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26년 7월 돈버는 독서모임 <한국 부동산의 역사>
독서멘토, 독서리더
책 제목 : 강남 아파트 인사이트
저자 및 출판사 : 오스톨로이드 지음/진서원
읽은 날짜 : 26.05.11
[부동산 공부는 인생 공부]
-나에게 횡재는 없다.라는 생각으로 투자에 임하는 것은 결코 나쁘지 않다고 생각합니다. 대박을 꿈꾸기보다는 실패하지 말아야 한다는 생각으로 신중하게 투자에 임하는 자세는 실패에 대한 제어 장치 역할을 하기 때문입니다.
→ 대박을 꿈꾸기보다는 신중하게 하자 실패하지 않는다는 마음가짐 .
- 때로는 이길수도 있고 질수도 있다는 여유있는 생각으로 게임에 임함으로써 오래 게임판 안에서 도태되지 않고 존재하는 것이 중요합니다. 그리고 이렇게 하려면 경쟁보다는 스스로 얼마나 더 성장해야 하는 가에 관심을 두는 발전적인 마인드가 필요합니다.
-능력이 조금 부족해도 자기 능력에 맞게 오래 살아남는 방법을 터득하는 사람은 게임판에서 오래 살아남을 수 있습니다. 그러나 능력이 뛰어나다는 자부심으로 항상 남들보다 앞서야 한다는 강박감이나 뒤처짐에 대한 두려움을 가지고 있는 사람들은 경쟁에 눈이 멀어 자기 페이스를 잃고 혼돈에 빠져 게임판에서 빨리 사라지는 경우가 많습니다.
→ 내 능력에 맞게 오래살아 남는 법을 터득하자.
-무한 게임에서 경쟁자는 눈앞에 보이는 사람이 아니라 보이지 않는 곳에서 꾸준히 자신을 발전시키기 위해 노력하고 있는 사람들입니다.
- 친구는 본인이 앞서가지 못하는 상황이라면 외부 자극을 기피하고 비난하면서 자신의 상황을 합리화 하는 것이 문제였습니다 한 타임 놓친 재테크 기회를 속상해 하면서도 점점 더 재테크와 반대되는 방향으로 논리의 벽을 쌓아 갔습니다
[부동산 고수가 알려준 투자 원칙]
-안 팔리는 집은 없다. 강남아파트는 함부로 팔면 안된다. 강남핵심지 30평대 아파트는 현금이다. 너희 세대가 자신이 돈 벌어서 집 살수 있는 마지막 세대다., 일본 도쿄 대기업에서 매일 아침 인사 받는 무주택 중역보다 인사하는 유주택 수위가 더 부자다.
→ 나의 원씽 은 승진보다는 부자되기 자본주의 현실이다.
-여러 군데 투자하다가 나중에 뭉쳐서 상급지로 갈아탄다는 막연한 생각으로 투자를 하는 경우가 많은데 뭉치는게 얼마나 힘들고 시간이 많이 소요 되는지를 모르는 분들이 많습니다.
분산된 투자를 하게 되면 뭉치는 과정에서 변수가 많고, 시간도 많이 소요되며 기회비용을 놓치면서 계획대로 되기가
힘듭니다. 그러나 저도 그걸 몰라서 힘들게 돌아와야 했습니다.
산본 아파트는 전세 주고 분양권 3개에 투자해 놓은 후 나중에 뭉쳐서 강남 아파트로 갈아타려는 계획을 세우고 일단 강남에 전세로 이동했던 겁니다.
→ 뭉치는건 힘들다. 분산투자보다는 집중하자. 일단 종자돈을 모으자. 기회가 오면 집중하자.
-그러나 강남으로 이사 오자마자 IMF 외환위기로 부동산 급락기를 맞이하고 이미 집을 소유한 아이친구 엄마들을 사귀면서 저의 투자의 방향성이 틀렸음을 깨달았습니다. 그들은 저처럼 분주하게 투자하지 않는 대신 자신이 가야할 방향을 정확하게 알고 있었고 오히려 저는 부동산 투자를 한답시고 여기저기 기웃거리며 시간과 에너지를 소모하고 있다는 것을 알았습니다.
