[초이's 압축 임보 시리즈] 6편. 단지분석편

안녕하세요.

언제어디서든

여러분과 함께 반짝이고픈

럭셔리초이 입니다. 

[초이's 압축임보시리즈]
👉 1편 개요와 인구편 

👉 2편 직장과 교통편 

👉 3편 학군과 환경편

👉 4편 공급과 생활권편

👉 5편 시세지도와 시세그루핑편

1~5편에 이어서 

6편은 단지분석에 대해서

이야기 해보도록 하겠습니다. 

단지 분석의 드라마틱한 압축에 대한 생각

예전에 100p 이상 

임보를 작성할 때에는

단지분석이 임보의 거의 

절반 이상을 차지했던 것 같습니다. 

단지 1개당 1페이지로

작성을 했었고, 단지의 위치부터

입지요소(교통, 학군, 환경)를 확인하고

전저점이나 전고점에 대비해서 

현재 가격 수준이 어느 정도인지, 

최근 실거래가는 얼마에 찍혔고,

단지임장과 전임을 하면서 알게된

단지의 가치와 선호요인 등에 대해서 

굉장히 세세하게 주절주절~ 많이 썼었습니다. 

하지만, 압축임보에서는

이런 내용들은 과감하게 생략하면서

‘이거 이렇게 해도 되나?’ 싶은 생각을 

하셨던 분들도 많이 계실 것 같아요.

하지만, 제가 압축을 하면서 느꼈던 점은
 

1) 단지의 핵심 선호요인이나 특징,

생활권 내의 위상이나 가격에 대한 생각은

한장으로 압축하더라도 충분히 표현이 가능하고, 

2) 기존에 임보에서 세세하게 봤던

실거래가는 매임을 하면서 보기 때문에

기록하지 않아도 큰 문제가 되지 않으며,

3) 전고점, 전저점 같은 데이터는 
참고사항일 뿐이기 때문에 

하나하나 분석하지 않더라도 

단지임장과 전화임장을 충실히 했다면

가치를 판단하는데 큰 문제가 없다.

라는 생각이 들었습니다. 

그래서 이런 생각을 바탕으로

아래와 같이 축약해서 정리를 해보고 있습니다. 

★ 해당 양식은 실전반 할 때 코쓰모쓰튜터님께 받았었는데, 제 방식대로 약간 변형하고 해석하여 사용하고 있습니다 :) 감사합니다~~!!

생활권별 1장씩 단지분석 하는 방법

생활권 별로 1장씩 단지분석을 할 때에는

1) 상/중/하 레벨 부여 :
우선, 단지의 선호도를 상/중/하로 분류하여

지도 위에 표시를 하고, 

핵심 선호요인과 가치 차이가 생기는 이유 

등에 대해서 단지 옆에 말풍선을 만들어서 

짧지만 핵심이 들어가도록 작성해봅니다. 

2) 생활권 입지 평가 :
입지평가는 생활권 랜드마크 단지를 

기준으로 보통 작성하는데요.

이때는 해당 생활권의 입지요소를

다시 한 번 정리하면서,

지역 전체에서 해당 생활권이 

가지는 위상에 대해서도 생각해보고,

좀 더 나아가서는 수도권 전체에서의

위상도 생각해보려 노력합니다.

3) 생활권 내 단지 가치는? (분임/단임/전임)

이 부분에서는 분임/단임/전임을 통해서 

알게 된 다양한 내용들 중에서

제 투자에 의미가 있다고 생각하는 것들을

최대한 작성해 봅니다. 

저는 주로 생활권의 특징과 함께

사람들이 이 지역을 왜 좋아하는지 

혹은 어떤 부분은 불편하게 생각하는지

선호도를 결정하는 요소가 어떤 것이 있는지

앞으로 주목해볼 요소는 어떤 것이 있는지 

등등 종합적인 관점에서 많이 써봅니다.

4) 생활권 단지의 가격과 투자는?

마지막으로 제가 생각하는 가치를 바탕으로 

가격에 대해서 생각한 내용을 작성해 봅니다. 

어떤 단지가 싸다고 생각했다면 이유가 뭔지,

비슷한 가격대에서는 

어떤 단지를 우선으로 고려하고 싶은지,

우선순위가 아닌 단지가 있다면 이유는 뭔지

등등 이런 투자와 관련된 생각들을 정리해봅니다.

단지 선호도 정리

그리고, 생활권별로 분류했던

상/중/하 단지들을 한판에 기록하고

나중에 찾아볼 수 있도록 해두면 됩니다. 

심화버전도 소개드려 보겠습니다. 

이렇게만 마무리하면, 

조금 아쉬우니까…

제가 최근에 더 해보고 있는 

단지비교 방법(심화버전)을 

한 가지를 소개해 드리겠습니다. 

먼저 과거 복기 장표입니다.

보여드리는 예시는 제가 과거에 

관악구를 임장했던 때의 시세지도에

당시에 싸다고 생각했던 이유를 다시 보고

그래프 비교를 통해 복기를 한 내용입니다. 

엥? 저는 여기가 처음인데요? 하시더라도..

특정 시점의 가격을 기준으로

생각을 정리해보고, 현재 가격을 비교해보면

누구나 해볼 수 있는 방법이라 생각합니다.

과거에 할 수 있었던 선택이 무엇이었는지

시간을 되돌려서 내가 직접 선택해보고,

현재까지의 시장 흐름을 보며

해당 지역 투자에서 얻을 수 있는 인사이트를

찾아보는 것이 굉장히 도움이 되실거에요~!!!

단지분석이 생활권별

1장씩이기는 하지만,

이렇게 작성하다보면

생각보다 시간이 많이 걸리는데요.

꾹꾹~ 생각을 눌러 담아서

투자에 더 도움이 되는

단지분석 하시기를 응원드립니다~!!! 

다음 번에는 

결론 파트 작성하는 법에 대해서 

설명드려보겠습니다. 

글 읽어주셔서 감사합니다.