[남색하늘] 4강 후기

안녕하세요. 남색하늘입니다.

4강은 적적한투자튜터님께서 복기에 대한 강의를 해주셨습니다.

이번에 복기글을 쓰면서 생각했던 것이, 투자하는 과정에 많이 배웠지만 

그래도 다른 집은 오르는데 내 집은 안오를 때 속상함이 계속 올라온다는 것이었습니다.
이게 바로 튜터님이 말씀하신 결과만 보고 복기했을 때의 문제입니다.

만약 제 집이 오르면 잘 한 투자이고, 아니면 아쉬운 투자라는 결과론적인 복기가 아니라
투자하게 된 과정에서 확인했던 단지의 가치에 대한 복기와
나의 상황, 운영 상황에 대한 복기가 필요합니다.

투자할 때 외곽이지만 연식이 괜찮아서 구축 보다는 전세가 상승이 더 높아서 

추가 투자를 할 수 있어서 선택한 경우 그게 맞는지 같이 고민했던 단지와 같이 확인을 해봅니다.
이 때 단순히 지도나 그래프로 확인하는 것이 아니라
다시 임장을 하면서 숫자로만 봤던 것들이 실제로는 어떤지 느껴봅니다.
강남까지 40분 내외로 비슷했지만 실제 단지에서 역까지 가는 길을 경험해보면
버스를 타고 10분 넘게 가야하는 곳과 도보로 16분이었지만 실제로는 10분 안쪽인 것을 알게 됩니다.
이렇게 다시 임장을 하면서 디테일한 부분을 확인해보고
구축임에도 생각보다 높게 오른 전세가를 보면서 어떤 사람들이 살고 있는지
공급이 어느 정도 수준으로 없는지를 다시 한 번 확인해봅니다.
확인 결과 놓친 부분도 있지만 내가 생각했던 가치가 여전하다면
흔들리지 말고 확신을 가지고 보유해나가면 됩니다.

그리고 지금 시장에서는 서울에 투자가 불가능하여 실거주도 같이 고민해볼 수 있습니다.
'나는 오직 투자만 할거야!!'라고 생각하고 실거주할 수 있는 단지를 고려해보지 않을 경우 기회를 놓칠 수 있습니다.
투자금 + 실거주 보증금 + 주담대 + 기타 등등을 계산해보고 매수할 수 있는 단지를 알아보고
투자할 수 있는 단지와 가치를 비교해봐야 합니다.

운영상황도 주기적으로 복기해야 합니다.
보유 주택을 팔 수 있는지, 판다면 더 가치가 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는지
그렇지 않다면 보유할 때 어떤 리스크가 있는지 알아둬야 합니다.

주택을 파는게 영향을 가장 많이 미치는 것은 양도세입니다.
수익금과 수익률에 직결되는데요,
지금은 다주택자 양도세 중과로 인해서 매도할 때 얼마나 세금이 나올지도 잘 계산해둬야 합니다.
그리고 2주택자인 경우에는 1주택을 팔면 1주택자로 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에
매도 순서도 잘 파악을 해야합니다.

보유에 영향을 미치는 것은 종합부동산세입니다.
지금 재산세에 대한 압박이 있을 것으로 예상되는만큼
기존에 시행됐던 가장 높았던 과세 기준으로 계산했을 때 종부세를 감당할 수 있는지 계산해봅니다.
 

처음에 월부에 올라온 나눔글로 계산했을 때 나온 금액보고 받았던 충격이 떠오릅니다.
‘이게 맞아?’ 싶은 금액이었는데요.
실제 세율이 어떻게 될지 모르지만 미리 최악까지 고려하고 대응방법을 생각하는 것도 필요합니다.

수업을 들으면서 양도세에 대한 부분이 잘 이해가 가지 않았는데요.
투자를 한지 얼마 되지 않았기 때문에 팔 수가 없는데 왜 양도세를 계산해야 할까 궁금했습니다.
그런데 보유세가 감당 가능하지 않을 때 양도도 고려해야 하고,
양도했을 때 수익이 얼마나 될지를 파악해야 한다고 이해했습니다.
보유세, 양도세 모두 계산했는데 둘 다 마땅치 않을 때 증여를 고민하는구나 싶기도 했습니다.

심도 있는 복기에 대한 강의 해주신 적투 튜터님께 감사합니다.