- 청약 경잴률, 당첨가점 같은 것들은 단지의 선호도에 따라 다를 수 있지만,
청약 당시의 시장 분위기도 큰 영향을 미친다.
시장 분위기가 안 좋을 때는 선호 단지들도 경쟁률이 낮게 나올 수 있다.- 청약 당시의 네이버 기사 같은거 찾아보며 분위기 파악해보기
- 입주 영향 확인 : 최근 3,4년 입주물량이 많으면 영향을 미칠수밖에 없다. 단지들이 어디에 얼마나 들어오는지를 같이 보며 ‘어디에 어느 정도가 들어오면 영향이 크구나’를 생각해본다.
- 지역 전체에 대한 매매/전세 지수를 보며 ‘이 시기에는 공급이 많았는데 잘 버티네?’ 또는 ‘지역만 봤을 땐 공급이 적은데 전세가 꺾이네?’ 같은 것들을 보며 공급에 대한 영향을 생각해본다.
하루종일 끝없는 가르침을 주신
드림텔러 튜터님 진심으로 감사드립니다 💛
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