→ 내가 가야할 방향성을 알자.
-지난 상승장에 소액 투자로 시작했던 분 중에는 차익이 꽤 생겨서 상급지 투자로 뭉칠수 있는데도 계속 투자물 개수를 늘리는 소액 투자를 지속하는 사람들이 많았습니다. 투자에도 관성이 존재해서 계속 비슷한 스타일의 투자를 고집하고 추구하기 때문입니다. 그런데 이런 투자 관성에서 벗어나기 힘든 이유는 이미 하나의 방향성으로 자리 잡혔기 때문입니다.
[순 자산을 파악해야 투자의 방향성이 결정된다.]
-부동산 투자를 할 때는 전세금,대출 세금을 모두 제하고 남은 순자산을 계산하는 것이 생활화 습관화 되어 있어야 합니다. 그래야만 절세까지 고려한 제대로 된 투자이지 진단할 수 있고 새로운 투자 방향을 잡을 수 있기 때문입니다.
-이렇게 세금을 뺀 순자산을 계산하는 것이 습관화 되면 어떤 방식이 더 실속 있는 투자인지 인식하는 능력이 생기게 됩니다. 그리고 차익을 실현하는데 소요되는 시간이 곧 기회 비용이라는 것도 알게 됩니다.
-예를 들어 규제지역안에서 실거주를 하지않고 갭투만 해놓은 상태에서 20억원 상승한 경우 양도세를 줄이려면
실거주 해야하는데 앞으로 해야할 실거주 기간은 기회비용에 해당됩니다.
→실거주 세금에 얽매이지 말고 기회가 되면 매도하고 상급지로 갈아타던지 해야할듯 하다.
[왜 똘똘한 한 채를 원하는가.]
- 똘1은 거주자나 투자면에서 선호하는 사람들이 많으므로 상승기에는 더 빨리 오르고 상승폭도 큽니다.
반면 하락기에는 덜 내리고 빨리 반등하는 특징을 가지고 있습니다.
→ 강남 단지분석할때 느낌. 하락기에 덜 내리고 그냥 서서히 오르는 그래프?
- 연말연초 대출규제 기간동안 급지가 낮은 곳일수록 급매들이 많아져서 하락폭이 커지는 특징을 보이고 있습니다. 그리고 연초에 다시 대출이 개시되었을 때 상급지는 바로 반등하는데 비해 급지가 낮을수록 워밍업하는데 시간이 오래 걸립니다.
-집을 여러채 소유하는 경우에는 얼핏보면 화려한 투자 같지만 에너지소모가 크고 리스크도 크며 절세면에서도 불리해서 실속 없는 투자가 될 수도 있습니다.
-한번도 대출을 받아본 적이 없는 친구라 두려워 망설였습니다. 그러다가 어쩔 수 없이 친구는 태어나서 처음으로 2억원 정도 대출을 받아서 14억원정도의 역삼동 30평대 아파트를 매수했습니다. 몇 달이 지나가 그 친구는 후회하기 시작합니다. 막상 대출을 받아 생활해보니 생각보다 부담스럽지 않고 대출 조금 더 받는게 부담스러워 포기하던 반포쪽 아파트가 더 많이 오르는걸 보면서 아쉬워합니다. 1.5억원에 대한 8년간 이자비용은 금리 4%로 계산해도 4800만원밖에 안됩니다. 그런데 1.5억원 대출을 더 받고 안 받고의 차이가 8년정도 지난 지금에는 15억 정도의 자산 차이를 벌이고 있습니다.
→ 대출은 적절하게 써야겠다.
[갈아타기 체크리스트]
-눈에 잘 띄는 아파트, 당장보다는 10년 이후에 가치가 더 상승할 아파트. 주변에 리딩 단지가 있는가.
