비거주 1주택 실거주 유예, 문제는 지금보다 2년 뒤다 [방울모자]

최근 정부가 토지거래허가구역 내 일부 주택에 대해 실거주 의무를 최대 2년가량 유예하기로 했습니다.

핵심은 이렇습니다.

비거주 1주택자가 보유한, 세입자가 살고 있는 집을 무주택자가 매입할 경우

매수자가 당장 들어가 살지 않아도 됩니다.

기존 임대차 계약이 끝날 때까지 실거주 의무를 미뤄주는 방식입니다.

겉으로 보면 합리적인 조치처럼 보입니다.

세입자는 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있고,

매수자는 당장 입주하지 않아도 집을 살 수 있습니다.

거래가 막혀 있던 토지거래허가구역의 매매도 일부 살아날 수 있습니다.

하지만 문제는 지금이 아니라 2년 뒤입니다.

현재는 전세 물량이 그대로 남아 있는 것처럼 보입니다.

왜냐하면 기존 세입자가 계속 살고 있기 때문입니다.

그런데 유예 기간이 끝나면 상황이 달라집니다.

매수자는 결국 실거주 의무를 이행해야 합니다.

즉, 기존 세입자가 나간 뒤 그 집이 다시 전세시장에 나오는 것이 아니라

집주인이 직접 들어가 사는 집으로 전환될 가능성이 커집니다.

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이 경우 전세시장에서는 두 가지 일이 동시에 벌어집니다.

첫째, 기존 전세 매물이 사라집니다.

둘째, 그 집에서 나와야 하는 세입자는 다시 전세를 구해야 합니다.

즉, 공급은 줄고 수요는 늘어납니다.

특히 서울 전세시장은 이미 불안합니다.

기사에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 연초 약 2만3000건에서 현재 1만6768건으로 줄었습니다.

약 27% 감소한 것입니다.

전세가격도 오르고 있습니다.

한국부동산원 기준 서울 아파트 전세가격은 5월 첫째 주 전주 대비 0.23% 상승했습니다.

2015년 11월 이후 가장 큰 상승폭입니다.

여기에 입주 물량 감소까지 겹칩니다.

서울 아파트 입주 물량은 2025년 4만6000가구 수준에서

2026년 4200가구, 2027년 1만300가구, 2028년 3000가구 수준으로 줄어들 전망입니다.

결국 실거주 유예가 끝나는 시점과

서울 입주 물량이 크게 부족해지는 시점이 맞물릴 수 있습니다.

이렇게 되면 2년 뒤 전세시장은 더 민감하게 반응할 가능성이 큽니다.

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물론 반대 논리도 있습니다.

국토교통부는 “전체 전월세 수요 차원에서는 큰 문제가 없다”고 봅니다.

무주택자가 세입자 있는 집을 매입해 나중에 직접 들어가는 구조라면,

결국 한 사람이 집을 사서 전세 수요에서 빠지는 것이기 때문입니다.

쉽게 말해,

“집을 산 사람이 나중에 들어가 살면 그만큼 전세 수요도 줄어드는 것 아니냐”는 논리입니다.

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일부는 맞는 말입니다.

매수자가 원래 전세에 살던 무주택자였다면

그 사람이 자가로 이동하면서 전세 수요 하나가 줄어드는 효과는 있습니다.

하지만 현실에서는 그렇게 단순하게 끝나지 않습니다.

첫째, 매수자가 반드시 같은 지역 전세 수요자였다고 보기 어렵습니다.

강남, 송파, 목동, 마용성 같은 핵심 지역의 전세 수요는 학군, 직장, 생활권 때문에 쉽게 대체되지 않습니다.

둘째, 기존 세입자는 실제로 다른 전세를 구해야 합니다.

그 집이 전세시장으로 다시 나오지 않는다면, 세입자는 줄어든 매물 안에서 경쟁해야 합니다.

셋째, 입주 물량이 부족한 시기에는 작은 공급 감소도 가격을 크게 움직일 수 있습니다.

전세시장은 매매시장보다 훨씬 실수요 성격이 강합니다.

살 집이 필요한 사람은 기다릴 수 없습니다.

결국 정부의 논리는 ‘총량’으로 보면 맞을 수 있습니다.

하지만 전세시장은 총량만으로 움직이지 않습니다.

지역, 학군, 직장 접근성, 입주 시점, 계약 만기 시점이 맞물려 움직입니다.

특히 서울처럼 수요가 특정 지역에 몰리는 시장에서는

전세 물량 일부가 사라지는 것만으로도 가격 압력이 커질 수 있습니다.

그래서 이번 실거주 유예는 단기적으로는 거래 활성화 대책이지만,

중장기적으로는 전세시장 불안을 키울 수 있는 조치입니다.

지금은 문제가 없어 보일 수 있습니다.

기존 세입자가 그대로 살고 있기 때문입니다.

하지만 2년 뒤에는 다릅니다.

유예된 실거주 의무가 돌아오고,

전세 물량은 줄고,

입주 물량은 부족하고,

기존 세입자는 다시 전세시장으로 나옵니다.

결국 시장이 마주할 결론은 하나입니다.

지금 유예된 부담은 사라진 것이 아니라 2년 뒤로 밀린 것입니다.

그리고 그 부담은 전세난이라는 형태로 돌아올 가능성이 큽니다.

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그래서 지금 해야 할 일은 단순히 “전세가 오르겠네” 하고 끝내는 것이 아닙니다.

크게 2가지입니다.

첫째, 부동산 가격을 꾸준히 관심 가지고 봐야 합니다.

전세난이 심해지면 전세가격만 오르는 게 아닙니다.

전세가가 매매가를 밀어 올리는 구간이 생길 수 있습니다.

특히 입지가 좋고, 실수요가 탄탄한 지역은

전세 매물이 줄어들수록 매매시장에도 영향을 줄 가능성이 큽니다.

그래서 지금부터는 관심 지역의 매매가, 전세가, 입주 물량, 거래량을 꾸준히 봐야 합니다.

시장은 갑자기 움직이는 것처럼 보이지만, 사실 신호는 미리 나옵니다.

둘째, 매매가 가능할 시 자금 계산 이후 내 집 마련을 고려해야 합니다.

전세를 계속 유지하는 비용과

내 집 마련을 했을 때의 비용을 비교해볼 필요는 있습니다.

대출 가능 금액, 보유 현금, 월 상환액, 취득세, 이사비, 비상금까지 계산해봐야 합니다.

그리고 감당 가능한 범위 안에서

매매가 가능한 상황이라면 내 집 마련도 현실적인 선택지로 열어둘 필요가 있습니다.

결국 중요한 건 예측이 아니라 준비입니다.

2년 뒤 전세난이 심해질 가능성이 있다면,

지금부터 가격을 보고, 자금을 계산하고, 선택지를 넓혀둬야 합니다.

전세시장이 불안해질 때 가장 힘든 사람은

집이 없는 사람이 아니라,

아무 준비 없이 계약 만기를 맞이한 사람입니다.

감사합니다