3주차 강의 후기 비규제지역에서 투자 우선순위 판단하기! [서기31기 서울에 등기치고 3십억 2상 벌어가조 결무해]

진담튜터님은 처음 뵈었던 것 같습니다. 

되게 나이스하고 스마트한 분위기를 내뿜어주시는 튜터님 

좋은 강의 해주셔서 감사합니다!!!

강의를 듣고 난 다면~~?

C/D 제대로 이해해서 비규제 지역 앞마당에 적용한다!

비규제 지역 안에서 비교평가를 통해 의사결정 하는 방법을 배운다!

비규제 신도시 투자 전략과 방향!

가치가 좋아지려면 2가지 필요

환경 개선, 교통 개선

역과 멀지 않은 단지들 가격이 오른게 사실. 

주요 단지는 2억까지 오른 경우도 있다.

전고점 대비 하락률 보다, 여전히 그가격 자체가 괜찮은지 판단할 필요가 있다.

→ 전고점이 의미 없는 시장 바로 앞에 와있음!!

Part2 비규제 수도권 투자 특징 및 전략

3가지 중요

투자 종목에 대한 이해도

나스스로에 대한 이해도

투자 자체에 대한 이해도

희소한게 좋은 것.

ex 직장, 교통, 학군, 환경이 뛰어나다!

최고의 투자 x 최선의 투자 o

전고점이 아니라 철저하게 가치 vs 가치로 비교 해야 함.

Part3 입지와 가격 분석

지도를 먼저 본다. 교통의 인프라를 그려 봄.

서-동 북부간선도로 / 경의중앙선 / 8호선 → 동서남북 연결하는 곳

주변에 뭐가 있는지?

중랑 노원 빼고는 급지가 높은 곳들 (광진 강동 송파) 인접해 있다.

직장

직장을 이유로 외부에서 유입? 매력적인 일자리?

직장 수준? 지역 직장의 주요 특징

투자 연결 : 지역 내 유의미한 일자리 X → 주요 업무지구 교통이 훨씬 중요하다.

교통

주요 통근 수단?

주요 업무지구 접근성

경춘선, ITX, 구리역에 무한 정차.. 경중선 놓치면 최소 20분 ..ㅎㅎ

투자연결 : 8 > 경중 >>경춘 

환경 (단지 개별성 영향 크다)

지역내 사람들 선호?

사람들 좋아하지 않는 곳?

투자연결 : 자연환경과 과거 인식차이까지 고려해 선호도를 나눠보자.

학군

모든 것이 불편해도 교육을 위해 거주할만한가?

대림한숲 vs LG원앙 

빌라함께 배정과 아파트만 배정 가격 차이 꽤 크다.

대형평수중심 배정 주공6 > 소형평수 중심배정 주공1

예쩐의 학군과는 약간 다를 수 있지만

오히려 트렌디한. 찐 학군지일 수 있다는 관점** 

투자연결 : 압도적 학군지 없을지라도 미묘한 선호도 차이는 늘 있음.

공급

왕숙지구 약 6만세대 정도 28년 이후

입지가 딸리는건 맞지만 규모가 생각보다 크다. 진행속도 파악 필요!!

28년 부터 입주 예정이지만 아직 정확한 시기 확정할 수 없음. 얼마나 많이 동시에도 알 수 없음.

두려움보다는 대응하면서 매수를 검토할 것. 

전세가격 10% 대응 가능하면 OK

더버는 것보다 중요한건 망하지 않는 것!!!

다산 생활권 크게 3가지

진건 다산 , 도농 다산, 지금 다산(9호선 호재 현실성은 낮음)

8호선 연장도 9년 걸렸음. 근데 한강 파서 만들어야 하는데 얼마나 걸릴까… 생각해볼 수 있음.

역세,비역세, 평수에 따른 투자금 차이가 크지 않음

지금은 우선순위 아니라고 생각 함. 다산과 가격 차이가 크지 않음.

혹할 순 있는데 더 좋은 단지, 8호선 단지 먼저 보는걸 권장드림.

마지막 갈매 생활권

6년 정도는 연식 가치가 확실히 있음.

동탄예당마을롯데캐슬35평 vs 성동구 금호 두산 25평

그 이후론 땅의 가치가 압도하는 경향이 있다.

정말 길어야 8년.

갈매 별내 매수해도 된다. 대신, 넋놓고 있으면 안됨.

비교 평가를 잘 해야하는 시기

상승이 끝난 직후 하락장 (모두 다 떨어진 상황)

상승장 중반 이후 (가격 맞춰지는 상황 키맞추기)

본질!

서울 수도권 지역이 각각 어떤 선호도가 작동하는지!

부동산에서 먼저 오르는 것 보다 중요한 건 가치 있는 것!

매번 바뀌는 기준이 아니라 명확한 기준으로 파악하는 것!
 

투자에 적용할 점

지역의 주요 입지 요소를 먼저, 제대로 파악하기

→ 8호선>경중선>>경춘선

전고점 아래의 단지보다 전고점 부근의 단지가 더 좋을 수 있음

→ 전고점만 보고 판단하지 않기

한강 접근성, 절대적인 위치도 함께 고려하기

→ 동대문구의 지리적 강점, 장자생활권의 한강 뷰

지금 지구, 별내 생활권은 교통 매우 매우 별로

→ 비슷한 가격의 입지 좋은 곳은 없는지 꼭 확인할 것