[소액투자 원칙]
-보유한 소액투자물의 개수제한, 선진입 선탈출(빨리 진입해서 덜 먹고 나옴)
-실수요가 한정되어 있는 소액 투자처는 투자자들끼리의 리그일 확률이 높아서 얼마나 빨리 진입하고 얼마나 안전하게 탈출 하느냐가 중요하기 때문입니다.
[생애 주기에 따른 다양한 투자방식]
-50대 초중반부터는 이후 시간이 오래 걸리는 초기 재건축이나 재개발 투자는 권하고 싶지 않습니다. 재건축 재개발은 신축이 될 때까지 기다려야만 제대로 된 차익을 취할수 있는 구조인데 잘못하면 인생의 변수가 생겨서 과실도 못 따먹고 중간에 아웃하면서 괜히 몸테크로 고생만 할수도 있기 때문입니다. 하지만 강남 최상급지 재건축은 미래 가치가 많이 반영되기 때문에 중간에 아웃 해도 충분히 차익을 취할 수 있어서 마지막 갈아타기로 나쁘지 않습니다.
[대형 평단가는 왜 예전처럼 국평을 넘지 못할까?]
-가족수의 변화 : 최근 3인 가족이 많아졌고 신축아파트 평면이 잘나오다보니 중소형평형도 괜찮다고 생각하는 사람들이 많아짐
-평수보다 입지 업그레이드 : 거주하는 급지를 높이려는심리. 지에서 생활하는 시간이 줄어들어 집의 크기보다는 집의 위치에 주목함 → 평수를 줄이더라도 업그레이드 해야지!
-강남진입 장벽이 높음 : 한번 상승장을 거친 현재 40대 초반의 고소득전문직 부부라도 부모에게 특별히 받은 것 없이 시작한 경우는 순자산 20억원정도 모으기도 어려운 상황이다. 그래서 이들이 가까스로 대출받아 접근할수 있는 아파트가 강남 20평대나 30평대입니다. 그래서 강남은 중소형 수요가 많습니다.
-고가의 전세에 거주하느니 그 전세비에 대출을 얹어서 집을 매수해 실거주하는사람들이 늘어남
-대형은 플렉스 개념 : 가성비로 접근하는 구간이 아니라 플렉스 개념임. 한강을 조망할수 이는 압구정 반포의 아파트나 청남 성수의 하이퍼엔드 아파트 정도 되어야만 대형 평형이 투자 경쟁력을 확보함
STEP 2 새롭게 알게 된 것
- 또한 뻔하고 쉬운 투자는 경쟁자가 많지만 확신과 기다림이 필요한 어려운 투자의 길에는 사람이 적은 만큼 내 몫이 많이 기다리고 있기 때문입니다.
- 좀 더 빨리 버는 것이 이기는 투자라고 생각하고 경쟁적으로 무리하게 투자한 사람일수록 위기 상황에서 버티지 못하고 시장에서 먼저 도태 되는 경우가 많습니다.
- 왜 나한테는 알려주지 않았어? 그러나 돌아오는 답은 뻔합니다. 네가 묻지 않았잖아? 묻지 않는데 굳이 알려주는 사람은 많지 않습니다. 특히 자신도 힘들게 준비하고 있거나 결정해야 할 일은 남들에게 이야기해 줘도 귀담아 듣지 않습니다.
- 제가 생각할 때 가장 좋은 방법은 먼저 편견과 아집에서 벗어나서 객관적인 시선을 유지하는 것이 가장 중요한 것 같습니다. 그리고 또 하나 중요한건 자기 자신뿐만 아니라 그 누구도 맹신하거나 따르지 않고 계속 회의하는 일입니다. 그리하여 매일매일 자신의 사고를 수정해 나가면서 자기만의 해와 달을 가지는게 필요합니다.
- 부동산 투자로 만난 사람들과는 공감대가 빨리 형성되어 금방 친해지는 경향이 있습니다. 그러나 투자과정에서 영향을 미치는 관계로 발전할 가능성이 높기 때문에 어떤 투자 포지션을 지닌 사람들과 교류 하느냐가 부동산 투자에서는 중요합니다.
