전용 84 매임하다가
중개사 사장님께서 이런 말씀 해주신 적 있지 않으신가요?
“39평도 지금 싼데 같이 보실래요?”(두근두근)
그 순간
괜히 한 번 망설여집니다.
“음… 괜찮아 보이긴 하는데…”
“근데 84 초과는 전세 잘 안 빠지는 거 아니야?”
“전세대출 안 나온다고 들었는데…”
“임차인 맞추기 어려운 거 아닐까?”
특히 우리는
실거주가 아니라
‘임차인을 맞춰야 하는 전세 투자’를 하기 때문에
이 부분이 더 크게 느껴집니다.
그래서 많은 분들이
전용 85 초과 평형을 보면
가격이 싸 보여도 선뜻 손이 안 가는 것 같습니다.
그런데 여기서 한 번은
정확히 구분해서 볼 필요가 있습니다.
사실 많은 분들이 말하는
“85 초과는 전세대출이 안 나온다”는 표현은
정확히는
“정부 정책 대출이 제한되는 경우가 많다”
에 가깝습니다.
대표적으로
버팀목 전세대출, 디딤돌대출, 신생아 특례대출 같은
정부 지원 저금리 상품들은
기본적으로 전용 85㎡ 이하 기준이 걸려 있습니다.
다만 여기서 많은 분들이
“수도권 제외 읍·면 지역은 100㎡ 이하까지 가능하다던데요?”
라고 이야기하시기도 합니다.
맞습니다.
정확한 기준은
“수도권을 제외한
도시지역이 아닌
읍·면 지역은 100㎡ 이하”
입니다.
그런데 이 조건이 생각보다 굉장히 까다롭습니다.
예를 들어 부산을 보면,
부산은 수도권이 아니기 때문에
1차 조건은 충족합니다.
하지만 해운대구, 동래구, 수영구 같은 대부분 지역은
‘구(區)’ 지역입니다.
즉, 여기서는 바로
전용 85㎡ 이하 기준이 적용됩니다.
그럼 기장군은 어떨까요?
기장군은 읍·면 지역이 있으니
가능할 것처럼 보이지만,
여기서 또 하나의 조건이 등장합니다.
바로
“도시지역이 아닐 것”
입니다.
예를 들어, 기장군 안에서도
일광신도시 같은 대규모 아파트 단지들은
대부분 국토계획법상 ‘도시지역’으로 지정되어 있습니다.
즉,
부산에서 우리가 일반적으로 보는 대부분의 아파트들은
사실상 전용 85㎡ 이하 기준이라고 생각하는 게 맞습니다.
그래서 시장에서는 자연스럽게
“전용 85초과는 전세대출 안 나온다”라는 말처럼 퍼진 것이죠.
하지만 중요한 건
시중은행 전세대출은 또 다르다는 점입니다.
실제 시장에서 많이 사용하는
SGI서울보증, HUG, HF 보증 기반 전세대출은
면적 자체보다
전세보증금
주택 가격
소득
DSR
등을 더 중요하게 봅니다.
즉,
85 초과라고 해서
전세대출이 ‘불가능’한 것은 아닙니다.
다만 시장에서는 체감적으로
85 이하가 수요층이 더 넓은 건 사실입니다.
왜냐하면
신혼부부
정책대출 활용 실수요자
신생아 특례 이용자
같은 수요층이
84 이하를 더 선호하기 때문입니다.
그리고 사실 85 초과를 고민하게 만드는 건
대출만의 문제는 아닙니다.
세금에서도 차이가 발생합니다.
대표적으로 취득세 낼 때 붙는
농어촌특별세가 있습니다.
전용 85㎡ 이하 주택은
농어촌특별세가 비과세지만,
85㎡ 초과 주택은
취득가액의 0.2%가 추가됩니다.
예를 들어
10억 매수라면 약 200만원 수준이 추가되는 셈입니다.
또 신축 분양에서는
85㎡ 초과 시 건물분 부가가치세 이슈도 있어
분양가 체감 차이가 생기기도 합니다.
즉,
85 초과는 단순히 “큰 평형”이 아니라
정책적으로 국민주택규모를 넘어가는 기준이기 때문에
*정책대출
*세금
*실수요 접근성
등에서 차이가 생기는 구조인 것입니다.
그리고 이런 정책 상품 조건들은
막연히 카더라로 듣기보다
직접 확인해보는 습관도 중요한 것 같습니다.
주택도시기금 사이트 들어가보면
버팀목, 신생아 특례 등 상품별로
면적 조건·소득 조건·보증금 기준이
자세히 나와 있습니다 .
결국
“전용 85 초과는 전세대출이 안 나온다”가 아니라,
“전용 85 초과는 활용 가능한 정책 전세대출의 범위가 상대적으로 줄어들 수 있다”
로 이해하는 게 더 정확한 것 같습니다.
우리는 전세 레버리지를 활용하는 투자자이기 때문에
결국 중요한 건
‘얼마나 많은 임차인이
들어올 수 있는가’이기도 합니다.
즉,
대출 가능한 임차인 범위가 넓은지
정책대출 수요까지 흡수 가능한지
시장이 흔들릴 때도 전세 수요가 유지되는지
이런 부분들이
전세 안정성과 환금성에 영향을 주게 됩니다.
그래서 85 초과를 볼 때는
막연히 “안 된다”보다
“이 평형은 어떤 수요층이 받쳐주는가?”
“전세 레버리지가 얼마나 안정적으로 작동할 수 있는가?”
를 함께 보는 게 중요하다는 생각이 듭니다.
