관련 강의
서울투자 기초반 - 내 돈으로 살 수 있는 서울.수도권 아파트 찾는 법
잔쟈니, 주우이, 진심을담아서, 자음과모음
현재 서울의 시장 상황
25년 11월 ~ 26년 4월
성동구 행당대림 vs 강서구 염창동아3
1년 전에 가격 갭이 줄어드는 모습도 보임.
수학 공식대로 오르는게 아님. → 좋은 것 덜 좋은 것 가격 차이가 크지 않기도 함
강의 목표
1 A,B지역의 가치 가격 우선순위
2 갈아타기 상급지 입성 로드맵
3 토지거래허가구역 매수 절차 주의할 점
임장, 임보를 마치면 [이지역사람들은 이걸 좋아한다]가 나와야 함.
가치/가격/ 우선순위 나와야 한다.
2017년 마곡 LG입주!
마곡 입주한 시점 이후 길음1보다 염창3이 역전했음.
거주 수요를 가지고 있는 직장의 힘을 느낄 수 있다.
전세가도. 17년 후반 ~ 지금까지 염창동아3. 직장 물론 9호선 수요도.
A지역 생활권 특징 및 선호도 분석
노선의 가치 2>5
지역에 따라 5호선 접근성이 더 가치가 높을 수 있음을 배웠다.
재건축(안전진단 조건 빡세다)
조합설립인가 후 조합원 지위 양도 금지.
다만 예외가 있음. 10년거주 5년보유 물건들. 보유기간 채운 물건들은 가능.
해외이민 증명하면 양도 가능, 이혼 재산분할 양도 가능,
매도인의 매도 사유 중요.
→ 매도는 어려우나 완공 시 편익이 큼
리모델링(안전해야 한다)
사업단계와 상관없이 사고 팔 수 있음
매도 또는 현금청산(조합에 팔아넘길 수 있다)
→ 사업 진행 중 Exit 가능. 구조 아쉬움. 동 위치 못바꿈
리스크
사업진행 시 현금흐름이 필요함
PART2
갈아타기를 통한 상급지 입성 로드맵
신공덕래미안2차59 15.8 / 도화현대1차59 14.8 / 상암월드컵4 84 15.8
지역에 따라 연식 우선, 입지 우선 다른 것.
어떤 용이고 어떤 뱀이냐에 따라 다른 것이다.
서울수도권 땅을 사는 것 → 가깝거나 빨리가거나
좋은게 먼저 많이 오르른데도 갈아타기가 가능한 이유..
성동 행당대림25
24.5 9.6억
26.5 15.75억
강서 염창동아3 23
24.5 8.5억
26.5 13억
확신은 그래프 속에 점이 주는게 아님. 나의 그동안의 경험이 확신을 만들어 냄.
확신의 정도에 차이가 있을 수 밖에 없다.
매수 이후 미리 알아두고 지켜봐야 하는 시기가 분명히 필요함.
1.3배 ㅎㅎㅎ 공식 얘기하시면 안돼요. 10억 → 13억 정도 갈아타기 + 입지 안쪽으로 가면 괜찮다 생각함.
의미가 있다고 생각 함.
보유도 투자다!!!
토지거래허가 신청 과정
1.약정 및 토지거래허가 신청/승인
승인나고 1주일 내에 계약을 함. 광명은 매주 목요일 허가증 주는 날.
2.본계약
매매가의 10%
3.중도금
4.잔금
토지거래 승인 후 4개월 이내 소유권 이전 및 실입주!
약정금 3-5천 정도. 상승장이면 1억까지~~
A, B 지역 분석과
실제 상위 급지로 갈아타기의 가능성에 대한 부분,
토허제 지역을 매수하는 경우 등에 대해
배울 수 있었다.
평소 잘 알지 못했던 두 지역에 대한 생활권, 가격, 선호 요인에 대해 배울 수 있어 좋았고
임장을 가게 되었을 때 큰 도움이 될 것이라 생각한다.
좋은 강의 해주신 잔자니튜터님 감사드립니다~~~!!!
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