- 방향이 없는 투자를 하면 관성에 매몰되어 방향을 잃는 경우가 많습니다. 예를 들어 소액투자로 어느정도 돈을 벌어서 상급지 투자를 할 수 있는 상황이 되었는대도 더 크게 벌기위해 씨 뿌리듯 소액 투자를 확대해서 하락기에 물려서 어려움을 겪는 투자자들도 많습니다.
- 잠실엘스 리센츠 트리지오파그리고는 지난 문재인 정권초기에 갭이 작아서 갭 투로 진입한 투자자들이 많았습니다. 그러나 22년 말부터 23년 초에 역전세 현상으로 투자자가 많이 빠지는 대신 실수요자로 많이 바뀌었습니다. 투자자 대신 실수요자 위주로 지반이 단단해지면 이탈 수요보다 진입 수요가 많아서 주거지의 가치가 올라갈 수밖에 없습니다.
STEP3. 책에서 적용할 점
- 대박을 꿈꾸기보다 실패하지 말아야 한다는 생각으로 하자.
- 확신과 기다림이 필요한 투자!
- 편견과 아집에서 벗어나서 나만의 기준을 가지고 객관적 시각을 갖자.
- 투자도 류가 있구나.. 나의 투자관을 정립 하고 그에 맞는 사람들을 만나자!
- 젊은이들이 좋아하는 상권이 있는 곳은 아파트값도 오를 수 있다. 백화점과 지하몰등
- 이제는 투자자가 아니라 실수요자들이 시장을 주도한다. 투자자보다 실수요자가 많은 아파트가 전세 빼기도 편하고 사람들이 더 좋아하는 곳 같다.
STEP4. 책 속에서 기억하고 싶은 문구
P12 재테크뿐만 아니라 세상 살아가는 모든 일이 반드시 노력한 만큼 좋은 결과로 돌아오는 것은 아닙니다. 집을 잘 꾸미려고 예쁜 것을 모두 가져와서 장식해 놓으면 오히려 조잡한 인테리어가 되어버리듯이 여백 없는 빽빽한 노력이 오히려 독이 될 수도 있다는 것이 바로 인생의 아이러니입니다. 부동산 투자도 마찬가지입니다. 쉬지않고 투자해야 한다는 강박감이 방만한 투자로 이어져서 급락기에 어려움을 겪으며 이전의 상승 분을 반납해야 하는 경우가 많습니다.
P35 수많은 불안과 걱정과 불확실성 속에서 우리는 뒤척이며 잠 못 이루고 있습니다. 그러나 빨리 지나치고 싶었던 불안과 고통의 순간도 지나고 나서 돌아보면 간이역에서의 기다림처럼 희망의 순간이었음을 깨닫습니다. 우리 앞에는 또 다른 기회가 기다리고 있기 때문에 이 집도 역시 새로운 희망으로 향하는 간이 역일 수 있습니다.
P39 오히려 좀 느리게 가는 것 같이 보이더라도 꾸준히 투자하며 큰 실수만 하지 않아도 투자 시장에서 오래 살아남기만 하면 시간의 흐름에 따라 어느정도 부자는 될 수 있습니다. 그러나 한방에 큰 부자가 되려고 무리하게 베팅하는 사람들은 시장에서 사라지는 경우가 많습니다. 하이리스크 투자가 성공하려면 여러 가지 요소가 맞물려야만 가능한데 가장 중요한건 행운이 따라주어야 한다는 것입니다. 그런데 행운은 복사해서 붙여넣기가 안된다는 특징이 있습니다. 그래서 특히 투자를 할 때는 철저하게 행운을 배제해야 합니다. 빨리 가고싶은 마음에 행운이 함께 한 남의 하이리스크 투자를 흉내 내서는 안 됩니다.
→ 하이리스크는 배제하자 빨리 부자되기보다는 꾸준히 큰실수 하지않고 오래 살아남자. 그리고 시간의 흐름에 맡기자.
P61 우리는 주위에 어떤 사람들과 소통하며 살아 가느냐가 매우 중요합니다. 자신의 삶에 자극을 주고 자신의 삶을 체크해 보게 하는 사람들이 곁에 있고 없고에 따라 삶의 질과 방향이 달라지기 때문입니다.
