안녕하세요, 잠토입니다.
오랜만에 글을 쓰다보니 다들 안읽으실것 같긴 하지만
저의 소중한 월부 동료들을 위해 오랜만에 경험담을 적어봅니다.
1. 요즘 전세시장 분위기가 심상치 않습니다.
3일전 기사인데요, 영등포 전역에 국평 기준 평균 전세가격이 5~6억 하던때가 엇그제 같은데 이제는 7억원 이하는 찾을 수 없다는 기사입니다.
저 역시 다수의 전·월세 물건을 운용하고 있는데, 예전에는 임대차 만료가 다가올 때마다 먼저 연락을 드려야 할지 고민하곤 했습니다.
그런데 최근에는 임차인 측에서 먼저 연장 의사를 밝혀왔습니다.
임차인이 먼저 연장을 요청한다는 것은, 현재 시세 대비 해당 물건의 전세가격이 싸다는것이고 올려받을 수도 있다는 신호입니다.
만기가 다가오는 임대인 입장에서는 전세금을 올려받을 수 있는 기회로 보일 수 있고, 실제로 그렇게 접근하시는 분들도 많을 것입니다.
2. 전세금 인상, 정말 좋은 선택일까요?
지금의 시장 분위기와 기사 논조, 어디서 많이 보신 것 같지 않으신가요?
사실 위와 같은 '역대급 전세난 예고' 기사는 2022년에도 동일하게 있었습니다.
2020년 7월 임대차 3법 시행 이후 갱신권 행사 및 조기 퇴거 통보가 맞물리며 전세 매물이 급감했고,
공급 부족 우려까지 더해져 시장 심리가 극도로 불안했던 시기였습니다.
당시 저도 임차인들로부터 6개월 전부터 연락을 받았고, 갱신권 행사, 자발적 증액 연장 등 다양한 케이스를 경험했습니다.
시장이 과열됐을 때의 전형적인 패턴이었습니다.
3. 역전세는 순식간에 옵니다
처음으로 전세 만기를 맞아 전세금을 올려받게 되는 분들께 축하를 드려야 마땅하지만, 경험자로서 드리고 싶은 말씀이 있습니다.
역전세는 예고 없이, 빠르게 찾아옵니다.
예를 들어, 임대차 3법 시행 이후 전세가가 약 2억 원 가까이 급등했던 단지들이 금리 인상, 정권 교체, 공급 여건 변화 등 복합적인 요인으로 시장이 식기 시작하자 오른 만큼 빠르게 되돌아갔습니다.
이는 특정 단지만의 얘기가 아니라, 여러 단지에서 동일하게 확인된 패턴입니다.
여러분들이 좋아하는 그라시움인데요.
보시면 임대차 3법 시행되고 딱 1년뒤부터 전세가 미친듯이 상승하여
2022년 5월까지 전세가 약 2억 정도 상승하죠
그러나 금리인상, 정권교체, 공급난 부분 해소등 다양한 시그널들로 인해 부동산 시장이 차갑게 식으면서
전세도 쏟아지게 됩니다.
그라시움은 너무 공감이 안되는 아파트라구요?
관악 드림타운입니다.
동일하죠? 오른만큼 내렸습니다.
4. 토허제 지역 보유자라면 더욱 신중하게
현재 토지거래허가구역(토허제)에 물건을 보유하고 계신 분들의 경우, 전세가가 5천만~1억 원 이상 오른 단지들이 생기면서 신규 세입자를 들이며 최고가를 찍고 싶은 마음이 드실 수 있습니다.
사실 지금 전세가가 너무 비싼것도 아니기에 어느정도 올려받는것도 괜찮을수 있습니다.
부동산 중개인도 "지금 시세면 더 올려도 나갈 것 같다"고 조언할 수 있습니다.
하지만 몇 가지 점을 고려하시길 권합니다.
토허제 구역은 실거주 의무가 적용됩니다.
전세금을 낮게 받아 투자금이 더 들어간다고 해서 물건의 상품성이 떨어지지 않습니다. 오히려 전세가를 과도하게 올렸을 때의 역전세 리스크가 더 큽니다.
단지 실거래 평균가와 비슷하거나 소폭 낮은 수준에서 내놓는 것을 권장합니다.
최고가를 노리는 것보다 공실 리스크를 줄이고 우량 임차인을 확보하는 것이 장기적으로 유리합니다.
임차인이 보증금 증액 조율을 요청해 온다면, 도의적 차원에서 협의의 여지를 남겨두시길 바랍니다.
저 역시 최근 주변 시세 중 가장 낮은 수준으로 증액을 제안했음에도, 임차인이 대출 한도 내에서 500만 원이 부족하다고 하여 그만큼 조율해 드렸습니다.
마무리하며
부동산 투자에는 과유불급(過猶不及) 이라는 말이 참 잘 맞는 것 같습니다.
무리한 레버리지도, 무리한 전세금 인상도 결국 리스크로 돌아옵니다.
지금 시장이 좋을수록 다음 사이클의 하방 리스크도 함께 준비하는 현명한 투자자가 되시길 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.
