[실전 35기 1급지까지 더 좋은 1채 갈아탈 긍정적 신호🚦 연우십억] 긍정열정다받은하루♡

안녕하세요~

연간 우리 모두 십억씩 벌어요 연우십억 입니다^^

긍정 튜터님과 비교분임과 튜터링데이를 다녀왔습니다^^

튜터님과 첫 만남이였는데 전 혀 어색하지 않았어요..ㅎㅎ 내적 친밀감? ㅎㅎ

비교 분임을 하면서 같은 급지의 00 지역과 00지역의 비교평가에 대해서 정말 많이 알려주셨어요~~~ 

 그래프를 붙여보고 해석하는 방법까지 너무 자세히 알려주셔서 많이 배울 수 있는 시간 이였습니다.

너무 너무 감사합니다. 긍정 튜터님 ㅠㅠ

식사 후 스터디 카페에서 사전임보 피드백이 있었습니다. 

다른 분들 임보 발표와 피드백을 들었습니다~

몇가지 정리해보자면

 임보(임장보고서) 작성 & 지역 분석 필수 가이드

1. 개요 및 분임 (분석 전 기본 셋팅)

• 사전 작성 필수: 개요는 무조건 분임(분위기 임장) 가기 전에 작성할 것. 시간 되면 분임 계획까지 미리 완료하기.
• 사전 확인 항목: 분임 가기 전에 상권, 생활권, 대장단지는 머릿속에 넣고 가야 함.
• 임장 루틴: 분임 후 생활권 1차 정리 ➡️ 단임(단지 임장) 후 생활권 최종 정리 (재확인 필수! 꼭!꼭!꼭! ).
• 임보의 본질: 보고서 한 장 한 장마다 "내가 이 장표를 왜 넣었는지" 그 이유와 목적을 명확히 알고 써야 함.

2. 입지 분석 핵심 포인트

• 위치: 입지 분석의 가장 첫 페이지는 무조건 '위치 지도'부터 시작할 것.
• 인구 & 인구이동:
  • 수도권은 연령별 인구 비율에 너무 매몰될 필요 없음 (지방만큼 인구 소멸 리스크가 크지 않음).
  • 가장 중요한 건 인구 이동이며, 특히 전출입 이동 경로 내에 신축이 들어오는 위치를 반드시 포착해야 함.
• 직장 (베드타운 판별):
  • 인구 대비 종사자 수 45% 이하 = 베드타운으로 판단.

  • 거주지 소득이 매우 중요함 (과거 데이터부터 추이를 보면 좋음).

     

• 교통: 단지별 지하철 분석 시 단순히 '역세권'이라 쓰지 말고 정확히 몇 호선인지 명시할 것.
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• 학군: 학원가 위치, 학업성취도 평가, 학생 수를 따로 보지 말고 하나의 지도 위에 스택(올리기)으로 시각화할 것.
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3. 공급 & 시세 지도 (가장 중요!)

• 공급 분석:
  • 부동산지인 공급량 수치로 매매 가격을 예측하려 하지 말고, '전세가'에 미치는 영향에 집중할 것.
  • 향후 3년 안의 공급 물량 위치를 정확히 찍어서 볼 것 (특히 신축 입주 앞뒤 3개월은 역전세 위험 구간).
  • 서울/수도권: 서울 전체 및 수도권 광역 단위로 묶어서 보며 진짜 전세가가 떨어지는지 주시 (현재 서울은 공급이 아주 많지는 않아 전세가가 쉽게 떨어지기 힘든 구조).
  • 지방: 인구 전출입 합산 물량과 전세가 변화율을 같이 매칭해서 볼 것 (지방 기준: 3년 누적 물량 확인).
• 시세 지도 작성:
  • PPT에 예쁘게 얹으려고 시간 쓰지 말고, 엑셀에 확실하게 정리하는 것이 효율적.
  • 해당 지역의 랜드마크 59㎡, 84㎡ 순위 10등까지 지도 위에 가독성 있게 올릴 것 (앞마당 위주 랜드마크 털기).

실전 매물 임장(매임) & 투자 의사결정 프로세스

1. 투자의 본질: "결국 핵심은 전세가율과 저환수원리"

💡 한 줄 요약: 투자에서 딱 하나만 남기라면 그것은 '전세가율'이다.

• 전세가의 의미: 전세가는 실거주 가수요가 빠진 '아파트의 실제 가치(거품 없는 가격)'이며, 월급 수준(소득)이 올라가는 만큼 정직하게 연동됨.
• 저평가 판단 기준: 가수요가 작고 실제 가치(전세가) 대비 매매가가 붙어있는 곳, 즉 전세가율이 높은 곳이 리얼 저평가다. (가치 대비 비싸지 않은 것 ➡️ 부동산지인 평균 매매/전세가 추이 참고)
• 의사결정 시점: 투자를 최종 결정할 때는 반드시 저환수원리를 복기하고, 리스크(Risk)까지 헷갈리지 않게 점검할 것 (00도 순식간에 빠졌던 사례 기억하기).

2. 효율적인 매물 임장(매임) 전략

• 매임의 목적 변화: 옛날 방식으로 생활권 다 보려고 50개씩 매물 보면 지쳐서 못 함. 지금의 매임은 전임(전화임장)과 단임에서 얻은 확신을 최종 '확인'하러 가는 단계임.
• 우선순위 선정: 내가 돈이 부족하다면 차라리 투자금을 가상으로 올려서 좋은 단지를 보는 '공부'를 해라. 매물 우선순위를 짜기 어렵다면 전임 단계에서 철저하게 소장님들을 통해 리스트를 추려놓아야 함.
• 단지 선정 팁: 마음에 드는 단지(10억~13억 선 등 내 기준에 맞는 곳)가 나올 때까지 제대로 봐라.
• 과거 복기 기준: 전고점 대비 35% 이상 이미 오른 단지는 제외해도 됨 (전고점에 너무 연연하지 말고 실거주 가치와 현재 저평가 여부만 볼 것).
• 질문 답변 (현장 대응):
  • Q. 매물이 없어서 저층이나 탑층만 남았다면? ➡️ 물건이 없으면 그것도 하나의 데이터니 일단 봐라. 탑층이라서 제외했다면 그 과정 자체도 내 의사결정 훈련이다. 똑같이 가치 판단하면 됨.
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3. 최종 TOP 3 투자 물건 발표 준비

• 프로세스 중심 발표: 조별 TOP 3 발표할 때 앞마당 시세 트래킹한 나열식 발표는 지양할 것. 대신 "내가 어떤 '의사결정 프로세스'를 거쳐서 이 단지들을 최종 후보로 뽑았는지" 그 구조와 논리를 명확히 발표해야 함.
• 투자금 기준 자금 셋팅: 튜터님이 짚어주신 케이스대로 내 월 저축액, 가용 자금 대략 계산해 보고 내 투자금 범위 안에서 입지 대비 가장 좋은 단지를 고르는 연습을 증명할 것.
• 수익성 기준: 지방은 수익률 200% 기준, 서울은 매매가 지수 변동 폭 확인.

앞으로 해야할일^^

1. 임보 보완: 엑셀 시세지도 정리 + 학군/학원가 한 지도에 몰아넣기.
2. 공급  아실/지인으로 밀착 추적.
3. 매임 효율화: 전임에서 선호도 파악 끝내고, 투자 범위 내 '가장 입지 좋은 녀석' 확인 사살하기.

남은 기간 동안 열심히 따라가 보겠습니다~!!

수고해주신 튜터님과 조장님 동료분들 너무 너무 감사힙니다!^^