P72 부동산 투자를 할 때도 마찬가지인 것 같습니다. 특별한 투자 방향성 없이 단지 빨리 부자가 되고 싶다는 조급한 마음으로 투자하다 보면 정확한 판단을 하지 못한 채 휩쓸리면서 잘못된 방향으로 계속 가게 될 확률이 높습니다.
P74 수시로 바뀌는 정책과 부동산 흐름을 놓치지 않고 꾸준히 살펴본다는 것은 어려운 일입니다. 그래서 아무나 부자가 될 수 없는 겁니다. 물론 운이 좋아서 부자가 되는 사람도 있지만 대부분의 부자들은 많은 시행착오를 거치면서 자기만의 길을 찾기 위해 부단히 계속 노력해온 사람입니다.
P89 갈아탈 아파트를 이미 선택해 놓고도 내 집값을 좀 더 올려 받고 매도해서 갈아타려거나, 아니면 거주기간을 좀더 채워서 절 세후 갈아타려고 대기하다가 갈아타려는 상급지 아파트가 먼저 껑충 뛰어버려 황망한 경우도 있습니다. 결국 어떤 선택지를 얼마나 적절한 시간 안에 갈아타느냐가 중요합니다.
P103 처음 대출받을때는 두려워서 최소한의 대출로 조금 미진한 투자를 합니다. 하지만 시간이 좀 흐른 뒤에는 대출환경에 익숙해지고 투자비가 커지면서 수익률도 커지는 부동산 투자의 메커니즘을 파악하면서 아쉬움을 느끼는 경우가 많습니다. 그래서 집을 살때는 현재의 경제적인 여력보다 조금더 무리해서 매수하는 것이 좋습니다. 집은 한번 사면 갈아타기가 생각보다 어렵습니다. 특히 강남아파트는 복비 취득세 양도세등 거래비용으로 사라지는 돈이 많이 때문에 10년 정도 내다보면서 그동안 늘어날 소득과 매수한 집의 상승가능성을 꼼꼼하게 따져본 후 최대한 가용자금 범위에서 매수하는게 좋습니다.
P109 상급지로 갈아탈 수 있는데도 비과세 기간을 채우기 위해 기다리다가 갈아탈 상급지가 더 올라버리는 경우가 있습니다. 작은 세금 때문에 소탐 대실하지 말고 필요에 따라서는 과감하게 움직이는 것도 필요합니다.
→ 과감할때는 과감하게!
P111 중간에 갈아타는 것을 염두에 두려면 원할 때 잘 팔리는 집을 매수해야 합니다. 이렇게 하려면 실수요자들이 많이 찾고 거래량이 많은 집을 매수해야 하고 이왕이면 돈을 더 보태서라도 로얄동 로얄층을 매수하는게 좋습니다.
→ 갈아타기를 염두해서 집을 매수해야함
P115 요즘은 거래비용이 많이 들어서 현재 거주하는 집을 매도해서 같은 집을 사려고 해도 돈을 보태야 합니다. 그래서 최대한 갈아타는 횟수를 줄이는 것도 부동산 투자 전략중 하나입니다.
→ 갈아타기 횟수를 줄여야함
P120 지나치게 빨리 가려고 묘기를 부리다 보면 상황이 꼬이고 후회하는 상황이 생기는 경우가 많습니다 . 그러나 기본원칙에 충실하며 꾸준히 가는 경우는 큰 부자는 못되더라도 시간이 지나면 어느 정도 자산이 쌓이게 됩니다.
→ 천천히 기본에 충실하게
P 136 소액투자의 경우 가장 먼저 고려한 사항은 매도가 잘 이루어질 것인지의 여부였습니다. 그래서 매도에 대한 확신이 들때만 투자했고 늘 계약과 등기를 동시에 진행하면서 등기 치는 순간 바로 매도포지션으로 돌아섰습니다.
