[서투기 3시세ㄲ1 투자생각, 5늘도 임장가조_신나는공부길] 비규제지역에서 투자의 의미를 발견할 수 있는 현재의 시장을 잘 기억해두자

배운 것

비규제지역을 투자하기에 괜찮은 가격대인지, 비규제지역 투자에서 단지 선호도(가치) 파악하는 방법, 직장-교통-환경-학군-공급이 어떻게 이어져서 투자로 연결되는가에 대해 가치 판단하는 플로우를 진담님의 생각을 따라가며 배웠다. 

나에게 인상 깊었던 점

비규제지역을 투자한다는 것의 의미를 알게 되다

• 현재와 같은 가격 변화가 큰 시장에선 투자 지역이 저평가인지 확인하기 위해선, 주변 비슷한 급지 지역 대장 비교를 통해 시장에서 상대적 저평가임을 파악할 수 있다.  → 즉, 전고점에 큰 의미를 둘 것이 아니라, 상대적으로 볼 것
• 비규제지역의 투자가치를 파악하는 방법: ‘교통과 환경’이라는 기본 가치에 충실히 가치두고 살펴볼 것!  ‘결국 사람들이 살고 싶어하는 곳인가’를 파악하는 것이 핵심 포인트!
• 구리는 선호단지와 덜 선호단지간 간격이 아직 크지 않으며, 20평/30평대 가격차도 크지 않기에 (지역이 작아 오밀조밀 모여있는 형태), 단지별 평형별 꼼꼼한 비교평가가 필요함

☞ 상급지에 비해선 적은 투자금으로 접근이 가능하며, 수도권이란 큰 수요 하에 전세세팅이 지방에 비해 상대적으로 용이하며, 하락장에서 가격이 떨어지더라도 매수가격으로 되돌아오는 리스크 적다. 

꼭 적용해보고 싶은 점

입지의 가치를 드라마틱하게 바꾸는 요소에 대해 배웠고, 다음 사항 임보에 적용해서 작성해볼 것

• 교통 입지가 드라마틱하게 변화한 다른 지역과 비교평가 (구리의 최근 입지 변화는 8호선 들어오기 전과 후로 나뉨) / 현재 비규제지역 임장지 임보 작성시, 입지 가치를 바꾼 드라마틱 한 것이 무엇인지 고민해서 넣어볼 것
• 전고점으로 단지 가치 퉁치지 말고, 교통으로 인한 입지 변화가 있는 경우 변하지 않는 가치에 주목하여 투자매물 결정할 것 (신도시인 다산 안에서도 선호 생활권이 나뉘는 이유와 같음)

• <교통>파트에서 철도교통시 실제 이용가능성 중점적으로 볼 것_배차시간 및 도심 업무지구 접근 소요시간 구체적으로 파악 

  (ex. 8호선>경의중앙선_20분 간격 배차>경춘선_도심 접근용 아닌 외부 나들이용, 주요 업무지구 안지남) 

• 킨츠키 정신: 요새 할 일이 많아 이리저리 치여 깨져 버릴까봐 두려워하기 보단, 깨진 도자기를 수리해가며 이어붙여 더 단단하게 만드는 킨츠키 마인드를 잊지말자.