[2024년 지방투자 기초반] 쏜님의 지방투자 경험담 나눔

안녕하세요.

선택의 자유를 위해

오늘도 씩씩하게 나아가는

쏜님입니다.

공급이 많은 A중소도시에서

전세 손님이 없는 12월,

틀어진 첫번째 계약을 무효화하고

바로 더 좋은 물건을 찾아

두번째 계약을 진행할 수 있었던

저의 1호기 경험을 통해

누군가의 답답한 우당탕 과정 속에

조금이나마 도움이 되었으면

좋겠습니다.

(개인적으로)

앞이 안보이는 안개속에서포기 하지 않고

될때까지 할 수 있었던

키워드 3가지를 정리해 보았습니다.

1. 매임을 대하는 태도

12월에 투자한 1호기는

A중소도시 비선호생활권의

선호하는 신축 대단지입니다.

첫임장 시(10월) 매가가

연초 전고점에서

5천만원 정도 반등해 있었으나,

다른 중소도시 대비 여전히 저렴하고

비싼 구간이 아니었기에

현장 물건을 확인하고자

제외하지 않고 매임을 진행했습니다.

하지만,

현장에는 전세세팅이 가능한

급매 물건이 없었습니다.

그럼에도

세입자의 집을 방문할 때마다

계약 연장 의사가 있는지

직접 물어보고 물건의 상황을

기록해 놓았습니다.

덕분에 다른 생활권의

투자 물건을 작업하면서도

계속 시세트레킹을 할 수 있었고

2개월 후

변동된 조건을 확인하고

바로 달려와

기회를 잡을 수 있었습니다.

2. 문자계약 특약의 효력

현재 A중소도시는

계속 공급이 예정된 도시입니다.

하지만 공급은

하나의 리스크이기에

전세계약 만료시점을

공급이 잦아드는 시점 이후로

세팅 할 수 있다면

충분히 대응 할 수 있는

범위로 판단을 하고

조건에 맞는

물건을 만들었습니다.

"중소도시 신축 24평 중층 타워형

매매가 3.15억/전세 2.6억"

현 전세 3.2억으로

내년 1월 만기되는 세입자와

전세 2.6억으로

잔금전에 재계약하여

해당 세입자를

승계 매수하는 것으로

세팅했습니다.

그리고 매도인이

원하는 날짜에

잔금을 치는 대신

아래와 같은

특약을 삽입했습니다.

"잔금일 이전에

매도인이 기존 임차인에게

매매계약 진행중임을

고지후 합의하여

전세계약서 전세금 2600만원

기간 2년으로 작성하여

매수인이 승계하기로 한다.

위 조건이 지켜지지 아니할시

본계약 무효로 하며

매수인의 지급금액

즉시 반환하여야 한다."

[1번째 계약의 문자계약 중]

그리고 전세계약 연장일에

세입자의 변심(?)으로

전세계약 만기일인 1월에

재계약을 진행하겠다는

연락을 받았습니다.

앞서 다른 생활권에서

2개의 물건이 눈앞에서 날라가고

계약한 소중한 물건이라

조건을 변경하여

계약을 유지하려 하였으나,

매도자는 12월에

해외로 출국하여야 하여

잔금일 변경도

대리인 진행도

불가하다는 입장이었습니다.

3. 적게 벌어도 절대 잃으면 안된다는 신념

최대한 감정을 배제하고

최악의 상황을 생각해 보았습니다.

(1) 내년 1월 세입자가

전세계약을 연장하지 않음

(2) 구두 합의한 금액으로

계약이 진행되지 않음

2개의 경우 모두

1-2천만원 정도의

추가 투자 금액이

필요할 것이라는

판단이 되었습니다.

정리를 하니

머리가 맑아졌습니다.

매도자에게 매도금액

조율을 요청하거나

다른 물건을 찾아야 했습니다.

지체하지 않고

투자를 고민했던

모든 단지 부동산에

전화를 돌려 현재 물건을

업데이트 했습니다.

그 와중에

10월에 매임했던

같은 단지의 물건 중

12월 잔금 조건으로

1천만원 내려간

전세 2.45억에

만기 24년 11월

판상형 물건을

확인합니다.

그 당시 메모를 확인하니

"세입자 전세연장 고민"

이라고 되어 있었습니다.

부사님께 다시 연락하여,

세입자를 설득해달라고

부탁합니다.

"사장님~

그집 10월에 사장님이 보여주셨는데

그 때 그 집 세입자가

더 사는 것도 고민해본다고 하셨어요~

1년이나 남은건 맞지만

한번만 확인해주시겠어요?

지금 12월이서 전세가 안 돌지만

연초대비 전세가가 올랐잖아요?

재계약하시면

5% 올려서 거의 2.6억원인데

이번에 500만원만 올려서

2.5억원으로 계약하시면

지금 시세보다 싸게

2년을 더 안정적으로

살 수 있으시다고 설득해주세요~

지금 타워형이 2.5억원이잖아요~"

그 후 긴 줄다리기 끝에

세입자와 매도자와 협의가 되어

해당 물건을 겨우 50만원 깎아서(ㅎㅎ)

매매가 2.145억/ 전세가 2.5억

세팅했습니다.

마지막까지 고민했지만,

적게 벌어도

절대 잃으면 안된다는

한마디가

빠른 의사 결정을 할 수 있도록

해주었습니다.

(1) 1천만원이 더 들어가더라도

전세세팅이 확실한 것

(2) 환금성이 높은 판상형을

같은 가격에 사는 것

이 순간 제가 배운대로

실천할 수 있는

선택이라고 판단했고

첫번째 계약을 무효화시키고

곧바로

두번째 계약을 진행했습니다.

1호기를 매수하기 전

과거 복기 경험을

읽은 덕분에

0호기 때 아쉬웠던 점을

반복하지 않았습니다.

(1)

거인의 어깨를 빌려

아직은 부족한 나의 실력을

행운에 맡기지 않았습니다.

2개월 동안

매물코칭(2), 투자코칭(1),

오프라인 강의 등

월부 환경을 통해

끊임없이 질문하고

저의 생각을 확인했습니다.

(2)

리스크를 명확히 하고

간과하지 않았습니다.

(3)

매도자와 세입자의

상황을 인지하고

현장에서 조율하여

나의 물건을 만들었습니다.

(4)

욕심 부리지 않고

조급해하지 않고

절대 잃지 않을

선택을 했습니다.

(5)

감정에 휩싸이기 보다

주어진 패를 확인하고

될때까지

계속 행동했습니다.

그럼에도, 아쉬운점은

(1)

투자 대상 단지별

목표 매수가/전세가를

협상 전

명확히 설정하지 않고

협상하는과정에서

고민한 점

(2)

12월 '급매작업'

기간을 잊은 점

(3)

시간차를 두고

협상을 진행하지 않은 점

(조급했다)

2024년 12월 영입하는

2호기는

1호기의 아쉬운점을

보완하는

"더 나은 투자"를

하겠습니다.