[서투기31기 이번장 4ㅏ쁘게 수도권으로 4ㅏ꾸자 뜨사] 3강 후기 - 비규제 투자의 본질과 비교평가

안녕하세요. 뜨사입니다.

이번 서투기 3강은 대표적인 비규제 지역인 OO 지역을 다루고 있었습니다. 사실 작년 말 같은 지역을 특강으로도 들었었기에 내용이 비슷하지 않을까? 걱정도 했지만 5달의 시간동안 시장의 변화를 전반적으로 볼 수도 있었고 그러면서 어느 지역이 상대적으로 더 저평가 되었는지도 한번 더 생각해볼 수 있는 시간이었습니다.

이번 강의에서 기억에 남는 부분들과 적용할 점들을 기록으로 남겨봅니다.

1. 5/9 양도세 중과 시행 이후 매물 잠김으로 수요가 비규제로 넘어오게 될 수도 있겠다. 이런 뷰는 생각해본 적이 없는데 너무 멍하니 있을 시기는 아니다.
2. 전고 인근에 도달하였더라도 인근 지역이나 앞단의 지역들이 이미 전고 30%까지 도달한 시점에서 상대적으로 덜올라서 아직 싸다고도 생각할 수 있고 이는 완벽하게 동의되는 생각이다. 이번 상승장을 사이클 전체를 조망하게 되면서 상대적 저평가의 개념을 몸으로 체험하고 있다는 생각이 든다.
3. 신도시의 학군의 대한 생각. 배드민턴 학원 등을 어떻게 보아야 할까? 이런 부분도 아이들이 줄어들고 있는 현시점에서 아이들이 모여서 안전하게 지낼 수 있다는 것 만으로도 학군의 의미로 생각해야 겠다는 생각이 든다. 결국 사람은 안전하고 균질한 환경에 살고 싶어한다.
4. XX 지구 신규 택지에 대한 공급에 대한 생각. 사실 한번에 들어오는 것도 아니고 그외 공급이 거의 전무한 수도권 시장 상황 상 충분히 투자를 실행할 수 있다. 보수적으로 보더라도 입주 시기의 전세가 10% 정도의 조정으로 과거사례를 기반으로 예측하면 되는 부분.
5. 지금은 망하지 않는 것을 조심해야하는 시기로 들어왔다. 그래서 1년 이상의 신용대출을 사용하지 않고 신중한 추가투자를 이야기하고 있다. 하지만 나는 이미 2주택 포지션이고, 한개의 단지의 가치가 너무 떨어지는 상황이기에 교체는 충분히 의미가 있다. 환금성 측면에서도 상승장이 언제까지 이어질지 모르는 상황에서 우선 바꿔두고 고민할 수도 있지 않을까 생각이 든다.
6. YY 생활권은 선호도의 차이가 크지 않고 장점들이 혼재해있어서 물건 조건에 집중해서 넓게 펼쳐서 봐야겠다. 그리고 유사한 입지에 투자금도 비슷하다면 큰 평수를 접근하는 것이 맞다.
7. 교통이 안좋은 신축택지의 미래는 정해져있다. 6년 정도. 아무리 길게봐도 8년 이내에는 정리하고 나와야 한다. 지금 내 실거주 물건이 이런 물건에 해당한다. 아직 2년 밖에 안되긴 했지만 시기가 정해져 있는 만큼 정리 방향성을 확정하고 의사 결정을 해야겠다.
8. 비교평가는 매수과정에만 쓰이는 툴이 아니라 보유나 갈아타기를 고려할 때고 사용할 수 있는 툴이다. 나는 내 단지를 너무 장점을 보고 있는게 아닌가하는 생각이 든다. 아직 많이 후순위이고, 투자 고려하는 단지들이 더 빨리 많이 오를 가능성이 크다는 점을 냉철하게 인정해야겠다.
9. 지역간 비교에서 입지(위치, 교통) + 상품(연식/세대수, 환경/택지)를 비교한다. 여기서 위치는 강남과 한강의 물리적거리고 압구정역 거리로 측정해도 무방하다.
10. 독서에 대한 이야기. 책을 다읽고 맨앞장에 행동할 점 1가지를 기록하기. 나도 독서 리스트에 추가해보자. 그리고 단단한 독서가 의사결정력과 분별력을 나에게 가장 유익한 도구이다.

감사합니다.