P181 22년 중반이후부터 역전세 커버가 힘든 다주택자들의 매물이 쏟아져 나옴으로써 투자자들이 많이 진입한 지역부터 하락폭이 커졌고 급등한 금리 때문에 매수자가 줄어들어서 거래가 이루어지지 않는 정체장이 지속되었습니다. 그리고 지난문재인 정권의 15억이상 대출규제 때문에 상급지는 수요가 제한되었고 토허제로 묶인 지역이 많아서 이미 실수요장 위주로 지반을 굳힌 상태 입니다.
P191 집의 효용 가치라는 잣대로 아파트 값을 이해하려는 분들이 계십니다. 그러나 이제는 인적 인프라, 지역이미지 트렌드 심리 욕망 평판등 눈에 보이지 않는 요소들이 아파트 값에 디테일하게 영향을 미치는 시대가 되었습니다. 그래서 이런 요소들을 배재하고 실용적 가치로만 접근하는 경우 점점 더 부동산 투자면에서 뒤처질 수밖에 없습니다.
P210 부동산의 가격은 사회적 합의에 의해 정하는 것이 아니라 수요에 의해 결정됩니다. 비싸다고 생각되어도 비슷한 가격으로 계속 거래가 이루어진다면 이미 수요가 형성된 가치에 해당하는 겁니다.
P 213 요즘에는 맞벌이 세대가 많고 이직이 잦아서 여러 업무 지역으로 빠르게 이동할수 있는 중심지역이나 지하철역 부근의 주거지를 선호하는 사람들이 많은데 반포가 이런 여러 가지 요소들을 고루 만족 시키는 곳입니다. 반포는 신축 대단지가 밀집되어 있어서 시선을 집중 시키는 곳입니다. 요즘은 아파트 자체의 규모나 컨디션도 중요하지만 비슷한 아파트들이 얼마나 많이 밀집 되어 있느냐도 아파트의 가치를 형성하는데 중요합니다.
P249 2000년대 초반에는 학군 프리미엄이 부각되었다면 지금은 한강뷰 프리미엄이 더 강한 상황입니다. 그래서 대치동이 다시 재건축된다고 해도 원탑이 되기는 쉽지 않을 것으로 생각합니다.
P368 정부가 교통망을 게획할때는 유동인구와 인구 밀집도, 미래 개발 계획 및 정책적 방향등을 참고하여 타당성을 따진 후 실행하게 됩니다. 이렇게 많은 교통망이 한곳에 집중된다는 것은 그 지역의 입지적 가치를 단적으로 보여주는 것입니다.
P400 백화점과 지하몰이 있어서 구심지 역할을 한다. 30~40대 초반분들은 어릴때부터 에어컨과 난방문화에 길들어서 여름에는 시원하고 겨울에는 따뜻한 백화점 지하몰 같은 공간을 좋아하는 경향이 있습니다. 대형쇼핑몰과 지하상가는 소비력이 강한 40대 초반이하 세대들이 좋아하는 구심점 역할을 하는 곳입니다. 그리고 롯데월드나 석촌 호수는 젊은 데이트족이 자주 찾는 공간인데 이들이 나중에 결혼해서 거주지를 선택할 때도 자신들에게 익숙하고 편리하며 즐거운 추억을 준 잠실을 중심으로 주거지를 선택하는 사람들이 늘어났습니다.
P 401 자녀 숫자가 줄어들면서 학원라이딩 기간도 줄어들어서 대치동으로 갈아타는 수요가 줄어들었습니다. 그리고 대치동에는 30평대 이상의 아파트가 많아서 경제력이 약한 30대 40대 초반에게는 진입장벽이 높은 반면 잠실에는 거주 여건이 양호한 20평대 아파트가 많은것도 수요를 끌어당긴 이유로 볼수 있습니다.
P 409 특정 지역에 대한 강의를 듣고 남들이 잘 모르는 지역과 단지까지 속속들이 알고 투자하는 것이 때론 함정이 될수 있는 이유는 아무래도 수요가 적기 때문입니다. 세상의 모든 사람이 강의를 듣고 부동산 공부에 몰두 하지는 않기 때문입니다.
