[월부학교 봄학기 우리 포텐(10) 터지며 성장할갱's🐶 기린] 복기 복기 복기 4강 강의 후기

4강은 적적한투자님 강의였습니다.

복기의 중요성에 대해 강의 해주셨습니다.

복기를 통하여 우리가 어떤 기준과 판단으로 해야 될지에 대해 좀더 명확하게 할수 있는 강의 였습니다.

입지 가치 분석

• 지도에서의 시간의 함정: 단순히 지도 앱에서 '강남역까지 시간의 숫자만 보고 별 차이가 없다고 판단하면 안 됩니다.
• 현장 검증의 중요성: 실제로 출근 시간에 버스를 타보면 외곽으로 돌아가고 정류장이 많아 삶의 질이 떨어집니다. 반면, 지도가 불편해 보여도 실제 걸어보면 신호등이 없어 출근이 훨씬 빠른 단지가 있습니다.
• Point 1 : 시간에 대한 절대적인 값에서 벗어나, 실제 거주민의 동선과 삶의 질 관점에서 입지 가치 분석 하기

상품 가치 분석

• 신축 vs 구축 : 일반적으로 '신축은 전세가가 빨리 오르고, 구축은 천천히 오를 것'이라고 단편적으로 생각하기 쉽습니다.
• 공급 부족의 파괴력: 아무리 사람들이 선호하지 않는 복도식 구축 아파트라 하더라도, 수도권 전체에 공급이 극단적으로 부족하면 전세가는 매매가를 밀어 올릴 정도로 빠르게 상승합니다.
• Point 2:  신축 단지 상품성의 자체만 볼 것이 아니라, 희소성을 극대화하는 '시장 상황(공급 물량)'을 함께 고려하여 판단  하기

향후 투자를 위한 행동 

"투자를 많이 못 해본 초보자가 성장하는 방법"

1. 과거 판단 근거 기록하기: 비교 평가를 할 때 본인이 내린 매매가/전세가 예측 및 가치 판단 기준을 명확히 기록 해보기
2. 임장 및 인터뷰 활용: 현장에 나가 자전거로 출근하는 주민의 실제 스토리를 듣는 것처럼, 현장 목소리를 통해 가치를 재발견해야 합니다.
3. 반복적인 수정과 보완: 복기 과정을 통해 내가 맞춘 부분(유지)과 놓친 부분(수정)을 추가하며 다음 투자 플랜에 반영하는 시스템을 가동해야 합니다.

종잣돈(자본금)의 재발견

• 놓치기 쉬운 자산 확보: 당장 통장에 있는 현금 외에도 주식(원금 인출 가능한 ISA 등), 거주 중인 집의 전세/월세 보증금, 청약 및 연금 담보 대출 등을 모두 합산하여 투자 가능 금액을 넓혀야 합니다.

   

② LTV (담보인정비율)와 DSR (총부채원리금상환비율)의 기준

• LTV (집 기준): 규제 지역 유무, 생애 최초 주택 구매, 서민 실수요자 요건, 주택 수에 따라 비율이 완전히 달라지므로 본인의 케이스를 정확히 확인해야 합니다. (※ LTV 10% 차이가 살 수 있는 아파트의 급을 바꿉니다.)
• DSR (사람 기준): 복잡하게 계산할 것 없이 보수적으로 [연 소득  5배]를 대출 한도로 잡으면 심플합니다. (예: 연봉 8천만 원 = 대출 한도 약 4억 원)
• 원리금 체감 법칙: 대출 1억 원당 월 원리금은 약 50만 원으로 계산합니다. (예: 4억 대출 시 월 약 200만 원 상환 필요)
• 주의점: DSR 계산 시 한도를 갉아먹는 마이너스 통장 등은 반드시 제외(정리)하고 계산해야 정확합니다.

운영 방향성 설정

내가 가진 물건을 '팔 수 있는지', '팔고 더 좋은 것을 살 수 있는지' 두 가지 질문으로 판단합니다.

세금 리스크 관리

부동산 계산기 앱에만 의존하지 말고, 지난 상승장처럼 자산 가격이 3배 폭등하는 최악(세금 최대치)의 시나리오를 직접 계산해 보아야 합니다.

• 보유 능력 검증: 앞으로 매년 나갈 보유세를 내가 감당할 수 있는지 3년~5년 치 체력을 미리 계산해 봅니다.

다른 건 몰라도 '운영 방향(세금 및 최악의 상황 가정)' 복기는 어렵다고 포기하기 쉬우니, 

이번 강의가 끝나면 이것만큼은 꼭 적어 지켜내야 합니다. 

최종 결론은 복잡하게 쓰지 말고 '내가 이 이유 때문에 이 선택을 한다'를 딱 한 줄로 정리

아쉬움을 마주할 '용기'와 '복기'의 힘

"패배한 바둑을 뚫어지게 바라보는 조훈현 국수의 고수의 생각법"

• 과거의 선택을 자책하지 말 것: 당시 내가 가진 정보와 기준 안에서는 매일매일 최선을 다해 선택한 것이므로, 지나간 단지를 놓쳤다고 해서 너무 아쉬워하거나 괴로워할 필요는 없습니다.

   

• 아쉬움을 맞이할 용기: 실수를 인정하고 과거의 판단을 다시 들여다보는 것은 마음이 아프고 무서운 일입니다. 하지만 이 아쉬움을 외면하지 않고 예민하게 들여다봐야만 [기준이 바뀌고  판단이 바뀌고  다음 투자의 결과]가 좋아집니다.

   

• 성숙한 투자자로의 성장: 복기는 단순히 테크닉을 늘리는 과정이 아니라, 내 안의 미숙함을 인정하고 내면적으로 성숙한 투자자가 되는 과정입니다. 아쉬운 감정을 그냥 흘려보내지 말고 성장의 연료로 삼으시길 바랍니다.